合生朱老板的旧改，又出事了

作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

这几天，上海静安区苏河湾1号项目火了。原因是，项目延迟交付，一期全体业主经协商后，一致决定强制停贷。

在业主强制停贷告知书中，苏河湾1号，原名安康苑，由合生创展（下称“合生”）、珠江投资（下称“珠投”）联合开发，两家公司均由朱孟依实控。原定项目应在2024年6月底交付，交付期限前一个月，合生以疫情为由，将交付时间延期到今年9月14日，后又延期到今年11月末。

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结果，业主再次得知一个消息：合生与施工方中建八局因经济纠纷，导致验收进度停滞，开发商有意继续延期。

这意味着，项目交付或将遥遥无期。

“业主这种做法不可取”，上海中原地产市场分析师卢文曦告诉源媒汇，“集体停贷太不理智了，房贷是业主跟银行之间的借贷关系，停贷不能给开发商施加压力，弄不好会对自己的信用产生影响。”

对于项目停滞，卢文曦认为，“开发商与施工方的纠纷，是业主自身调研的结果，不代表事实本身是这样的。政府部门介入发挥相应的作用也很重要，进行调查，提出一个解决方案。”

最终，业主做了一个无效且不利于自己的选择。但更加显得他们的无奈。

2015年2月，珠投与上海原闸北区签订了安康苑旧区改造项目委托征收协议，以毛地出让方式拿到这个项目。

合生朱老板又一次精准抓住了时机。

2015年，是上海拉开旧城镇、旧村重点改造的序幕一年。当年底，上海在新闻通气会上发布了一个重要决定——在中心城区重点推进“拆除重建”旧城改造计划，“十三五”期间，计划完成5000万㎡的各类旧住房修缮改造。

安康苑旧改，是当时上海最大体量的旧改，征地面积约13万㎡，地上总建筑面积约60万㎡。项目分为6个组团地块，涉及居民7351户，按计划，建设4座300米地标建筑、大型商场，总投资超600亿元。

当时，朱老板手中不只一个旧改项目，主要集中在大本营广州，比如广州海珠老城区的云桂村旧改、广州塔旁的TIT科贸园旧厂改造项目，总投资额316亿元，还盯上了越秀登峰村旧改项目。

朱孟依有一个过人之处是，敢他人不敢为而为之。有规划问题、产权纠纷、很难拆迁的土地，是他的偏爱，也是合生、珠投发家致富的秘诀。

2021年7月，合生华南城市更新区域展厅对外开放。它正在运作的项目也随之对外公开，在广州、东莞、佛山共有28个旧改项目，其中25个位于广州。

后来，在2022年财报的投资者会议上，合生称，康乐&鹭江片区、云桂村、员岗村等广州6个旧改项目，可售货值超过2000亿元。

很早，万科创始人王石就感叹，“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”。

但其实，旧改主要讲究“财大气粗”，比拼财力和时间成本。

除了当时闸北区政府大力支持外，朱老板毒辣的眼光还在于抓住了融资窗口。

2015年，公司债闸口放开。随即，珠投在短短半年左右时间，即2015年12月至2016年7月，接连发行了6笔债券，加上合生发行的2笔债券，合计融资规模超过150亿元。

签约当年10月，安康苑旧改项目即完成了超过95%的同意率，速度相当快。

但这点融资规模，距离总额600亿元仍有很大空缺。

天眼查显示，苏河湾1号操盘主体公司是上海超盛房地产开发有限公司（下称“上海超盛”），成立于2003年，由境外公司赢晟投资有限公司、珠投分别持有49、43.35%股份，受益人为朱孟依次子朱伟航。

境外股东虽无法追溯到实控人，但很有可能是合生旗下或关联公司。

透过境外公司层层间接持有操盘公司，掩盖背后的实控人、资金来源，是合生朱老板项目运作的惯用手法，比如广州黄埔火村村旧改、海珠康乐&鹭江片区旧改背后关联公司的博大金控。

不过，在安康苑旧改上，朱老板还是引进了广州、深圳多家投资机构。2015年，汇联投资、前海特益峰、力汇基金、景行投资旗下公司成为上海超盛股东，但合计持股比例仅7.62%。

旧改有一个不确定性因素：规划变动。

安康苑旧改项目虽然同意签约的速度很快，但因这个问题，陷入了漫长的建设规划调整中，直到2020年才确定。根据规划方案，安康苑项目由6幅地块组成，规划总建筑面积约100万㎡，包含320米甲级写字楼、璞丽酒店、高端住宅、合生汇商业等。

2021年11月，安康苑拿证入市销售，项目均价约13万元/㎡，一期项目首推309套三至四房，每套均价2000万元，项目线上认筹率超130%，同年12月项目正式开盘，去化率超过90%。

在疫情期间，安康苑依然成为了一个现象级红盘。很快，珠投对外称，二期项目预计在2022年二季度上市。

可是，直到现在二期项目仍未入市销售。而一位上海贝壳房产中介告诉源媒汇，“项目预计明年年初入市”。

项目后来经常被人吐槽，“豪宅的心，回迁房的名”，珠投索性也把项目更名为“苏河湾1号”。

上海市民更加喜欢称苏河湾1号为“鸽王”。

而在苏河湾1号不断延期交付，遭业主集体停贷之前，项目因为降标减配、合生汇商业未在规划中等问题，遭到业主控诉。

苏河湾1号一期延期交付、二期延期入市的原因很简单——合生朱老板真的没钱了。

这次告知书中，业主质疑银行机构从监管账户抽贷导致项目资金链断裂，项目施工进度缓慢。

其实早在2023年初，合生已经传出了旗下设计公司大规模拖欠工资，且裁员未妥善处理赔偿遭到员工集体诉讼。同年10月，珠投一笔公司债券开始寻找展期，后又在2024年2月再次寻求展期，债券余额为5亿元。

安康苑旧改项目操盘公司上海超盛，也因为未支付设计公司账款，被起诉被列为“被执行人”，执行金额仅135万元。

135万元，竟然也能难倒了合生朱老板。

趋势向下之中，出事的不只是上海这一个旧改项目，作为广州重点推进旧村改造项目之一海珠沥滘村旧改，也被迫分割出去，引入湖南国企湖南建投建工集团作为新的建筑施工方，保证项目继续推进。

他可能也意识到另一个商业心得——盈亏同源。

合生系运作的旧改项目，也在清退中。早前，合生兄弟公司珠光集团高管曾对外透露，公司正在退出不符合旧改要求的项目，主要是前期研究中尚未成为合作企业的项目和处在广州外围区域的。

合生朱老板重返一线，开始合并合生、珠投两个平台后，希望以点击破，把精力押注在了一个项目上，但不是安康苑，而是投资超过300亿元的海珠康乐&鹭江片区旧改。

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