2015年500万买入北京二手房和中证红利,现在怎么样了?
经常有人将买房收租与买股收息类比,看得多了不免产生这样的冲动:
不妨直接拉拉数据比试比试?
说干就干,本着“要买就买核心”的思路,大白把北京二手房与中证红利拉出来溜溜。
一、买房还是买股?这个指标已经说明了一切
①定义上,二者都是年收息/市值。
租售比:住宅平均租金*12/二手住宅成交均价;股息率:市值加权法TTM方式,过去12个月指数分红/当前指数价格。
这个指标反映当前生息资产的收益率,收益率越高的资产越值得买。
②历史看来,这个指标似乎很有效。
纵向看,2008至今,房子租售比一路下滑,红利资产股息率一路走高,而二者近年来的表现有目共睹。
有一个细节值得关注,在2008、2013年末,两个指数股息率都出现了“跳涨”。你们去看下大盘便知,当时沪指2000出头,说历史大底都不为过。
横向看,虽然不同资产没有直接可比性,但投资的方向已毋庸置疑。
房产会有空置期、折旧等额外的费用,到手的收益率只能更低,而以ETF代表的红利资产则满足了流动性好、费率低的诉求。
二、2015年的500万,现在怎么样了?
假设2015年1月花了500万买北京的一套房、或中证红利ETF、沪深300ETF,
(为啥选2015年1月?因为wind数据最早从这开始,考虑到房价和股价还不是高点,另外中证红利指数从2014年初以后变成股息率加权,也还算有参考意义)
从时间轴上来看,
①市值波动方面:
我们用价格指数模拟ETF的市值波动,用房价指数模拟房价市值波动。
从图上看,股票市场波动更明显更剧烈,但拉长时间,数据是这样的:
北京房价波动区间为[500,984]万,对应收益率为[0,97%];
中证红利ETF价格波动区间为[492,820]万,对应收益率为[-1.6%,64%];
沪深300ETF价格波动区间为[418,779]万,对应收益率为[-16.4%,56%]。
似乎完全可以接受啊?
②租金/股息收入方面:
我们在市值基础上,用租售比、股息率分别计算出月均租金/股息收入,
北京房租和沪深300ETF收息在1.2万左右徘徊,
而中证红利ETF每月“收息”则从2万逐步提升至近4万。
③总收益结构方面:
如图,当前时点来看,
总资产方面,北京房产和中证红利ETF几近打平,后者略胜一筹;沪深300ETF略显尴尬。
拆分结构看,市值增长的贡献,北京房价比中证红利ETF略高,二者均由500万增至800万+,回报在70%左右;沪深300ETF市值增长4%,还没跑赢货币基金。
租金/红利收入的贡献,北京房租收入和沪深300ETF红利收入接近,约120万,占比1/4。中证红利ETF收了280多万分红款,贡献了近60%的收益,与市值贡献接近平手。
三、结论:经济换挡模式下,现金流为王
“现金流为王”,而非“现金为王”,
一字之差,谬以千里。
现金流是源头活水,源源不竭;
而现金却是一潭死水,不断贬值。
某种意义上来讲,任何投资终极目的都是获取现金流。
无论是差价收入,还是利息(红利)收入。
①长期投资,持续、稳定现金流是收益的保障。
回到开篇,在长期视角下,
“投资房产的收益=房产本身价值升值+租金;投资红利的收益=盈利增长+分红”。
其实站在更高的维度看,房产也好,股市也罢,背后共同的影响因素,就是宏观环境。
在经济增速换挡的大背景下,等号右面的第一个要素——房产增值、企业盈利的增长空间显然面临挑战,而第二个要素——现金流入则值得期待。
从另一个维度,市值的波动无可避免,也无法预期,
持续、稳定现金流入才是可积累、实打实的收益。
②从“回本”角度看,股息率比市盈率更为重要。
回到题记,从“现金流”的意义上,显然股息率的倒数(P/D),而不是市盈率(P/E),更好的刻画了“一项投资需要多久能回本”。
毕竟一来股息才是实打实的现金,二来有现金流一定有盈利,反之则未必。
事实上,当楼市开始关注“租售比”,股市开始关注“股息率”,本身就是一个好的现象,
它意味着“房租不炒”“持股收息”的长期投资理念正在悄悄地形成。
③分红率贴近股息率、重视分红体验的红利类ETF是优选。
文中有个小小的假设:
用中证红利指数来模拟相关ETF,用股息来模拟现金分红,
而在现实环境下,唯有分红类ETF,且分红率与股息率尽可能贴合方可满足这种条件。
事实上,跟踪中证红利指数的ETF中,在这方面走在前面的无疑是中证红利ETF515080。
每年稳定分红,主打时间和金额的“稳定可预期”,今年进一步推进了季度分红。
如果说红利投资是这两年的热门,那么我们不难发现,
当下其实已悄悄从“红利热”进阶到了“分红热”。
市场正在把目光从“收益率”转向“现金流体验”,
“长期投资”这四个字多年以来似乎只沦为了口号和笑料,
而市场对于分红和现金流认知的转变,我猜测,或许才是真正起变化的开始。
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