主城身份buff下,重仓白云的开发商冰火两重天
这两周,很多朋友在为一件事犯难。
“我到底是城里人还是郊区人?”
原因是这样的,《广州面向2049的城市发展战略》重新对主城区版图进行了界定:广州北至北二环高速,南至荔湾、海珠区界,西至广州市界,东至天河区界的范围界定为主城区。
在得知番禺、黄埔此次被踢双双出局后,刚刚在黄埔买房的朋友还来私过聊察叔,想知道房子会不会贬值?手上布局黄埔的察叔也是一阵苦笑。
但察叔今天想谈论的主角并不是黄埔和番禺,而是想探讨下“主城风波”里,被意外抬咖的白云。
一提起白云,体感是很两极的。要说背靠越秀、白云山的老白云、白云新城,发展得确实还很错。
可是一提起靠北的白云,尤其是几个老城中村,脑海里就会直接浮现三个关键字:脏、乱、差。
当然了,白云区近几年的发展速度还是很值得认可的。
白云用什么接管这半座主城?
“中心地段,才是资产安全岛。”
与“2049战略”协同出街的,还有《北部增长极(含空港经济区)协同发展规划》和《广州东部中心总体规划》。抓住这波政策热度,白云、花都、黄埔、增城,也都迎来一波利好。
这其中,南北两头吃香的白云,显然拿到了最大利是。
白云区是广州“人口最多”、“最青春”的中心城区,有常住人口374万人。其中15—59岁人口占总人口近八成。广州主城区大约630平方公里,白云区(北二环以南地区)就占了306平方公里,占比达48.5%,几乎是“半壁江山”。老城提质,白云自然也是核心战场。
广州全市四个重点改造片区,白云自己占了一半,也就是广州火车站和罗冲围片区。根据最新的消息,湾区新岸(罗冲围)松溪片区项目已经开拆,腾挪了三个摩配城。还有华为广州研发中心,今年也将会在罗冲围投用。
用当地媒体的话来说:“东莞松山湖的故事,我们完全有理由期待在白云区上演!”
除了主城部分,白云在北部增长极也有根据地。包含白云307平方公里,花都379平方公里。首要任务是建设国际航空枢纽和世界级铁路枢纽、轨交体系,重点产业则有汽车、时尚智造、新一代信息技术、生物医药、新能源与储能。
北部目前有白云国际机场、广州北站、广州国际港三大交通枢纽。白云机场2023年旅客吞吐量突破6300万人次,居全国第一。背靠如此大的流量枢纽,花都当然也有利是可拿。北部增长极11个功能组团,除去位于核心区的国际航空城组团,还有6个位于花都。
这就意味着,白云区的交通优势正在趋近于“唯一”!
从人口、老城改造、空港中心区配置等角度来看,白云的发展前景还是非常不错的。但同时意味着,这样的发展会存在兑现时长上的矛盾。
不过,如果现阶段买房的主要目的是投资,那么毫无疑问,选择主城区的价值洼地的确是上上策。
同人不同命,10万+与1万+同在一区
粉丝们可能会说:“这么看来,感觉对白云楼盘还挺有信心的。”
但,察叔再想提醒大家一句——
白云是不错,但两极分化也够让人困扰的了。
首先是区域分化。
从目前城市规划建设版图来看,白云新城的确是广州市中心“金三角”里,最有发展潜力和动力的一角。这也可以证明,白云确实正在步入高速发展阶段,白云新城也在逐渐向“广州第二文化中心”这个头衔贴近。白云新城附近更是会成为购房人群首要考虑的置地范畴。
(数据来源:贝壳)
不过,白云新城概念以外的,嘉禾望岗—广州设计之都板块也有爆款新盘集中。比如热度最高的广州地铁地产的云筑上品,还有国贸云上,价格走势都还不错。
但中海麓府的价格下跌,其实也是因为自身配套的优势不够突出,附近的粉尘、噪音问题还会影响居住体验。网传吹风价7-8w,相比白云其他改善型的项目,价格优势也不够突显。
像北部四镇的江高、人和、钟落潭这些区域,情况就会稍微差一些。不仅位置偏远、交通不方便,而且产业布局以工业区为主,城市界面落后又混乱。
短期吃不到主城红利,未来发展也是遥遥无期。
拿钟落潭附近热度还算不错的五个在售盘来说,现在还在互相“斗狠”。保利珑玥最近为了给自己的热度再添把火,更是狠下心把价格砍到三房户型,只要1字头。
白云城投集团的云麓花城虽然卖得还算不错,但是优势实在不足以拉开价格,再难向上突破了。
这样“同区不同命”的状况,就让白云楼盘的价格差异越拉越大。
(根据网络渠道数据报道整理)
咱们再把目光拉回到白云新城附近的楼盘。
先有今年的“当红炸子鸡”保利云境。据网传,吹风200w+买起步三房。看到保利发出来的官方海报,3月份开盘业绩超过6亿,实实在在地稳坐了销量榜第一名。
除了保利之外,放眼望去,白云新城里的楼盘也都有各自的看点。
像万科瑧山府,位于商业地段同时还能享受自然环境带来的静谧,这样的区位条件在白云新城还是比较稀缺的。
但察叔在仔细研究后发现,瑧山府的户型设计还是以刚需和小改善为主。而对面同样是吹风10w的云山壹品,则借鉴了国内外先进建筑理论和工业化集成技术,更多地堆叠终级改善。包括在户型的设计上,卫生间和阳台都比同面积的户型更大。这样看来,瑧山府稍微显得有些逊色了。
既然想对标高净值客户,小区内的配套也是首要考虑的一环。但是瑧山府项目体量相对较小,公建配套类似花园、泳池、会所等等,就没办法做到很大很全。交通上,西北方向紧挨着云城东路这条主干道,噪音问题也需要再观察。
关键是今年万家也有不少在售楼盘,从产品定位上来说,大家也会更倾向去选择天河这个板块。
再加上瑧山府存在一定的溢价问题,价格也就从网传的吹风价10w+,逐渐跌落到5w+。
还有“体量最大”的粤海·云港城,交通、地段、配套等等都是非常出色的。根据云港城现有的资源来看,的确是比较少有的全能型选手,价格也一直保持得比较平稳。不过也有踩过盘的朋友反馈,有个别户型还是缺乏一定亮点。
再来说说产品分化的问题。那就不得不提到,保利云镜和保利珑玥公馆这对家里的“富兄难弟”。一边大卖特卖,另一边处境就显得格外惨淡。
珑玥公馆这位“难弟”,2020年一期开盘。网传开盘时最高达到3w+,但目前售价离开盘跌了40%。为什么会这么惨淡?
一方面,周围城市界面基本都是城中村和工业用地。缺乏商业配套不说,小区前还有个随时待命的垃圾处理站,大环境勉强碰及格线。另一方面,项目自身的质量问题不容小觑,维权事件也是一波接一波。
前一阵子有位在珑玥公馆买房的网友拍了一段自家门口的漏水视频,让人看了不得不感叹一句:简直家住水帘洞啊...
总之一句话:热盘门前门庭若市,冷盘冷如数九寒冰。
结语
最后,和大家聊完白云的情况,察叔也想在这里稍稍宽慰下刚在黄埔和番禺买房的业主。
尽管就目前来看,黄埔和番禺暂时无法为业主提供“主城区身份”的利益变现,不过远观城市规划的发展轨迹,还是没必要太过消极。
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