翻越第二座山贝壳还有多少征程？

“寒冬”过去了？

2024年11月21日，贝壳最新季报亮相，2024三季度营收225.8亿元，同比增长率达到26.8%；归母净利11.71亿元，同比增约1.13%。净利11.68亿元，上年同期为11.70亿元，不按美国通用会计准则，调整后净利17.82亿元，上年同期为21.59亿元，但超过市场预期。前三季收入623.3亿元，同比增长8.27%，归母净利则减少32.97%至34.95亿元。

喜忧参半，意味着通过“一体三翼”战略，贝壳已能够恢复增长态势，可同时也给盈利带来压力。一增一减反差间，折射了市场复杂局势和企业运营多重挑战，贝壳仍处爬坡的较劲阶段。未来如何保持平衡、尽快走出磨底区间、翻越第二座山，外界在等待更确定答案。

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“一体三翼”喜与忧

对于三季报业绩，联合创始人、董事长彭永东应该是满意的，在业绩会上表示“对于一个大的组织来说，最可怕的是没有增长。”

考量在于，审视核心业务——存量房三季度总交易额（GTV）4778亿元，同比增长8.8%，低于公司此前指引的10%左右增长，较上一季度的5707亿元还出现不小下滑。存量房净收入62亿元，与2023年同期的63亿元也有收缩，同样未能达到预期。且月活跃用户平均为4620万，相较2023年同期的4920万有所下降。

追其原因，由于5月17日开始实施的房市支持政策，住房交易主要集中在5月底和6月份间完成。随着刺激效果逐渐减弱，三季度实际成交量并未达到预期水平。

除了GTV几乎停滞，同期存量房业务变现率仅1.39%，同比减少约5个基点。

好在新房业务表现强劲，成为一抹亮色。新房成交额增超18%，较上一季度大幅改善。较国内百强房企三季度销售金额的29%滑态，可谓逆势而上。业内人士认为，主要归功合作房企中近60%是头部国资，相对抗跌，验证了贝壳作为渠道平台的重要性。

不过市场视角看，还是离不开大环境的回暖利好。以2024年5月中国人民银行发布的一系列措施为例，包括取消全国房贷利率下限、下调首付比例及公积金贷款利率等，这些政策出台后，贝壳营收状况迅速改善：从一季度下降19.24%转为二季度增长19.95%。然到了三季度，对业绩影响有减弱迹象。

因此，9月底以来推出的新一轮房市政策，成为投资者对贝壳四季度房产经纪服务业务持乐观态度的重要依据。

深入业务面，早在2021年11月，贝壳就宣布“一体两翼”战略方针。“一体”是房产交易业务，“两翼”指家装业务和租赁（新兴）业务。至2023年7月，该战略进化为“一体三翼”，“一体”指房产经纪，“三翼”指整装、惠居（租房）和贝好家（房地产开发），同时强调“效率”和“品质”为战略核心。

只是从以上表现看，目前“一体”业务贝壳并不掌握市场主动权。回顾三季度市场，贝壳首席财务官徐涛坦言，5月份密集支持性政策推动下，三季度市场出现脉冲式反弹后逐渐回落，“二手房市场相对稳定，新房市场仍处底部阶段，供需疲软。

2024前三季贝壳总交易额2.2万亿元。其中，存量房GTV约1.5万亿元，新房GTV约6147亿元，仍是中国最大的居住服务企业，可规模已低于去年同期。

在此背景下，拓展新增量、增加抗压性的重任，就落在了“三翼”上。2024三季度，以家装、租赁、家居服务和金融服务为主的业务总收入86.4亿元，占贝壳总营收比38%，同比增长54%，已成不容小觑的新增动力。其中，家装业务贡献近半，净收入达到42.4亿元。但随着基数上升，同比增速放缓至33%，环比增长4%。

行业分析师王彦博表示，家装家居是较传统行业，市场区域性强且竞争激烈，贝壳涉足该业务属于衍生跨界，在早期快速起量结束后，该业务的中长期成长力、可持续性仍需时间验证。

好在租赁业务仍在起量阶段，贡献39.4亿元收入，同比增长增长118.4%、环比增速达24%，主要受益于贝壳“省心租”增长。不过利润率环降1.4个百分点至4.4%，利润表现不佳或受租房租金下滑的影响，透出精细化运营、集中采购比仍有改善空间。同时，该业务收入强增，也反衬了现房交易、新兴服务的表现平平，板块间的结构平衡优化仍是一道考题。

