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保险资金试水长租市场

2018-06-13 10:50:53 来源:金融时报

钱林浩

策划人语:自从2015年中央经济工作会议提出“租购并举”这一概念以来,我国住房租赁市场发展迅速。在配套政策相继在各地落地之时,住房租赁市场又迎来一个重磅利好:保险资金获准进入长租市场。低成本期限长的保险资金进场,不仅将会纾解长租市场局部存在的融资难题,更有望成为助推房地产市场供给侧结构性改革的重要力量。

朱燕祥 画

继各地多项政策性红利接连落地后,发展迅速的住房租赁市场又迎来一个利好消息:保险资金获准进入长租市场。在房地产市场供给侧结构性改革的背景下,保险资金登场后的表现令人期待。

长租市场 期待险资“解渴”

党的十九大报告强调:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”发展住房租赁市场也正是贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位的重要举措。去年7月,九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作,其中也提及加大对住房租赁企业的金融支持力度。

一系列政策的接连落地加上房屋租赁需求的不断增长,推动了我国住房租赁市场蓬勃发展。据统计,北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已超过300家,管理房间数量超过200万间。我国排名前30位的房地产商中,已有三分之一以上的企业在长租市场有所布局,并且这一队伍还在持续壮大。相关研究报告显示,我国长租市场的总体规模大致在万亿元人民币。

但对于投入巨大且投资回报周期较长的长期租赁住房项目来说,融资难题仍在业内局部存在。有业内人士表示,缺钱的长租市场非常需要低成本期限长的保险资金入场“输血”。

保险资金已经成为支持经济社会发展的重要力量。从服务实体经济来看,2017年,保险业定期存款余额超过1.34万亿元,是实体经济中长期贷款重要资金来源。保险资金入局,不仅有助于做大长期租赁住房市场的“蛋糕”,更是发挥自身优势助推国家房地产调控长效机制建设,加快房地产市场供给侧结构性改革。

针对风险 监管“划重点”

事实上,保险资金进入长租市场早已有所铺垫。在今年1月召开的保险资金运用贯彻全国保险监管工作会议精神专题培训会议上,银保监会副主席陈文辉就曾强调研究保险资金参与长租公寓等领域。

6月1日,银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(以下简称《通知》),险资进入长租市场的大门正式开启。从《通知》的内容来看,监管部门在“放行”保险资金的同时,也给保险资金投资长租市场的风险管控明确划出了重点。

在参与方式上,保险公司可直接投资或保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。区位要求方面,《通知》要求保险资金所投资的长期租赁住房项目应当处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。此外,还需要满足在效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。

对于保险资产管理机构发起设立的投资于长期租赁住房项目的债权投资计划、股权投资计划等保险资产管理产品及保险私募基金,需要符合以下两个条件:采用债权投资计划方式的,融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%(含)以上;采用股权投资计划及保险私募基金方式的,拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目,项目公司股权不得为第三方提供质押,并设置有效的退出机制。

全球知名房地产服务商戴德梁行在研究报告中表示,越来越多的资金涌入住房租赁市场是必然趋势,但在支持鼓励租赁市场发展的背景下,由于相关审查制度不够健全以及后期监管成本较高,所以资金存在被挪作他用的风险,或流入楼市成为炒房资金。同时,获取大量融资的住房租赁企业是否能够合规地投入到业务中、是否会面临经营风险也是需要谨慎考虑的风险。

对于上述可能存在的上述风险隐患,《通知》也在资金管理和风险管理上作出了明确要求。保险机构需督促各类主体规范项目建设管理和资金划拨,实行资金专户管理和资金进出的全流程监控,确保保险资金封闭运行、专款专用。保险机构应当建立专属岗位,负责投资项目的投后管理,并建立全程管理制度,做好关键结点的风险防范。

属性契合 期待“化学反应”

保险资金具有期限较长、规模较大、稳定性较高的优势,投资长租市场十分契合保险资金的自身属性。对外经济贸易大学保险学院教授王国军在接受《金融时报》记者采访时表示:“对于保险资金而言,安全性被摆在首要位置。投资长期租赁住房项目,能够为保险资金带来长期、稳定的投资回报。对于险资来说,具有一定的吸引力。”

太平资产管理有限公司的一份报告也指出,长租住宅领域多层次、多元化、长期的资金需求能有效匹配保险资金长期性、多样性的投资偏好。除以上金融属性,保险资金还带有天然的社会保障使命与保障属性,应坚持为社会保障体系建设、实体经济和国家重大战略提供长期资金支持。

2017年,我国保险公司资金运用余额149206.21 亿元,已是服务经济社会发展的重要力量。中国保险资产管理业协会披露的数据显示:今年前5个月,19家保险资产管理公司注册债权投资计划共62项,合计注册规模1221.50亿元。其中,不动产债权投资计划35项,注册规模564.60亿元。

获得“入场门票”同样有助于拓宽保险资金运用渠道,优化保险资产配置。国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生在接受媒体采访时表示,“保险资金在长租领域的投资还可以与保险主业,特别是养老、健康等寿险业务以及房屋保险等财产保险业务相结合。”

但由于现阶段长租市场收益率较低、投资风险较大,业界也有不少机构持观望态度。对此,王国军认为,“在长租市场上,不仅投资额巨大,而且可能受因流动性因素影响导致无法拿回投资,因此保险公司需要注意投资风险。但保险资金进入长租市场的前景,主要还是取决于长租市场自身的健康稳定发展。这一方面有赖于今后政策的连续性和支持力度,另一方面还有赖于长租市场在同其他房地产市场的竞争中形成自身优势。”

在长租市场的大门打开之后,已经有保险资金跃跃欲试。近日,据媒体披露,平安不动产正以上海森兰项目为试点,就险资投资长租公寓一事与平安寿险积极沟通并取得了阶段性的进展,有望于近期落地。

相关链接:长租公寓通常指租期为一年,按月为单位支付房租,规范化、标准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。相较于短租民宿解决的是旅居需求,长租公寓面临的是生活场景,市场容量更大。目前长租公寓行业的经营模式从资本运作层面主要可划分为重资产和轻资产两类;从空间分布上可分为集中式和分散式。集中式大多以整栋楼为基本单位,分散式则以房间为基本单位,分散于城市不同区域。

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