花朵财经观察出品

撰文丨华剑

编辑丨铎子

困扰我们近30年的公摊面积，可能真的要消失了。

今天一早，“多地取消公摊”的信息霸屏热搜。

12月17日，张家口市发文：取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

就在5天前，衡阳市也发了类似的文件：自2025年1月1日起商品房销售实行套内建筑面积计价。

今年更早之前，广东肇庆和湖南湘潭等地就提出“取消公摊”。此外，包括广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率，这不就是变相取消公摊嘛。

仔细一看，这其实不算什么大新闻，但把这些碎片信息结合到当下经济环境来看——地方政府真的顶不住压力了。

“祖师爷”早已废除的制度

2008年，在电视剧《低头不见抬头见》里，饰演茶客的宋丹丹在小区楼下跟老板聊起买房，老板问：“啥是公摊面积，你解释解释？”

宋丹丹戏谑地答道：“公开贪污的面积嘛，买个房子170，进屋一量110。”

看来，老百姓苦公摊久矣。

“公摊”模式其实最早源于1950年代的香港，当时香港采用“分户出售”的办法，公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户出钱分摊，说白了，就是将利润最大化。

自从内地从分房时代进入商品房时代以来，我们的房屋交易采用的就是套内面积加公摊面积计算方法，和预售制、土地财政制度一样，也是从香港引进。

在内地房地产市场中，购房者购买的房产面积就这么被一分为二，分成了套内建筑面积（即实际可使用的居住空间面积）和公摊面积。

也就是说，你买房得到的那个房屋内部空间，加上公摊的面积，才是你买房所示的总面积——而你还要为总面积掏钱。你得到的套内面积与总面积的比值，叫做得房率，一般小于100%。

2013年，“祖师爷”香港彻底废除了公摊面积‌，但内地仍沿用至今。

有统计显示，我国目前商品住房公摊面积普遍在20%-30%。对于一二线城市购房者而言，二三成的公摊面积意味着动辄百万元的支出。

与此同时，由于计算方式不透明、少数开发商“暗箱操作”、产权和收益权不统一等情况，也往往让公摊面积成为一笔“糊涂账”。

所以，近些年“取消公摊面积”的呼声越来越大。

“内卷”得房率

既然嫌公摊面积大，那就推一些“0公摊”甚至“负公摊”的房子给大家就好了，于是乎，很多城市都在鼓励开发商制造100%得房率的房子。

从去年至今，北京、广州、深圳、成都、贵阳、福州等城市相继出台了新建筑标准，有的城市诸如广州、深圳放宽了层高、阳台等指标，为提高得房率创造了条件，有的城市例如通过对架空层等公共空间不计容的新规，减少了公摊面积，这些城市也陆续出现了130%、110%等超高得房率的住宅产品。

即便如此，因为经济增长疲软，房子还是卖不动了。

事实上，国内房地产销售已经连续几年下跌。

2021年为最高峰期，当年商品房销售额18.19万亿元，销售面积17.94亿平方米。

而到了2022年，商品房销售额跌至13.33万亿元，按年下跌26.7%；销售面积13.58亿平方米，按年下跌24.3%。

2023年，商品房销售额再跌至11.66万亿元，按年下跌12.5%；销售面积11.17亿平方米，按年下跌17.7%。

直到今年前11月，商品房待售面积73286万平方米。也就是说，没卖出去的房子，相当于新加坡国土面积大小。

慌的不仅仅是房地产开发商，还有地方政府。

要知道，部分城市财政收入高度依赖房地产，“房老大”一旦崩了，城市发展就像断了腿一般。

据统计资料显示，2022年房地产开发投资占GDP比重超过20%的就有杭州、西安、海口，另外，武汉、郑州、长沙、昆明、贵阳等二三线城市也承受着巨大的压力。

国家出手

近几年，为什么房子卖不出了？

首先是老百姓不太有信心。这几年房地产市场一直在调整，大家既不想投资，也不敢买房，销售情况一直不太好，信心还没恢复过来。

其次是缺钱。好多房地产企业房子卖不动，资金回不来，又要还贷款，投资的钱也被抽走了，资金链断了，财务状况很紧张。

然后是市场供求变了。以前缺房子，现在房子太多，原来的平衡没了，变成需求少、供应多。

还有就是房地产一直靠金融支持，和地方政府联系紧密。现在银行不好过，地方政府压力也大，这都对房地产有影响。

最后是很多地方预售制度有问题，房子烂尾，开发商交不了楼，社会影响很差，老百姓更不敢买房了。

这些问题里，最关键的就是商品房卖不掉，拍了的地只能闲置，不敢开工。

国家和各地政府其实也很慌，于是赶紧出各种招儿、发好多政策来救市。

今年年初，央行和金管局发文件，让经营性物业贷款用途更宽松，把房地产企业那些压箱底的资产盘活盘活。同时，住建部开会着重说，不管啥所有制的房地产企业，只要融资需求合理，都得公平对待。

到了下半年，监管部门又搞出一套 “组合拳” 政策，像降低首付比例、房贷利率，还设了 3000 亿保障性住房再贷款。这政策一落地，上海、广州、深圳带头大改购房政策，让住房需求能快点释放出来，其他城市也都慢慢给房地产松绑，力度越来越大。

但，房子真的好卖了吗？

取消公摊的背后

房子卖不动，其实“公摊面积”不必背锅。

很多人都在想，如果取消公摊，存量房该怎么算呢？其实啊，真要全面取消公摊，那牵扯的事可就多了。

先说房贷利率，它和房子总价是紧密相连的，取消公摊导致房价计价变了，那房贷利率肯定也会跟着受影响。而且全国的房价格局都得重新洗牌，各个地方房价的平衡和差异都得重新琢磨。房价收入比这个能反映老百姓买房压力的指标也会变，人们对自己买房能力的看法也会不一样了。

再就是房改政策得调整，维修基金咋交、拆迁安置补偿咋算、物业费和暖气费依据啥标准收，以前这些都是按照建筑面积来的，现在都得整个变一套。这可是个超级复杂的大工程啊！短期内，计价标准肯定会乱套，社会还得白白付出好多成本，这一点，估计得让上层设计者头疼一阵子了。

现在有些城市推行的“取消公摊”政策，其实就是把套内面积和建筑面积都明明白白地展示出来，房子总价可没变。这样做的好处很明显，购房者能直接看清房价是怎么构成的，买房的时候更清楚了，知道自己花的钱都用在了自家使用面积上，再也不用纠结那让人摸不透的公摊了。

还有个事儿得注意，网上都在热火朝天地讨论取消公摊，可没多少人想过，如果没有公摊了，开发商还会好好弄公共区域吗？会不会出现奇奇怪怪的电梯厅和楼梯间呢？其实啊，现在房地产市场竞争还是太内卷了，房子没点好品质根本卖不出去。

事实上，各地“取消公摊”更像是城市给购房者的一种安抚和鼓劲，也是房子回归居住属性后，市场驱逐劣币的方式罢了。

（文章来源：花朵财经观察）

*本文基于公开资料撰写，仅作信息交流之用，不构成任何投资建议