楼市拐点出现，短暂回暖还是真正走出低迷？

楼市再现买房热潮

低迷了三年的房地产市场，在“金九银十”迎来了新一轮的买房热潮。多重因素影响，最近楼市有点火爆，特别是一线城市，无论是新房交易还是二手房交易，都呈现了井喷之势，量升价稳。

在国家打出一系列房地产调控“组合拳”后，市场预期改变了，刚需开始纷纷入场，生怕错过这波红利，房价一旦企稳回升，价格稍微一波动，买房就要损失几十万甚至上百万。

在这样的心理预期推动下，各大售楼处人潮涌动，成交量屡创新高，新房成交量同比大幅上涨。多地房地产市场出现“日光盘”现象，某些黄金周售楼处，买房的人甚至比景区抢票的人还多。

在北京，某楼盘仅10月1日当日就有10组客户当场成交；在深圳，2047批客户抢192套房，1.5个小时售罄；在上海，64套均价在600万元至900万元之间的楼房，吸引了1300组访客、超5000人来到售楼处现场询价，开盘即售罄……

相比新房，二手房交易也非常火爆。　在北京链家各个签约中心，人头攒动，房屋买卖签约已经需要排队。一位中介兴奋的说，9月底到现在的业绩已经赶上过去几个月的业绩，经常忙到没时间吃饭，带客户看房日行一万步都是常事。

据行业协会披露，10月1日~10月26日，北京二手房网签量达1.3万套。业内人士预测，10月总网签量将突破1.7万套，创下连续19个月新高;实际成交有望突破2.5万套大关，成为自2017年以来8年同期的最高水平。

一套房地产政策“组合拳”

不得不说，这一波楼市火爆行情，由一套房地产政策“组合拳”催生，可总结概括为四个取消、四个降低、两个增加。

四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，各个城市因城施策，自主决策，一城一策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购，取消限售，取消限价，取消普通住宅和非普通住宅的标准。

9月底，北、上、广、深四个一线城市已率先行动。9月29日，上海率先松绑非户籍居民购买外环外住房要求；之后广州全面取消限购，成为一线城市中首个彻底退出限购的城市，稍晚深圳也发布新政优化分区住房限购政策。9月30号，北京政策出台，放宽了限购的条件。一线城市是全国的风向标，带动全国各线城市推出灵活的房地产调控政策。

四个降低，就是降低了住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低了首付比例，统一首套二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低卖旧买新换购住房税费负担。通过落实这些已出台的政策降低居民的购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。

预计存量房贷利率将平均下降0.5个百分点，总体上将能节省利息支出1500亿元，汇集五千万户家庭，1.5亿居民。两个增加，第一是通过货币化安置的方式新增实施一百万套城中村改造和维修房改造。第二个增加，是年底前将白名单项目的信贷规模增加到四万亿房地产项目。

货币化安置，一方面可以更好地满足群众自主选择房型、地点等要求，一方面可以带动存量房房销售。而新增一百万套城中村改造，可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能，并拉动房地产及相关产业。

此外官方还表明，各地还可以结合城市更新改造，进一步谋划，选择条件成熟的项目可以提前实施，只要前期工作做得好，还可以在一百万套基础上继续加大支持力度。

而增加白名单项目信贷规模则将缓解房地产企业资金难题，为房屋建设交付提供保障。不得不说，白名单的扩围对于促进房地产市场的止跌回稳至关重要。

而接下来，国家将围绕严控增量、优化存量、提高质量这个三方面来开展工作，推动房地产行业健康发展。不难看出，国家房地产调控政策储备还很充足，尚未用尽。

预期改变，刚需入场

以往的“金九银十”更多的是开发商和地产中介搞活动，热热闹闹，这次是购房者沸腾了。笔者跟进部分购房者和中介发现，楼市真的火起来了。

工作两年的小赵，最近在北京三环处买了一套小户型二手房，总价不超过300万。小赵说自己已经观望很久，因为一直租房子，成本也挺高，半年观望下来，房价大多已经跌了15%-20%左右，感觉已经降到位了，考虑到最近政策这么密集，估计接下来房价要涨，于是小赵集全家之力，凑够钱赶快下手。让小赵比较开心的是，房子装修几乎达到拎包入住水平，家具家电卖方也都赠送了，买下房子搬进去住直接省下装修钱和每月大几千的房租开销。

而卖给小赵房子的魏女士则表示，自己已经卖了两套房子，除了这套小户型，还卖掉了一套通州90平米的房子，最近刚刚买了600多万的学区房，而卖给她房子的房东，则要买一套1000万的大户型来改善全家居住环境。

