尽管波澜四起,中国奥园的境外债务重组方案终究还是通过了。

11月28日,在中国奥园举行计划债权人会议上,中国奥园及AddHero计划分别得到占有表决权金额79.11%及88.31%的出席债权人投票赞成。因此,中国奥园计划已获债权人的必要法定大多数批准,待法院聆讯裁决后便正式生效。

如最终顺利获批,完成境内外债务重组的房企名单又多了一员。

可执行性是通过关键

根据中国奥园今年7月披露的境外债务重组方案,公司计划发行新的融资工具对原约61亿美元的境外债务进行置换。

此次置换方案共有Add Hero计划及中国奥园计划两个计划,涉及4只共计23亿美元的新债务工具,以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。

中国奥园计划中,奥园作为主体发行一笔5亿美元的新债务工具,到期日为2031年9月,票据实物支付利率将为每年5.5%,现已获得79.11%的出席债权人同意。

Add Hero计划中,中国奥园子公司Add Hero拟发行3只共计18亿美元的新债务工具,到期日自2026年9月至2031年9月,票据现金利率为每年7.5%至8.8%,现已获得88.31%的出席债权人同意。

此外,还包括共计16亿美元的永续债,现金分配率为自2031年9月起每年1%起。

另外,中国奥园还计划新发行10亿股普通股,连同公司实控人郭梓文及家人持有的4亿股普通股, 将根据重组方案的条款转让给若干合资格债权人。

与此同时,中国奥园还打算新发行1.43亿美元的无息强制可转换债券,预计于2028年9月强制转换为普通股份。

值得一提的是,奥园计划将上述提到的强制可转换债券和永续债作为“权益”入账,连同方案中的债转股,预计会为奥园增加约至少36亿美元的净资产。

不难看出,中国奥园的此次重组方案涉及到降杠杆、置换新票据、强制可转换债券、股权增信等要素,是当下条件下的最优条款,尤其是Add Hero计划,除了利率高,期限也更短、更灵活,按理说应较易吸引债权人的同意及支持。

然而,中国奥园这份方案还是遭到以平安海外为首的债权人反对。

平安的杂音

在香港法院11月19日举行的公开受理听证会上,绝大多数中国奥园中资、外资金融机构债权人都有意接受中国奥园重组方案,然而,平安海外却公开明确表示反对。

此后平安海外称,其并非唯一公开反对的债权人,公司的立场更获得了众多机构债权人联署支持。

至于反对的原因,知情人士透露,平安海外认为自己在清偿率上吃亏了。

在本次的债务重组方案中,奥园除了设置了两个计划,也将债权人划分为两类:ICA债权人和非ICA债权人。当中,ICA债权人可以同时享受到两个计划的清偿,而非ICA债权人则只能享受到奥园计划的清偿。

有意思的是,单从两个计划比较,Add Hero计划下的18亿美元新发债券利率高达7.5%至8.8%,而奥园计划下的5亿美元新发债券利率仅为5.5%;不仅如此,前者期限也更灵活,最快3年后到期,而后者则要等到2031年才到期。

根据DM机构早前测算,除0.25%同意费现金清偿外,ICA债权人理想状态下可回收67%债权,而非ICA债权人则仅能回收30%左右。

很不巧,平安海外就是最大的非ICA债权人,在手规模约2亿美元。自认为被区别对待的平安海外想要获得与ICA债权人一样的清偿率。

但有市场人士指出,作为无担保、高收益债券的持有人,平安海外等债权人的利率高出其他债权人1倍多,如今要求与有担保的债权人享有一样的清偿率,值得商榷。

从现时结果来看,平安海外尽管态度强硬,亦已难以改变重组方案通过的事实。当然,距离相关法院批准尚有时日,这其中同样存在许多的不确定性。

按照时间表,中国奥园将于2024年1月8日上午10时进行聆讯,寻求香港法院对计划的批准;并将在开曼群岛时间2023年12月7日上午10时进行聆讯,寻求当地法院的批准。届时,债权人均有权通过法律代表出席中国奥园计划的裁决聆讯,以支持或反对批准中国奥园计划。

重回经营不易

即便重组成功,中国奥园要想重回经营正轨仍有相当长的一段路要走。

数据显示,截至2023年中期,中国奥园总权益为-176.37亿元,即便通过境外及境内展期,且36亿美元负债转“权益”,公司所有者权益变为83.1亿元,但资产负债率依然高达96.45%,有息负债总额844.65亿,短期负债仍有约243亿。

此外,自2021年起,中国奥园的销售额开始进入大幅下滑状态,数据显示,2021年中国奥园仍是千亿规模,到了2022年已骤减至202.2亿元。今年上半年,中国奥园的合同销售额更仅为74.8亿元,合同销售面积约81.9万平方米。

显然,中国奥园的销售收入已经无法覆盖其现有的负债规模。不管最终化债是否成功,中国奥园如何重振经营仍然是市场最为关注的焦点之一。