中国物业服务百强企业研究自2008年以来已连续进行十八年，引起了社会各界的广泛关注，同时也得到了行业内优秀企业的认可，相关研究成果已经成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准。2025中国物业服务百强企业研究以“务实笃行，价值跃升”为主题，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业高质量、健康发展。
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营收均值微幅增长
利润空间持续压缩
营业收入同比增长3.52%，基础服务占比进一步提高图：2021-2024年百强企业营业收入均值与增速情况近年来，受宏观经济与房地产市场结构性调整的影响，物业管理行业由“高速增长”转为“高质发展”，百强企业营收增速呈现持续放缓态势。2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点。
尽管整体来看百强企业营收增速放缓，但不同类型企业间分化显著。增长较为稳健的企业主要包括以下三类：第一，大多数央国企经营较为稳健；第二，拓展能力较强，品牌口碑较好的企业在当前的市场环境下仍然实现较快增长；第三，受关联方影响较小或完全独立的企业业绩更稳定。从收入结构看，2024年，百强企业基础物业服务收入均值为13.43亿元，占比约为83.71%，同比提升1.66个百分点，在总营收中占据核心地位；增值服务收入占比13.84%，同比下降1.39个百分点；创新型服务收入占比2.45%，同比下降0.27个百分点。
图：2021-2024年百强企业基础服务收入均值及增长情况从各业务板块增速来看，2024年，百强企业基础服务收入均值同比增长5.60%，高于营业收入均值增速，韧性更强，印证了百强企业在战略调整中持续夯实主业的经营逻辑；增值服务收入均值和创新型服务收入均值分别下降5.93%、6.23%，多元业务发展面临困局。
图:2021-2024年百强企业增值服务收入及构成情况2024年，百强企业增值服务收入均值为2.22亿元，同比下降5.93%，仍处于持续下降阶段。主要原因是上游房地产市场持续调整，使非业主增值服务受到较大影响。2024年，非业主增值服务收入均值为0.62亿元，同比大幅下降11.43%，业务或将持续萎缩。社区增值服务收入均值为1.60亿元，同比小幅下降3.61%，在增值服务收入中的占比约72.07%，已成为增值服务的核心业务。
图:2023-2024年百强企业各类社区增值服务收入均值及同比变化具体来看，百强企业主要围绕“空间”“资产”“人”三类需求开展社区增值服务，秉承“收缩、聚焦”的战略发展原则。2024年，百强企业空间运营服务收入均值为5526.22万元，同比增长1.05%，占社区增值服务收入的34.54%，是百强企业社区增值服务的支柱业务。部分百强企业充分利用社区公共区域布局充电桩业务，提供便民服务，拓宽收入渠道。
在资产运营服务方面，新房销售及交付下行对房屋经纪和美居服务带来较大冲击。2024年，美居服务收入均值为1891.68万元，同比下降11.67%；房屋经纪业务收入均值为1783.85万元，同比下降9.87%。在社区生活服务方面，社区零售是收入占比最高的业务。2024年，百强企业社区零售服务收入均值为3224.61万元，同比增长0.87%。百强企业积极探索创新型业务，但由于宏观经济环境承压，消费需求降低等因素影响，创新型业务发展不及预期，2024年，百强企业创新型服务收入均值为0.39亿元，同比下降6.23%。图：2021-2024年百强企业创新型服务收入均值及同比变化在城市服务方面，百强企业面临较大的回款压力，部分百强企业对城市服务项目更加理性，该板块的收入呈现下降趋势。商业运营服务收入也出现下滑趋势，且降幅明显。智慧科技服务板块表现疲弱，大部分企业该板块收入呈现下降趋势。
