悦榕控股与万科的合作项目正式迎来重组。

据悦榕控股12月8日晚间公告,悦榕控股将以4.8亿元收购万科方面所持3家公司的股权,包括悦榕服务(中国)、悦榕酒店管理(中国)和悦榕酒店管理(天津)项目的股权;悦榕方面所持悦榕资产(中国)的股权,即酒店资产的持有公司,以及悦榕服务(中国)手中Chengdu Laguna Property Services Co.的股权,则作价3000万元转让予万科。

一买一卖之间,悦榕控股顺利将拿下悦榕资产(中国)的管理权,其轻资产战略的推行也向前迈进更进一步。

悦榕重夺管理权铺路轻资产

悦榕控股对于中国合作项目的重组计划谋划已久。

“在中国与万科的合作项目,我们正在考虑对很多事情进行重组。”今年9月,悦榕控股创始人何光平在接受媒体访问时,透露了相关的想法。

重组计划的推行,主要基于悦榕控股战略的调整。目前,悦榕控股正在向轻资产结构转型,将全球范围内的数十家新酒店纳入自身管理,中国市场也并不例外。

只要管理权,不要所有权,是悦榕控股近两年扩张的核心方向。“在未来的18个月里,悦榕控股还会增加19家酒店,并由悦榕控股负责管理,但不享有所有权”。何光平曾表示。

据了解,仅2022年,悦榕控股旗下酒店品牌数量从5个增至10个,重点关注中端房产和酒店管理,而非酒店的所有权。疫情以来,悦榕控股共新增25家酒店,仅有一家酒店是持有股权。

值得注意的是,计划新增的19家酒店中,有13家将位于中国。这也意味着,在扩张之前,厘清原有在华的管理权及所有权关系,则变得迫切且重要。

在与万科合作的六年里,悦榕资产(中国)的管理权主要在万科手中。

2017年8月10日,万科与悦榕集团合作设立新公司悦榕资产(中国),旨在整合其在中国对悦榕集团旗下品牌酒店和资产的所有权。

彼时,万科向悦榕资产(中国)注入总额约7200万新加坡元(折合约3.8亿元人民币)以认购其中50%的新股,并向悦榕管理(中国)和悦榕服务(中国)进一步注入总额约1800万新加坡元(折合约1亿元人民币),以间接取得在悦榕管理(中国)和悦榕服务(中国)的股权。

同时,悦榕资产(中国)继而分别投资并持有悦榕在新加坡注册成立的运营公司悦榕酒店管理(中国)有限公司和悦榕服务(中国)有限公司40%的股权。而万科则以2400万新加坡元(折合约1.3亿元人民币)获得悦榕集团5%的股权。

至此,悦榕资产(中国)的20多家悦榕系列酒店纳入万科体系,并归万科酒店业务板块负责,悦榕集团也借此全面进入中国市场。

但若延续该合作模式,显然不利于悦榕控股轻资产扩张战略的开展。

在新的重组方案下,悦榕控股不仅顺利拥有了该26家悦榕系列酒店的管理权,也必然有益于增厚其运营收益,进一步推高其利润。

据了解,2022年,悦榕控股因管理酒店而收取的管理费占集团收入的17%,自有酒店的收入占50%,其余收入则产生于长期留驻和品牌住宅销售。

双方选择此时进行股权重组,很难判断是否与万科当前陷入流动性危机有关,毕竟该部分运营收益并不低,且酒店及度假产业也是万科的八大业务板块之一。

如今更一次性交出所有项目管理权,分析认为,相信很大程度与万科收缩战略有关,而且悦榕控股也不希望因为合作方的负面消息,导致项目运营“蒙尘”。虽说合作项目如“悦榕庄”、“悦椿”等,在表面上看不到万科的身影,但毕竟管理方主要为万科,一旦万科因资金或管理等问题出现差池,多少会拖累“悦榕”品牌的市场形象,对后续扩张不利。

万科酒店管理半径缩窄

目前,万科有八大事业部(BU),分别为印力、物流、长租公寓、酒店及度假、海外、梅沙教育、企服以及食品。

酒店及度假事业部(BU)在2022年12月成立,是万科集团最年轻的业务单元,涵盖万科所有的酒店、度假资产以及与酒店和度假相关的资产管理、运营管理、品牌管理、咨询顾问等业务。彼时,万科酒店与度假业务管理已开业酒店33家,客房数共计5000多间。其中包括悦榕中国、万科自有酒店品牌瞻云、有熊以及山地度假项目。

当时市场对万科这一举动抱有不少的期待,尽管万科并未披露任何相关运营数据,但市场认为,万科或将有意进一步做大酒店业务,并推动独立上市。

然而,如今一年不到,情况就发生了180度的大转变。随着悦榕系列酒店管理权的转让,万科酒店及度假事业部的发展也必然受到重创。

翻阅官网可见,如今万科旗下酒店项目已大幅缩减,合计总共只有16家,其中悦榕庄项目仅保留了6家,自有酒店品牌瞻云、有熊共计10家(瞻云:6家;有熊:4家)。

仅凭这16家酒店,万科酒店及度假事业部接下来将如何“独立”发力,也令市场更为好奇。

市场人士指出,不排除万科正在启动战略收缩计划,毕竟运营管理也需要投入更多的精力及成本,而眼下的万科,显然已没有更多额外的资源投入到非主营业务上,尽可能回笼更多资金,优化现金流才是当下重要的任务。“目前除了印力、物流业务能提供稳定收益外,其它业务都处于培育期,长租公寓也是从今年才开始回正,在现在的节骨眼上,适当地将部分不创收的业务砍掉,也是无可厚非。”

不久前,评级机构穆迪就将万科的发行人评级从「Baa1」下调至「Baa3评级」。其预计,万科的信贷指标及流动性缓冲将在未来12至18个月内减弱,预测调整后债务对EBITDA比率将提升到4.5至5倍,息税前利润对借贷利息覆盖比率则预料下降到4至4.5倍。

同时,考虑到万科未来12至18个月的再融资需求庞大,穆迪认为其面对的融资不确定性,将限制财务灵活度,令万科在房地产市场中处于较弱势地位。

穆迪预测万科今明两年合约销售额将按年下跌10%,归因于消费者信心疲软,而且公司主要是在一线城市发展,因此较受影响。

截至2023年第三季度,万科合同销售金额已连续10个季度同比负增长。其中,2023年第三季度合同销售金额767亿、同比降幅达22.9%,相当于2020年第三季度的44.5%。

最新数据显示,1-11月,万科累计实现合同销售面积2209.2万平方米,合同销售金额3431.4亿元,同比下降9.03%。

另据不完全统计,未来一年内,万科至少有7只债券到期,包括4只境内债和3只境外债,债券总额约合人民币168亿元。其中,仅有一只境内债在2023年到期,债券余额3.81亿元。

截止2023年三季度,万科货币资金对短期债务的覆盖倍数为2.2倍,与年初基本持平;一年内到期的有息负债占比较年初下降57个百分点,净负债率上升10.2个百分点。此外,万科营收、净利润均已连续两个季度同比下滑。

“在本次与悦榕控股的股权重组中,万科虽然仅回收了4.5亿元的资金,但由于不用再投入其它的成本,且能通过分成坐享部分收益,也算是笔不错的买卖。”分析人士表示。