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重庆房价网:重庆房价走势最新消息 狂风暴雨即将来袭

2017-02-16 14:31 来源:云掌财经

重庆总面积8.24万平方千米,2015年末,辖38个区县(自治县),户籍人口3371.84万;2015年,重庆地区生产总值15719.72亿元。

重庆总面积8.24万平方千米,2015年末,辖38个区县(自治县),户籍人口3371.84万;2015年,重庆地区生产总值15719.72亿元。地形大势由南北向长江河谷倾斜,地貌以丘陵、山地为主,其中山地占76%,有“山城”之称;属亚热带季风性湿润气候,冬暖春早,夏热秋凉,四季分明,无霜期长;有长江三峡、世界文化遗产大足石刻、世界自然遗产武隆喀斯特等等人文景观。

重庆房地产市场会否狂风暴雨?

最新研报指出,尽管短期来看重庆房价可能存在波动上调,但长期来看并不具备炒房基础,很难出现持续性疯涨,主要原因在于人口结构和土地供给。

从人口流向来看, 城镇人口流入主要来自乡村,缺乏外来人口迁入。 尽管重庆的城镇化率逐年提升,城镇人口持续增长,但其总人口基本维持不变,表明重庆的城镇人口增量主要来自直辖市内部农村人口的城镇化,而无明显的市外人口流入,这与北京上海深圳对外来人口的强吸引力明显不同。考虑到当前重庆城镇化率已达60%以上,预计未来重庆市场的住房需求很难出现显著提升。

从土地供给来看, 居住用地供应充足,住房供需均衡。 过去几年重庆的国有建设居住用地的平均供应规模在3,000万平方米以上, 2013年高达4,837万平方米,充足的土地供应规模能够有力地支撑重庆每年超过4,000万平方米的住宅销售面积。根据中金的测算,重庆市未来五年的住房需供比为1.12,在主要城市中位列中游水平,远低于深圳、上海、北京、合肥等城市。

此外,判断未来的房价走势,必须先厘清库存状况。首先要明确的是,当前衡量城市住房库存主要涉及以下三个口径:已拿到预售证,可售但未售(最狭义口径)、已开工库存(包括部分已开工但尚未申请到预售证)、土地库存(除已开工楼盘外,再加未投入开发的土地储备)、广义口径下的总住房库存(“已开工库存”和“土地库存”合并)。多重度量口径的区分图表见文末。

中金公司指出,从最狭义的口径来看,重庆当前住房库存已降至低位。该数值可直接检测得到,无需估算。从已开工未售的口径来考虑,重庆全市住房库存约3,100万平方米(估算),对应去化月数7.3个月。全国该口径下的住房库存量约18亿平方米,对应去化月数16个月,略低于18-24个月的合理区间,而重庆更是低于全国的平均水平。

若将未开工土地库存纳入考量,重庆另有2年左右土地库存量。此类库存的合理区间一般在2-3年。考虑到已开工库存的去化月数同样低于合理区间,中金认为重庆当前住房库存并不算高。全国来看,该口径下住房库存达到36亿平方米,对应去化月数38个月,高于24-36个月的合理区间。

中金进一步指出,库存高低只是表象,实质问题仍在于土地供应存在明显的区域间结构错配。三、四线城市居住用地供给整体过剩,而一、二线城市多数供地不足且有较大释放空间,未来应着力统筹区域间供地指标,优化土地供给结构。此外,应继续探索盘活农村集体建设用地的制度措施, 使其参与土地市场流转以增加有效供给,进而促进住房市场的健康发展。

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