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2017-10-13

『菜鸟学理财』首套房平均利率再上涨 投资房产还有条更赚钱的路可走

首套房贷利率楼市行情房产投资REITs

随着今年首套房贷利率的第九次上调,不仅购房刚需族越来越心痛,投资房产者只能望而却步。但楼市限售限购政策的不断升级,和对于住房出租的政策倾斜,却让“REITs”这个词火遍地产界。

随着今年首套房贷利率的第九次上调,不仅购房刚需族越来越心痛,投资房产者只能望而却步。但楼市限售限购政策的不断升级,和对于住房出租的政策倾斜,却让“REITs”这个词火遍地产界。

纵观全球热门城市租金回报率,北上广深的租金回报率非常低。随着消费升级背景下人们对于生活品质的提高,租金回报率未来只会涨不会跌,住房租赁市场还有很大增长空间。

长久以来,融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外,其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道:银行贷款或表外融资;通过互联网金融平台发行理财产品;股权融资或股东借款、私募融资。而这些融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。

不动产是重资产,前期投入巨大。没钱怎么发展?

对症下药,这个药就是REITs。

什么是REITs

房地产投资基金(REITS)是是一种以发行收益凭证的方式汇聚特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资收益按照比例进行分配的一种信托基金。

它的本质是把一些收取租金或者利息的地产进行证券化打包,在市场上进行融资的一种手段。可以说,REITs是颠覆传统房地产的新型金融模式。

举个简单的比方,如果你手头资金有限,买不起住宅,尤其是大型的商场,但是在把这些地产进行“REITs化”之后,你可以投资于这种基金,从而获得其租金或者利息收入。

首套房贷利率再次上浮 投资房产其实可以换条路走2.jpg

REITs的重要特征

1、募集资金绝大部分投资于房地产领域

一般要求70%--90%以上的募集资金投向于房地产及相关资产。

2、绝大部分收益来自房地产领域的投资,绝大部分利润分配给投资者

REITs收入分配比例一般要求采用非常高的股息分派规定,这一比例一般为90%。

3、税收优惠

对发行方而言,REITs使其能够递延资产转移税收。对于投资者而言,税收优惠体现在REITs收益分配仅在REITs产品层面或者投资者层面单次征税,并享受特定税种(如利得税、印花税等)的减免政策。

4、REITs份额具有高流动性

基本上所有的成熟REITs市场均允许REITs产品公开募集,在证券交易所上市交易,投资者种类繁多,REITs份额具有较高的流动性。

因此,REITs的优势显而易见。

首套房平均利率再上涨 投资房产其实可以换条路走1.jpg

REITs和买房孰优孰劣

如果投资者有买房的能力,那么REITs与实体资产该投资哪种?

1、投资额度

既然买房的用途是投资,自然不可能买升值空间不高的房产。地段、户型、楼层……面面俱到后,相信对于普通家庭而言,买房绝对需要花费一笔巨款。而REITs则不同,申购门槛低,哪怕没有经济收入的学生,也能从零花钱中抽出一部分来投资。就算有买房的能力,“不将鸡蛋放在一个篮子里”,将这笔钱分散配置来降低风险,何乐而不为?

2、变现能力

房地产体量巨大,且完整的交易包含很多步骤,全部完成才能脱手,变现能力自然相对弱一些。而且房地产要想卖出一个好价钱,短期内变现几乎不可能。REITs则不同,只需在赎回时缴纳少量手续费,就能在短期内变现。

3、投资风险

很多人投资房地产只看到收益,却忽略了风险,比如利率风险、变现风险、经营风险、意外事故和自然灾害风险等。而且房价真的不会降吗?回顾08年的次贷危机就知道了。而且投资房地产由于投资规模限制,物业类型单一,分布地区集中,资产也较为单一,还容易受到市场和政策的影响。与直接投资房地产相比,REITs投资的物业类型更加多样,分布地区分散,资产也更多样化,与政策的相关性也比较低,从极大程度上降低了投资风险,同时还能确保收益。

4、运作难度

直接投资于房地产,之后盈利方式无论是租赁还是买卖,都要花费大量的时间和精力,同时还要了解大量相关知识,例如税收、维修等。如果投资者本人为图省事,将房产委托他人运作,委托成本抛开不谈,还可能发生委托代理问题。两相比较,REITs则省事得多。基金本身由专业人士进行管理,投资者只需要在基金挑选过程中花费心思即可。

总体而言,与房地产直接投资相比,投资REITs风险更小,收益更平稳。

首套房贷利率再次上浮 投资房产其实可以换条路走3.jpg

如何投资真正的REITs

REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势,因而已成为中小投资者间接投资房地产的良好途径。此外,REITs与股票、债券市场的相关性较低,在投资组合中配置一部分不动产基金,可优化投资组合,有效分散单一投资证券市场的风险。但是目前来说中国现有的REITs投资只能算类REITs,而非真正意义上的REITs,那么作为中国投资者,我们该如何投资海外的REITs?

1、开通国外券商账户

这种方法当然是最直接的,但是诸多客观条件限制。不如选择第二种投资方式。

2、借道QDII基金

QDII基金就是投资境外市场的基金,用人民币就能买,基金公司会帮你换成美元去境外投资。

目前,国内有四支挂钩海外REITs的QDII基金。

投资于REITs的QDII基金短期波动率较高,但长期来看,因为基本以租金作为收益权,所以具有固定收益的特性,长期来看能够取得比较稳定且较高的回报。

可能有人会问:以前也投资过房地产主题的股票和基金,可是最后不但不保本,还亏损了。那是房地产行业流动性较差,因此盈利周期会比较长。直接投资房地产,房价一直在涨,会增长投资者的持有信心,而投资股票基金,价格有涨有跌,投资者很容易中途离场。因此,持有REITs要沉得住气,毕竟笑到最后的才是赢家。

  • 财十肆

    才疏学浅,知无不言

    TA已经创作了158篇文章,最后更新于2017年12月14日。

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  • 专栏编辑财十肆

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