大部分房价还在跌！现在要救市只能靠这个

统计局今天又更新了11月份的70城房价数据，我给大家上图看看：

9月底的政策还在发挥效果，11月份的北京+0.9%，天津+0.2%，上海+0.4%，杭州+0.8%，宁波+0.1%，厦门+0.4%，深圳+0.5%，重庆+0.4%，成都+0.7%，徐州+0.2%，总计10个城市的房价环比上涨，比10月份多了2个。南京和海口持平，仍然有58个城市的房价在下跌。

仔细研究房价数据会发现，9月底政策主要刺激的是一线城市，部分二线城市也有点起色，三四线以下的城市基本是头也不回地在阴跌。

这可能是因为一二线城市放开限购+降息降首付后释放了一波刚需盘需求，类似2017年首次放开二胎政策，让原本想买房（生娃）的人却不满足条件的上车了。而三四线城市本来就没限购，没有积压太多刚需，加上一二线城市成交量放大后，对三四线城市形成了虹吸。导致从全国范围来看的话，整体的买盘量并没有增加很多。之前看到刺激政策觉得房价要大涨的人，最近也逐渐反应过来了，重新变得谨慎，房屋成交量同比仍然增长，但环比逐渐回落。

之前我跟大家分享过香港房价的经验，香港在2月底通过降低印花税（撤辣）来刺激房价，3月份-4月份房屋成交量确实大幅增加，房价也轻微反弹了3%左右。但市场很快就重回平淡，并在6月份打回原形。

正如我昨晚文章所言，想稳住房价还是得继续降息。

2024年上半年，一线城市的平均租金回报率是1.8%，二线城市是2%，三线城市是2.57%。如今工商银行五年定期存款利率是1.55%，10年期国债收益率是1.71%，30年期国债收益率是1.95%。目前，一线城市租金回报率已经超过5年期定期存款利率和10年期国债收益率，超过30年国债收益率指日可待了。

当存款利率和国债收益率大幅低于租金回报率，那存款买债就不如买房收租了。大幅降息后，就应该能吸引一些资金去投资买房收租，稳住房价。反正还是那句话，房价、利率、汇率、经济，这几个里面总要有人要亏的，不可能打牌的4个人都赢了。

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统计局今天还更新了11月份的消费数据，也上图给大家看看吧：

11月社会消费零售总额同比+3%，市场预期+4.6%，明显低于市场预期。我觉得低于预期主要有两个原因：

①市场高估了没有国家补贴的消费品增长，比如白酒、化妆品、金银珠宝等。

②市场高估了国家补贴的消费品增长的韧性，比如家电、汽车、家具等。

白酒跟地产基建高度绑定，很大一部分需求来自洽谈项目拿订单时的宴饮需求，而不是居民日常的自饮需求。尽管最近房地产市场成交量活跃，但房企拿地盖房的积极性依然不大，1-11月房屋新开工面积同比-23%，这就导致白酒的需求还是没起来，11月烟酒类同比-3.1%，10月烟酒类同比-0.1%，由于消费淡季的影响，这个月就更差了。

化妆品类10月同比+40%，11月同比-26.4%，如此大的数据变化，必然是来自“双十一”的影响。之前跟大家说过，2024年的双十一是历史以来最早的双十一，10月14日就开始了，这导致原本11月才释放的需求被前置到了10月份，就变成了10月同比增长，11月同比下跌了。如果把10月和11月看成一个整体去算，同比去年增长4.1%，其实还行。

金银珠宝就不详细分析了，大家只需要知道，金价越高，投资（投机）需求越强，但消费需求就越弱。通俗点说就是买黄金ETF的人变多了，但买金链子金手镯的人会变少。

家电、家具和汽车都有财政补贴，但家电补贴的效果在减退，这个风险最近半个月以来跟大家说过至少3次。10月家电+39.2%，11月+22.2%。家具在发力，10月家具+7.4%，11月家具+10.5%。汽车因为有新车型上市的缘故销量还不错，10月+3.7%，11月+6.6%。

我觉得最值得关注的是建筑材料，10月-5.8%，11月+2.9%。考虑到10月-11月很多城市的房屋成交量创了历史新高，虽然以二手房成交为主，但买完之后也会带动一轮装修需求。很奇怪为什么最近建筑材料股不涨，难道还有其他坑？

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分享一下其他信息

1、今晚再更新一下各大主要行业指数的涨跌幅数据图。今天行情跌完后，今年以来，还累计下跌的行业指数ETF是白酒指数、光伏指数和医疗指数，分别是-10.7%，-11.4%和-12%，它们仨断崖式领先第四名煤炭指数15%以上的跌幅，基本锁定今年状元榜眼探花位置。都说卧龙凤雏得一可得天下，今年要是拿着这三个指数ETF那应该也是无人可匹敌了。

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