穆迪：确认太古地产(01972.HK)“A2”发行人评级，展望“稳定”

​久期财经讯，4月30日，穆迪确认太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK)的“A2”发行人评级。

穆迪亦确认由太古地产全资附属公司Swire Properties MTN Financing Limited发行的有支持高级无抵押中期票据计划的“(P)A2”评级及“A2”有支持高级无抵押评级。票据及计划由太古地产提供无条件且不可撤销担保。

与此同时，穆迪维持了该公司的稳定评级展望。

穆迪评级副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示:“未来1-2年内，评级确认和稳定的展望反映了穆迪的预期，即太古地产的财务杠杆将从2024年的较高水平有所改善，这得益于中国内地(A1)新物业项目竣工带来的收益增长，将大幅抵消香港特区(Aa3)写字楼收益的下降。”

“评级行动也认可了该公司的资产循环利用活动，这将有助于抑制其净债务增长，”Lai补充道。

评级理据

穆迪预计太古地产的年度调整后EBITDA将从2024年的88亿港元增加至2026年的约97亿港元，尽管香港特区写字楼租金收入因写字楼租赁持续困难而进一步下降。该预测反映了中国内地和香港特区新投资物业和住宅开发项目竣工的增量贡献。

穆迪还预计该公司香港特区租金收入将出现低至中个位数百分比的下降，这主要是由于写字楼租金出现负增长。这些预测还考虑了一个假设，即公司将在其高质量资产和强大执行能力的支持下，保持其投资物业组合的高入驻率。

因此，在净债务基本稳定的假设下，穆迪预计太古地产的调整后净债务/EBITDA之比将从2024年的5.9倍改善至2026年的5.3倍。同样，该公司同期调整后的EBITDA/利息覆盖率之比将从4.7倍提高到5.1倍左右。上述比率符合A2评级类别。

稳定的净债务反映了穆迪的预期，即公司计划的资产循环利用活动将在很大程度上抵消较高的资本支出。此外，如果该公司的额外资本循环利用在未来两年内得以实现，其关键信用指标还有进一步改善的空间。自2018年以来，该公司在资产出售方面拥有良好记录，累计出售收益为514亿港元。

太古地产的A2评级继续反映了其在香港特区、中国内地拥有的强大品牌和优质物业。这些因素和投资组合的多样化使公司能够产生稳定的租金收入。该公司还保持了良好的流动性。

该公司的优质资产使其能够保持较高的入驻率。2024年全年，该公司在香港特区的整体写字楼物业入驻率仍有保持在93%，而其购物中心则完全出租。截至2024年12月31日，其在中国内地的主要零售物业的入驻率也超过93%。

环环境、社会及管治因素对太古地产目前的评级并无重大影响。评级因素考虑了太古股份有限公司(Swire Pacific Limited，简称“太古股份”，00019.HK)对太古地产的所有权集中，但上述情况因该公司经验丰富的管理团队、良好的信誉以及长期保持审慎财务状况的记录而得到平衡。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于太古地产在中国内地的持续扩张、香港特区重建业务的融资需求以及与太古股份的紧密联系，近期评级获得上调的可能性有限。

然而，若太古股份的评级获得上调，而太古地产投资物业业务的收益继续增长，从而减少公司物业发展活动所带来的波动，穆迪可能上调太古地产的评级。穆迪考虑上调评级的财务指标包括：调整后净债务/EBITDA保持在3.0倍以下，EBITDA利息覆盖率持续超过6.5倍-7.0倍。

如果发生以下情况，穆迪可能会下调太古地产的评级：该公司增加其房地产开发活动或从事大量债务融资的重大投资，这将损害该公司的财务状况，导致其调整后净债务/EBITDA高于5.5倍-6.0倍，EBITDA利息覆盖率持续低于4.5倍。

下调太古股份的评级也将对太古地产的评级产生负面影响。

太古地产有限公司成立于1972年，是中国香港特别行政区及中国内地主要商业物业的开发商、业主及营运者。该公司于2012年在香港证券交易所上市。截至2024年12月31日，该公司的权益总建筑面积分别为2440万平方英尺和1080万平方英尺，其中包括持有的已完工和未来待开发的投资性房地产。