文 | 《星岛》见习记者 黄冬艳 广州报道

编辑 | 周昊

所谓人红是非多，但华润置地大概也没想到，一则子公司一把手变动的信息却能引起如此大的关注。

11月5日，华润置地控股有限公司（以下简称：华润置地控股）公告披露，2025年拟公开发行不超过65亿元公司债券（第二期），票面利率定为1.78%。

六天前，亦是这家公司宣布，其董事长将由李欣变更为徐荣，由于二人分别是华润置地现任董事会主席和总裁，一时间关于华润置地权力变奏信号的猜想漫天飞舞。

外界的猜测并非无风起浪。华润置地控股这一全资子公司于华润置地而言，不仅是内地主要的发债平台和投资主体，在业务上亦举足轻重。

《星岛》记者了解到，华润置地控股贡献了华润置地一半左右的营收，旗下还控制着365家子公司，涉及华润置地城市更新、长租公寓、康养地产、影业、产业地产等诸多业务。

这也意味着，在华润置地“3+1”业务发展战略下，华润置地控股将是其未来第二增长曲线的重心所在。

尽管华润置地方面曾回应称，全资子公司的人事调整不涉及上市公司华润置地。但从现实来看，徐荣加入华润置地虽不满三年却已稳坐二把手位置，如今再进一步接替李欣成为核心子公司一把手，这种调整着实耐人寻味。

一场人事变奏曲

近几年，华润置地的高层变动颇为频繁，其中既有整个华润系人事轮换的背景，亦有华润置地内部管理层动荡的因素。

2018年，华润置地原董事局主席吴向东离任，掌舵人一度变为唐勇，但随即又迅速由华润集团董事长王祥明直接兼任，直到2022年李欣接替，这家央企的局面才逐渐稳定。

但彼时房地产行业已进入调整期，房地产开发销售规模大打折扣，定位“城市投资开发运营商”的华润置地开始加大力度拓展经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务与生态圈要素型业务，而城市更新则成为其多元业务的重要载体。

有着深厚政商背景，被称为“城市更新专家”的徐荣便是在此背景下于2023年1月“空降”。从华润置地副总裁开始，徐荣三年内完成了进入董事会、接任总裁的三级跳，成为近10年来华润置地唯一来自外部的总裁，升职速度甚至较已在华润系超30年的李欣更快。

可以参考的是，华润置地现任董事会主席李欣在成为一把手之前，上升路径也是先进入上市公司董事会担任执行董事，随后升任总裁，再兼任华润置地控股董事长。

因此，10月31日人事变动消息才引发外界无限遐想，而徐荣的过往履历也再度被翻起。

公开信息显示，徐荣拥有建筑学学士及建筑设计专业硕士学历，也是城乡规划专业正高级工程师。此前曾在深圳市规划和国土资源委员会、招商局集团、深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司等任职，还曾参与过雄安新区的规划编制工作、深圳前海妈湾片区规划，有着丰富的城市规划、开发建设及城市更新管理经验。

进入华润置地后，徐荣主要负责的便是城市更新工作，同时分管生态圈、战略部业务，持续推进华润置地“政府引导+市场运作”的城市更新业务模式，深圳的湖贝村、沙井大街、雪花啤酒片区等旧改项目其均有参与，同时利用其政务资源为华润置地寻求更多合作。比如2024年8月华润置地城市更新事业部与东莞市规划院达成战略合作协议，便由徐荣带队。

有行业人士表示，华润置地选择徐荣，看重的无疑是其政府资源，这亦是房企转型城市更新最需要的。

名为“父子”，实属核心

对于华润置地控股的定位，华润置地方面表示，其为境内全资子公司，是境内发债主体。

但《星岛》记者了解到，华润置地控股成立于2013年，2017年10月前名称为“华润置地一二三四（深圳）商业运营管理有限公司”，经营范围包括企业管理咨询、商务咨询、市场营销策划、装修设计。

企查查显示，目前华润置地控股旗下控制着365家在营子公司，涉及城市更新项目、产业地产、长租公寓、影业、康养地产、商业投资等诸多业务，并非只是一个发债平台。

▲华润置地控股旗下部分控制企业，来源：企查查

可以佐证的数据是，2025年上半年，华润置地控股的营收约为514.82亿元，同比增长12.56%，占华润置地949.2亿元的总营收比重过半，重要性已不言而喻。

事实上，在进入华润置地控股这一子公司之前，徐荣已是旗下多间附属公司的董事。

尤其是在2023年9月，徐荣成为华润置地深圳罗湖湖贝村旧改项目公司的董事长，旗下包括深圳市湖贝顺润投资有限公司（以下简称：湖贝顺润）以及旗下子公司深圳市湖贝乐兴房地产开发有限公司（以下简称：湖贝乐兴）。

