房住不炒的政策下，昔日的地王似乎正在退出地产的舞台。各大媒体的报道中，关于楼市的消息比往年少了很多，二三月北京楼市的反弹，最终变成了区域性现象。在政策的调控下，刚热起来不久的楼市，又回到了原点。

进入2019年，房企在拿地方面继续谨慎。从去年下半年开始，随着棚改货币化安置进入尾声三四线城市楼市狂奔戛然而止。万科在厦门的项目开始打折出售，拉开了全国楼市降温的序幕。继万科之后，碧桂园在全国的多个项目出现了7折优惠政策，随后恒大也宣布了降价销售。

楼市的降温受影响最大的就是土地市场，其实从去年年初开始各大房企在拿地层面就变得非常谨慎，去年前十个月恒大在公开市场拿地只有230亿，融创更是宣布以后不会从公开市场拿地，拿地的方式只能是企业并购。

进入2019年以来，全国至少有22个省下调了政府性基金收入增速，预计其中16个省份政府性基金收入将成为负值。据悉，政府性基金收入中90%都是来自于土地使用权的出让收入，也就是说楼市的趋冷，给土地市场带来了很多的不确定性，从而导致了卖地收入的下降。

根据中国房地产数据研究院数据显示，去年一二线城市合计住宅土地流拍高达382宗，创了近六年的新高，同比上涨了167%；去年三四线城市的土地流拍数量也高达1203宗，同样处于高位水平。

一方面是土地市场的降温，另一方面是房企融资力度的加大。虽然说“地王”现象正在消失，但是人们买房和房企拿地的热情并没有消失。2018年全国楼市销售数据突破了15万亿，再创历史新高。

去年国有六大行公布了新增贷款数据，5.13万亿的总数据中，3.12万亿为个人贷款，其中个人贷款中80%为住房贷款。也就是说虽然去年房企比较困难，土地市场遇冷，但是楼市并没有进入冬天。

今年4月以来，大部分的房企融资成本基本都在10%以下，成本的降低让房企融资难度有所缓解。据中原地产研究院数据显示，今年三月份房企融资额突破了2500亿之后，四月更是突破了2600亿。总的来算，前四个月房企融资的总规模已经超过了8500亿。

一部分房企的融资是为了借新还旧，另一部分则是继续投入到地产市场中去。

数据显示，今年前4月五大房企销售累计达到了8209.23亿元。一方面是稳步上升的销售额，另外一方面是地产商又开始扩大在公开市场拿地。以融创为例，去年还喊着以后拿地要谨慎，不要从公开市场拿地，今年前4个月就从市场上拿到了1644.2亿的土地；紧随其后的是碧桂园，今年前4个月拿地1564.4亿元；就连高喊着“活下去”的万科都从市场拿地1214.6亿元，排名第四。

综上来看，虽然目前政府性基金收入有所下滑，但是土地出让依旧是地方财力的主力军。从去年全国的情况来看，政府性基金收入占地方一般性公共性预算收入比重高达73%，也就是说今年卖地收入依旧还会维持在高位。

从房企拿地数据来看，今年4月份全国300城市土地出让金总额为3346亿元，其中二线城市成交额为2231亿元，占比超过了70%。也就说今年二线城市成了房企的“主战场”。

笔者看来，虽然从去年下半年开始，土地市场开始遇冷，“地王”现象开始消失，甚至不少城市楼面价格出现了下跌，甚至部分房企出现了资金“困难”。但是从另外一个角度而言，楼市销售数据并没有下滑，也就是说楼市并未进入真正的“冬天”。

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