时至大雪节气,2023年即将翻篇。回望这一年房地产行业的变化,或许用“破立并举”来概括较为贴切。

当前,我国房地产市场供求关系正发生着重大变化。反映到数据层面,以今年的销售数据为例,前10月房地产销售面积、金额同比口径下均有所下滑,整体销售情况呈现“前高、中低、后稳”的趋势。

行业调整转型期,对于市场主体而言实际上也是挑战与机遇并存的阶段。以“破”的角度来看,必须承认的是过去房地产的“三高”(高负债、高杠杆、高周转)模式所产生的风险仍在出清过程中;以“立”的角度看,在闯过眼下的难关后,存量优质房企的高质量发展前景依然可期。

而从二级市场投资者角度出发,身处房地产行业战略转型的这一重大历史时刻,保持耐心和信心或许尤其关键。毕竟盈亏同源,危机时刻也往往意味着机会最好的时候。

智通财经APP注意到,年关将近,房地产企业的“警报”依然未能解除,哪怕是行业优等生的化债之路依然任重道远。

以华南城(01668)为例,12月4日午间,公司首次发布有关目前所有存续5只美元债的同意征求公告。公告显示,华南城计划对5只美元债进行展期,并对于2024年7月19日前就11月未支付利息提供豁免,并豁免因该事项而造成的所有过往违约。

华南城流动性持续紧张并不令人意外。放到行业视角下,截至12月初港股内房股中已有14家房企的49只债券在2023年出现了违约的情况,平均每月出问题的债券数量超过了4只。可见,尽管前期支持政策大量出台,但房地产行业的债务违约风险依然高悬。

以华南城为例,虽然背后有深圳国资特区建发撑腰,但受限于楼市疲软以及房企融资不畅,本在外界看来或已安然渡险的华南城又一次遭遇流动性危机。据悉,目前公司存续的5只中资美元债,规模合共约13亿美元,最新息票率为9.0%,而到期日期分别为2024年4月、6月、7月、10月及12月,这意味着接下来公司面临的集中兑付压力较大。

首先,华南城遭遇新一轮流动性危机,与楼市大环境依然疲弱有很大关系。数据显示,1-10月商品房销售面积9.26亿平、同比下降7.8%,销售金额9.72万亿、同比下降4.9%;房地产开发投资1-10月累计同比下降9.3%,新开工面积同比下降23.2%,竣工面积同比增加19.0%。

融资方面,尽管支持政策相继出台,但房企融资难度仍居高不下。以往,中资房地产企业习惯于在境外循环发行美元债“借新还旧”,但今年来这一路径显然已严重遇阻。数据显示,截至11月底,中资房地产企业今年来在境外发行的美元债规模仅为89.87亿美元,较往年继续缩水。

在此背景下,房企寻求债务展期可算作是在充满挑战的市场环境下能最大化各方利益的最优选项了。

值得玩味的是,或出于对持有人的意见的重视,华南城于今日早间还发布公告称其决定优化征求意见的条款。

根据最新公告,华南城将在 2024年1月31日分别赎回每一系列票据在付款日未偿还的本金总额的4%;同时,公司将修订分期偿还计划,在相关分期付款日增加额外的分期偿还款项,分别为每一系列票据在付款日未偿还的本金总额的5%;另外,条款修正范围还包括将南昌华南城作为指定的在岸资产。

优化后的条款进一步向持有人的权益倾斜,投票到期日延长至伦敦时间 2023 年12月15日下午4时正(延长到期日)。根据优化后征求同意的条款和条件,华南城将于付款日(2023年12月19日)向在延长到期日或之前同意的持有人按照每1000美金票据面值支付5.0美元现金,于2024年1月31日按照每1,000美金票据面值支付10.0美元现金。之前投了“不同意”交易的持有人可以在2023年12月15日或之前重新递交指令以支持交易,以获得收取同意费及激励费的资格。

就华南城抛出的最新的征求同意的方案而言,公司显出了相当的诚意。另外,值得一提的是,近期与华南城一样对境外债券进行展期的还有万达商管。11月21日,万达商管对DALWAN 7.25 01/29/24进行同意征求,对债券进行议修订及豁免,以缓解集团近期的流动性压力。据悉,该公司计划将DALWAN 7.25 01/29/24的到期日延长11个月至2024年12月29日,并向投资者支付相应的同意征求费。而就最新的公告来看,参与投票的持有人支持该司美元债展期的比率达到了压倒性的99.3%。

智通财经APP认为,回看华南城,充分考虑当前地产大环境以及公司自身状况,华南城在当前时点选择债务展期并对持有人进行现金偿付可能是目前能为各方争取到相对有利条件的最优选择:于公司而言,此举可以加强华南城的流动资金和现金流管理,从而确保公司能最终平稳渡险;于持有人而言,同意方案也可以让自身的利益最大化。

切换到业务视角,华南城实际上依然算是一家经营稳健的公司。即便是在全行业都备受下行压力的当下,华南城的物业租赁、物流及仓储服务以及奥特莱斯运营等多元化业务还是能源源不断地为公司创收,而这也正是未来华南城能穿越行业波动周期的重要“底气”之一。

更不消说,自从深圳国资入主以来,大股东特区建发在过去的一年多时间里,一直在竭力协助华南城获得银行贷款、激活项目潜力、进行资产收购等。既有国资背景大股东的鼎力支持,这无疑又为华南城平稳渡险加了一重“保险”。

只要扛过眼下的流动性危机,有理由相信华南城仍然能为投资者带来可观的长期回报。