但即便在徐荣这位“城市更新专家”的运作下，债务缠身、现金流吃紧的华润置地，目前似乎也难以啃下这块硬骨头。

湖贝旧改“欠费降速”

自深圳南山大冲村旧改后，有着百年古村历史风貌的湖贝旧改项目被华润置地赋予了探索城市更新片区文化保育新模式的厚望，其规划建筑规模高达220万平方米，包含住宅、商务公寓、保障房及写字楼等，预计总投资额高达700亿元。

可“全球一流巨型都市综合体”的宏大愿景，并不会减少该城市更新项目的开发难度。

公开信息显示，湖贝旧改涉及到的拆迁业主多达4000多户，拆除范围用地面积达30万平方米，涉及十余个地块的开发。

《星岛》记者实地探访湖贝旧改项目了解到，目前该项目仅有A4地块已交付，在施工的有A6、A1、A2地块，且A2地块目前仍有部分钉子户，仅部分区域开始施工，A3地块仍在拆迁洽谈阶段。

值得一提的是，一位已签约拆迁的企业负责人向《星岛》记者透露，湖贝旧改A2、A3地块共涉及3000多户业主，而原定的搬迁后至回迁房交付期间华润置地需向业主支付的搬迁费、临时安置费等过渡费用，在2024年开始已部分停发，而2025年全部业主均未再收到过渡费。

已交付的A4地块也有业主透露，交楼至今一年仍未收到约定的过渡费及装修补贴面积差价等费用，有的业主则是通过法律诉讼才最终拿到9万多元的违约金及相关费用。

而华润置地方面则对相关资金的拖欠未有任何的解释说明。

股东间的掐架也导致进度本就延后的项目进一步放缓。

2024年7月，华润置地控股还曾与项目公司湖贝顺润的另一个持股20%的股东深圳云祥实业对薄公堂，称后者出现财务危机无法继续履行股东义务，一度将湖贝顺润持有的华润置地（深圳）开发有限公司（后更名：深圳市湖贝乐兴房地产开发有限公司）100%股权以20.49亿元的价格挂上京东法拍平台。

尤其是在近两年，深圳已经开始加速清退未能有效推进的城市更新项目。比如深圳坪山中心公园东片区（一期）、宝安区松岗107发展带潭头片区两个城市更新项目就已先后在去年6月、今年9月宣告失效，而两者均为华润置地的旧改项目。

从2013年获批到2017年底正式启动物业签约，湖贝旧改原计划在2027年前陆续完成住宅、公寓、写字楼、回迁房等项目的交付，但如今是否还能如期完工仍是未知。

对于城市更新项目进展及业务整体情况，《星岛》记者也曾联系华润置地相关负责人希望进一步了解，但截至发稿时未获明确回复。

发债平台“债务缠身”

事实上，在市场深度调整的当下，房企普遍资金吃紧，债务压力剧增早已不是秘密，即便是大央企华润置地，也不能幸免。

在华润置地控股这一境内主要发债平台上，也可窥见华润置地的债务压力。

《星岛》记者查阅华润置地控股披露的2025年公司债券半年度报告发现，近几年该公司一直在不断地借新债还旧债，减缓短期债务压力并降低融资成本。

截至2025年6月，华润置地控股存续的信用类债券共有19笔，募集金额共计290亿元，平均票面利率3.07%，除了约46亿元用于补充流动资金外，其余的超240亿元均被用于偿还有息负债。

整体来看，截至2025年6月底，华润置地控股的有息债务余额约为704.72亿元，较年初的603.63亿元增加了16.75%，其中有48亿元将在今年底之前到期。若按合并口径算，同期华润置地控股的有息债务余额高达1325.85亿元，较年初增加了13.73%。

放大至整个华润置地，截至2025年6月末，该公司综合借贷规模约为2812.7亿元，同比增加211.52亿元，增幅约8.14%，其中一年内到期的银行及其他借贷、中期票据总计约616.16亿元，占比约21.91%；而同期的现金及银行结存约1202.4亿元，同比减少9.8%。