5月17日,全国切实做好保交房工作视频会议召开,监管部门接连落地多项举措,包括降低首付比例下限取消首套和二套房贷利率下限降低公积金贷款利率设立3000亿元保障性住房再贷款支持各地收购房企已建成未出售的商品房等。“一揽子”政策落地对市场情绪带动明显,多个城市新房访盘量、二手房带看量出现回升,但由于网签数据存在一定滞后,目前网签成交量改善尚不明显。5月27日,上海出台房地产新政,大力度优化限购限贷政策,一线城市政策发力有效地提振了市场信心,预计其他核心城市也将跟进优化相关政策。随着近期多项房地产政策落地实施,市场也有望加快筑底企稳。


表:4月以来重点城市限购政策优化内容
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表:5.17新政后重点城市首付比例、房贷利率跟进情况
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资料来源:各地政府官网,中指研究院综合整理

5.17新政后,各地快速跟进相关举措,截至5月27日,多个城市将首套、二套商贷首付比例下调至15%、25%,首套、二套商贷房贷利率也进一步下调,武汉、郑州首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%,在二线城市中下调幅度较大。上海于5月27日降低首付比例和房贷利率,首套房贷利率降至3.5%。目前,北广深三个一线城市,杭州、成都、天津等二线城市暂未跟进相关政策,预计后续也存在优化调整可能。

图:1998年以来首套、二套商贷房贷利率下限变化
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注:房贷利率下限选取为当期城市最低房贷利率

数据来源:中指数据CREIS

对比历史房贷利率下限,2015年10月,5年期基准贷款利率为4.9%,当时首套房贷利率下限为基准贷款利率的7折,即首套房贷利率下限为3.43%(4.9%*0.7),在5月17日央行取消全国层面首套、二套住房商贷房贷利率下限后,当前已有城市部分银行执行首套房贷利率3.1%左右,已降至历史最低。

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多地新政落地,新房网签数据提升尚不明显,二手房市场成交规模维持高位

图:2022年以来重点30城新建商品住宅销售面积走势
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数据来源:中指数据CREIS

新房市场:根据中指数据,5月前四周(4.29-5.26),重点30城周均成交面积较4月周均下降3.7%,在去年同期基数逐渐回落后,5月以来同比降幅较4月收窄约5个百分点。整体来看,新房网签数据相较于4月尚未出现明显好转,从看房量提升到转化为网签成交需要一定时间,同时政策效果持续性也仍待观察。

图:2022年以来重点11城二手房周度成交套数走势
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数据来源:中指数据CREIS

二手房:根据中指数据,5月前四周(4.29-5.26),重点11城周均成交套数较4月周均下降16.1%,较上年同期下降6.6%,5月同比降幅较4月小幅收窄。新政后首周(5.20-5.26),重点城市二手房成交量环比增长8.4%,同比增长1.8%。


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部分核心城市市场活跃度回升,政策效果初显

表:重点城市近期新房市场表现
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数据来源:中指数据CREIS


图:北京、深圳、成都、杭州新房、二手房周度成交走势
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数据来源:中指数据CREIS


从重点城市市场走势来看,多个核心城市在优化政策后项目来访、认购均有回升,部分城市新房、二手房成交数据好转,具体来看:

北京:4.30增加五环外购房指标后,五环外项目到访量、活跃度提升,但政策效果尚未在成交数据中明显体现,新政后(5.1-5.26)新房日均成交面积较4月及去年同期均有下降,新房市场表现较为平淡,5.17新政落地后,18、19日以及25、26日连续两个周末,北京中介二手房成交量保持在高位,市场活跃度回升明显,但由于时间较短,成交暂未体现在网签数据中,预计二手房短期将延续活跃态势。

深圳:在5月6日限购政策优化后,新房、二手房销售均有加快,二手房市场表现较为活跃,政策落地后(5.7-5.26),二手房日均成交套数较4月日均增长6.6%,在去年同期低基数下,同比增长42%,延续前期温和修复态势。上周(5.20-5.26)深圳二手房成交量保持在高位,同比增长45.4%,增幅较前一周扩大,5.17新政进一步助力市场修复。

成都:5月15-5月19日,四个改善新房项目入市,其中麓湖生态城、保利新川天珺,开盘去化率达100%,项目多处在核心区,高去化率带动短期新房成交规模回升。5月以来成都新房日均成交规模较4月日均小幅增长。二手房成交规模维持较高水平,上周(5.20-5.26),二手房成交量环比增长3.2%,与去年同期基本持平,但内、外圈层存在一定分化,核心区保持活跃,外圈层二手房成交难度增大,买家压价情况增多。

杭州:5月9日取消限购后,新房、二手房咨询量明显增加,部分热点项目入市带动市场情绪提升,如绿城宸岸印月项目整体中签率约14%,项目触发“拼社保”,入围社保时间长达118个月。从成交数据来看,新政后杭州新房成交量较4月日均增长接近三成;二手房在以价换量带动下表现较好,全面取消限购后日均成交量较4月日均、较去年同期日均均增长,同比增幅超四成,活跃度回升。上周(5.20-5.26),杭州新房、二手房成交量环比均增长。

南京:4月底以来“以旧换新”全面推进,截至5月20日,“以旧换新”项目案场累计来访约2230组,缴纳新房意向认筹金的换房人515组,52组客户确认成交,对市场产生了积极影响。5.17新政落地后,市场情绪进一步修复,部分项目成交好转,根据中指监测,上周(5.20-5.26),南京新房共认购877套,认购量为今年以来周度第二高水平,环比增长37%。

武汉:在5月6日“新汉十条”落地后,叠加房交会举办及快速跟进下调首套、二套房贷利率等,市场情绪有所回升,新房成交规模也有所增长,政策落地后(5.7-5.26),新房日均成交面积较4月日均增长46.1%。

整体来看,在众多利好政策落地后,短期内重点城市购房情绪出现回升,部分核心城市新房项目的到访量、成交量也出现一定程度增长,二手房整体延续3、4月活跃态势,成交规模维持较高水平。但当前网签数据尚未出现明显回升,这跟政策落地时间偏短,政策效果未能完全显现有关。

短期来看,预计更多城市将跟进首付比例、房贷利率下限的调整,各地房贷利率或将进一步下调,继续降低居民购房成本。若北京广州深圳及核心二线城市能够及时落地相关举措,结合地方国企收储未售新房工作的持续推进,有望对居民购房信心产生更大的提振效果,促进市场更快筑底修复。