整体看，以二手房经纪、新房销售构成的“一体”业务仍占据收入主流。这种业务格局，也使贝壳业绩易受房市波动影响。与今年二季度相比，贝壳三季度GTV、营收、利润等都有小幅下降，即反映出这种影响。

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瘦身与扩容

营收成本174亿元

好了伤疤别忘疼

实际上，为扩大房产经纪业务交易规模，贝壳正在扩展门店网络、增加团队规模。

截至2024年9月，贝壳旗下门店量已至48,230家，同比增长12.1%，其中活跃门店数达46857家，增幅14.6%。经纪人升至476420人，同比增长11.0%；活跃经纪人423400名，增长6.1%。

要知道，在此之前为缓解成本压力，贝壳一度实施了多轮裁员措施，被裁减者几乎涵盖了研发、运营以及中后台等所有部门，堪称大瘦身。还曾大幅缩减门店规模，2021年末有5.1万家门店，其中活跃门店量4.53万家。截至2023年底总数减至4.38万家，活跃门店数降至4.20万家。

看似简单的数据跳动，实则承载着无数从业者的悲欢离合，降本过冬本无可厚非，只是有无为往期的激进扩张买单也值企业审视。如今再启规模扩张，彰显了对当下未来的看好。

可俗话也说，好了伤疤别忘了疼，往期阵痛历历在目，面对市场复杂局势、企业运营多重挑战，进击同时还需怀有风险敬畏才行。

2024三季度，贝壳总营收成本达到174亿元，较2023年同期的129亿元大增35%。远高于收入增速，使得利润率受到一定挤压。公司毛利率22.7%，比去年三季度的27.4%滑超4个百分点。经营利润同比减少20%至7.3亿元，经营利润率减少1.9个百分点至3.2%。

总运营支出44亿元（约合6亿美元），同比增长11.0%。其中，销售与营销开支19亿元（约合3亿美元），同比相比增长18.6%。总务及行政开支19亿元（约合3亿美元），同比基本持平。研发开支5.73亿元（约合8200万美元），增长21.5%。

门店成本7亿元，与上年同期基本持平；内部佣金及薪酬则增长17.2%至44亿元，运营利润7.27亿元，2023年同期为9.11亿元。运营利润率3.2%，2023年同期为5.1%。

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进军房地产是门好生意？

公开资料显示，贝壳前身是2001年成立的链家房地产经纪公司。2009年“链家在线”上线，标志其开始尝试互联网化转型。2015年，链家通过合并多家房产中介公司，开启全国布局步伐。到了2018年，“贝壳找房”平台正式上线。随后的2020年和2022年，公司分别在纽交所、港交所上市。

深入商业模式并不复杂，旨在运用产业互联网思维创造更大价值、促进行业健康发展。

通过建立一套ACN合作网络系统，将整个房屋买卖流程细分为不同角色，贝壳从中收取相关服务费、交易佣金。

值得一提的是，2021年5月20日，贝壳创始人、董事会主席左晖因病意外去世，引发外界一片唏嘘，对贝壳未来走向也产生疑虑。在此背景下，接棒者彭永东的肩头担子注定不轻，一体三翼正是在其带领下升级的，其中贝好家事业线是新成员，被外界视为贝壳踏入住宅开发领域的重要信号。

据媒体报道，贝好家2024上半年参与了北京和广州的土地拍卖、均未成功竞得。直到7月底，旗下控股公司西安嘉家致和置业有限公司在西安未央区购得两块商业住宅用地，总成交价1.34亿元。

9月20日，贝好家又在成都经过多轮激烈竞拍，成功摘得金融城三期H12地块，为纯住宅用地，容积率2.5，成交价10.76亿元。

贝好家方面透露，该项目将初步定位为高端产品，全流程由贝好家团队自主操盘。贝好家首席执行官徐万刚表示：“自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为传统意义上的房地产开发商，我们的主要目的是验证C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对我们‘1+2业务模式’的信任。”

据了解，“1+2业务模式”即以大数据支撑的C2M产品解决方案为核心，辅以灵活多样的资金解决方案和线上线下一体化的高效获客营销方案。此前贝壳曾多次明确表示，贝好家目标并非成为传统意义上的房地产开发商，而是致力打造一个基于数据分析的创新型住宅开发服务平台。

行业分析师孙业文表示，当前市场条件下，直接进入房地产开发领域或许不是最佳选择；尤其贝壳这样的轻资产企业，采取股权合作或轻资产运营或许更适合些。毕竟隔行如隔山，相较卖房租房装修房，具体项目开发、设计及施工等方面贝壳仍缺乏足够经验积累。