不难看出，这些都是刚性需求，小赵的出手购买，带动了后面一连串的刚需交易，而这种现象十分普遍。卖小房的买大房，卖老房买新房，卖郊区房买市区房，卖非学区房买学区房。在追涨杀跌的心理因素影响下，这些刚需此前都被遏制，目前在政策鼓励下，预期向好，得到集中释放，这也带动了楼市回暖。交易量的企稳回升，必然带动房价企稳回升。

稳预期与低门槛助力楼市止跌回暖

房地产具有一定的周期性，目前的中国楼市真的走出周期了吗？长久支撑楼市止跌回暖的因素有哪些？在笔者看来，需要两个核心条件：稳预期和低门槛。

先来说低门槛。

过去三年房价回调，一线城市房价相比历史高点普遍下跌10%-20%，个别房价跌幅甚至达到30%。以一线城市北京为例，市区内50平米左右的房子普遍跌去50多万；100平米的房子，价格距离历史高点跌去一百多万；150平米以上的房子甚至跌去甚至200万。之前就有很多业主抱怨，再跌首付就跌没了。房价已经回归比较理性的空间，继续下跌恐引起一系列社会问题和经济连锁反应。而国家的房地产一套组合拳也给购房者带来诸多利好，降低购房、还贷、置换成本，可以说“低门槛”的条件已经具备。

再来说稳预期。

纵观改革开放以来中国经济的发展，每一次中国经济陷入困境，都是依靠政策推动，楼市点火，带动整个经济活跃起来，最终走出困境。楼市作为中国经济的启动器已经是不争的事实。这 20 多年间,中国楼市呈现出一个波浪式的上涨轨迹,其中包含了 4 次回调浪和 3 次主升浪。

1997年亚洲金融危机，中国经济面临内外困境，国家正式取消福利分房政策，通过房改政策实施，带动房地产销售，为了活跃房地产市场，政府通过价格优惠、赠送户口等方式鼓励购房。随着政策利好不断出台,楼市开始火爆起来,房价也步入快速上涨通道。抓住这一机遇的人成为最早享受时代红利的一批人。第一次主升浪持续了 7 年左右。

2008年美国次贷危机爆发引发国际金融危机，中国房地产市场陷入困境。为应对这一危机,政府再次出台了一系列利好政策,诸如贷款利息打7折等,鼓励民众购房。这轮主升浪持续了约 6 年。这一次,勇于购房的人实现了可观的资产增值,有些人甚至实现了财务自由。

2014年,中国楼市进入了第三次回调浪。为应对去库存去产能双重挑战,政府在 2015 年再次推出利好政策,比如降低二套房首付比例等政策。从一线城市开始,第三轮主升浪逐步向二线乃至三四线城市蔓延,持续近 5 年。果断入市的人大多数获得了资产翻倍的丰厚回报。

2019年新冠疫情暴发，导致全球经济低迷，中国也遭遇外贸萎缩、中美博弈和内部结构性转型困境，中国楼市再次进入回调期，这一轮调整延续至今。

为应对当前形势,政府本轮房地产系列“组合拳”比以往任何一次调控政策力度都要猛烈。一直持观望心态的购房者也像是听到了冲锋的号角，纷纷出手才缔造了目前的繁荣。

这一次，在调控政策出台前，国际大环境也发生了剧烈的改变。美联储的降息，意味着中美汇率博弈初见分晓，美国想要通过汇率拉垮中国经济的妄想落空。不仅如此，中国在国庆前期还出台了刺激股市和楼市的924新政，9月25日，中国一枚洲际弹道导弹成功发射横跨横跨太平洋，这一系列动作，彻底逆转了国际市场看衰中国资产的预期。美国政府出台的各种限制政令都没法阻止华尔街疯狂买入人民币资产。中国资产目前对于全球资本开始了虹吸效应，这也必然带来中国房地产资产的新一轮上涨。

跌了四个月的中国股市也因此出现惊天大逆转，蜂拥下单买股票的股民使得交易所服务器宕机，很多老股民都顺利解套。虽然国庆后股市有所回调，但是楼市高涨的势头却延续下来。

“在系列政策的作用之下，经过三年的调整，中国的房地产市场已经开始筑底。”所谓信心比黄金还重要，官方发言人住房城乡建设部部长倪虹的一句话，相当于给尚在犹豫中的购房者，吃了一颗定心丸。

当然，楼市持续的向好还要依赖于经济基本面。经历了若干年的债务风险释放、房价回调、经济结构转型、新旧动能切换、一带一路建设和人民币国际化，中国经济已经拥有了比较健康的基本面，底蕴还是不错的。

虽然目前中国经济正在遭遇欧美阵容的联合绞杀，这也恰恰说明，我们已经成为他们难以忽视的对手，在国际经济各个领域中国都在与强者掰手腕，中国经济崛起之路虽然充满挑战，却势不可挡。国人对未来中国经济的充足信心，才是中国楼市走出低迷的真正支撑。（文/ 知顿 北溟）