从财务角度看，刚刚起步的地产开发业务暂时对整体业绩贡献有限。以2024三季度为例，来自新兴业务及其他部分的收入仅5亿元左右，同比减少1亿元。前期成本远大于收入，进军房地产开发，努力彰显成长可能性值得肯定，但是否真正一门好生意，作为后浪跨界者是否驾驭得了个中风险与诱惑，如愿构成新增长线，还需时间给出答案。

盘点彭永东掌舵这三年多，整体成绩单中规中矩，2021年增收不增利、2022年营利双降、好不容易2023年迎来大涨、打了个翻身仗，2024年净利又出现波动承压。

当然这和大环境及可比高基数有关，但升降之间也折射了内外挑战的多维性。作为行业一哥，如何增强成长韧性、发挥一体三翼更大增量效能，市场还在等待彭永东释放更确切信息。

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第二座山翻越野望

做到多少还差多少

当然，最新总交易额、净收入的双位数增长，净利润、经调整净利的超市场预期表现，仍显示了贝壳推新筑基、改革转型的整体成效。

以新房为例，合作项目量在三季度创新高，同时保持稳健风险控制，开发商提前预付佣金的“快佣”收入占比保持高位，应收账款周转天数维持在47天的极低位。稳定回款力进一步提升了经纪人作业安全感。非房产交易服务收入54.3%的增速更让人眼前一亮，占总收入比接近四成，收入结构进一步完善。

对于未来，贝壳继续锚定“美好居住”，推动品质、效率迈上新台阶。就在2024年11月14日，贝壳宣布推出“3+3”平台级服务承诺专项计划，并设立总额1亿元的赔偿基金，旨在为用户提供更全面周到的服务保障。

三大平台级承诺全面实施，包括“真实房源、假一赔百元”、“交易不成，佣金无理由退”以及“物业欠费、损失先行垫付”。此外在部分城市，贝壳还推出“标准都做到，房款平台保”、“漏水披露、损失补偿”以及“免营销，扰一赔百元”三项额外承诺。

其中，“真实房源、假一赔百元”是整个服务承诺体系的基石，涵盖了“真实存在、真实在售、真实价格、真实图片”四维度，旨在确保房源信息的准确性，最大限度地减少用户因信息误差而导致的低效找房体验。

另一个核心平台级服务承诺是“交易不成，佣金无理由退”，目前贝壳平台已向438个品牌提供服务承诺，覆盖这些品牌的86%门店。过去一年中，符合服务承诺保障范围内的应退佣金交易量达到1.8万件，涉及的退佣金额达5.5亿元。且为提高消费便利性和安全性，贝壳在全国51个城市建立了322个签约服务中心。通过技术手段记录下每一步操作，以减少潜在风险和争议。

遥想2023年7月，彭永东发布了《翻越第二座山，吹响集结号》公开信。锚定品质、效率势要来一场由内而外的蜕变。从上述种种而观，贝壳这一年多释放了发展潜力、整体成绩单不俗。

但这不代表无懈可击，浏览黑猫投诉，截止2024年12月3日，仅贝壳找房累计相关投诉就有2781条，其中不乏佣金、手续费纠纷等服务问题。

（以上投诉均已经过平台审核）

例如2024年12月1日，投诉编号17377987165显示，一用户称在线签约(2024.10.18)二手房交易, 网签(2024.10.26),我们问中介是不是税费核准不通过不用给中介费(过户-->提交税费核准-->交税-->办证),中介明确答复对。现在中介出尔反尔,说如果不给中介费就不给过户。要求中介赔偿并马上提供过户资料协助我和原房东过户；

再如投诉编号17377986029显示，一用户称看中一套房屋之后，交了定金并承诺配置家具以及电器，在约定期限前，此人并未履行承诺，还不断催促我交租金以及押金。因为中介事先违约，不讲信用，所以要求退还押金。

诚然，用户千人千面，人人满意并不现实，上述投诉或也有偏颇片面处。可还是那句话，产品体验是企业发展的基石，尤其贝壳这样正处跨越较劲期的头部平台，更需重视点滴口碑的积累。

以上种种，意味着公司仍有查漏补缺处、“一体三翼”征程依然漫漫。从业务结构看，新业务虽占比提升、收入日益丰富，可整体景气度仍与房市息息相关，如何摆脱波动影响、进一步优化结构、夯实品质效率根基，仍是第二山翻越成败的关键。

奔跑之前，先夯实底盘。从高速增长向更注重质量服务的时代转变，其中蕴含着可能也带来了挑战。贝壳做到多少、还差多少呢？

本文为首财原创