优质不动产遭“疯抢”！险资花数亿拿下上海某五星级酒店，近期多家险企出手扫货

本文来源：时代财经 作者：何秀兰 、徐子茵（实习生）

又有险资扫货商业不动产。

近日，招商信诺人寿与利安人寿组成的联合体，通过联合发起设立的上海瑾东阁私募投资基金，正式完成对上海东锦江希尔顿逸林酒店的收购交割，交易金额达数亿元。

此次收购并非个例，近期险资在不动产领域动作频频，大家保险、陆家嘴国泰人寿、国寿置业等均在商业综合体、写字楼、长租公寓、仓储物流等赛道密集落子，形成险资布局优质存量不动产的“热潮”。

时代财经就相关事宜分别致电招商信诺人寿、利安人寿进行采访，截至发稿未获回复。

天职国际金融咨询合伙人周瑾则对时代财经表示，在当前经济转型与利率下行的背景下，“资产荒”已成为险资投资面临的巨大挑战。当前房地产市场处于阶段性低点，即便区位优势突出、运营状况良好的商业地产项目，也难免受到大环境的波及，但险资此时出手收购此类不动产项目，有着清晰的投资逻辑。

“一方面是看中其长期的现金流和回报优势，尤其是通过专业机构的长期运营，获得稳定的现金流回报，可匹配其长期资产配置的需要，缓解‘资产荒’的状况；另一方面，当前估值相对较低，且在交易结构设计中还有出售方的劣后安排，对险资的投资收益提供一定的保障，也符合险资的风险偏好。”周瑾表示。

图源：图虫创意

两险企斥资数亿，收购上海某五星级酒店

从资产基本面来看，上海东锦江希尔顿逸林酒店不仅地处陆家嘴商圈，还邻近上海博物馆东馆、上海科技馆及世纪公园等城市地标，可便捷通达上海各大商业中心。其850间客房的规模化配置，在浦东地区具备稀缺性，且该酒店已于2023年完成最新一轮装修升级，硬件设施保持较高水准。

值得市场关注的是，参考希尔顿集团过往“出售物业但保留管理权”的案例，如纽约华尔道夫酒店交易，此次上海东锦江希尔顿逸林酒店是否会延续这一轻资产运营模式，品牌授权及管理合同是否会进行调整，引发业内讨论。时代财经致电该酒店进行采访，截至发稿未获回复。

据了解，招商信诺与利安人寿是通过联合发起设立的上海瑾东阁私募投资基金合伙企业（有限合伙）完成本次收购，该基金于2025年12月2日经中国证券投资基金业协会备案通过，注册资本9亿元，收购标的涵盖上海锦杨企业管理有限公司100%股权、相关债权，以及东锦江服务式公寓项目，国浩上海办公室及基小律团队分别提供法律服务与专项支持。

有业内人士向时代财经指出，这种通过私募不动产基金介入的模式，既符合险资长线布局的属性，又能通过结构化设计分散风险，是当前险资参与不动产投资的主流路径之一。

作为本次交易的主体之一，招商信诺人寿是一家中外合资寿险公司，由招商银行和信诺健康人寿各持股50%。最新偿付能力报告显示，2025年前三季度，招商信诺人寿实现保险业务收入377.97亿元，净利润32.03亿元；截至2025年三季度末，公司总资产为2500.93亿元，核心偿付能力充足率和综合偿付能力充足率分别为138.51%、210.87%。

险资加速布局不动产，多赛道狂砸数十亿

此次招商信诺人寿与利安人寿联合收购五星级酒店，仅是当前险资加速布局不动产市场的一个缩影。近期，多家险企在商业综合体、长租公寓、核心写字楼等多个赛道密集落子。

从具体动态来看，2025年12月底，大家保险通过旗下基金，收购了总资产价值达24.5亿元的杭州滨江宝龙城综合体，交易涵盖购物中心、酒店及配套车位。该交易通过承接部分债务的方式完成资产交割，同时设置了回购权条款。据了解，该项目连续两年运营净收入稳定在2.3亿元左右，或契合险资对稳健现金流的需求。

同年10月，陆家嘴国泰人寿斥资8.95亿元收购上海前滩汇N5办公楼部分物业及配套车位，并将其作为公司总部办公职场。无独有偶，同在10月，中邮保险作为领投方，通过专项基金完成对上海静安区博华广场的收购，该项目出租率稳定在95%左右，年纳税逾11亿元，不仅成为近期上海大宗交易市场的标志性事件，更创下近年来中国单体写字楼交易规模的新纪录。

长租公寓赛道更是成为险资近期布局的“新宠”。据国家市场监管局2025年底披露，国寿置业投资管理有限公司（下称“国寿置业”）与领盛（苏州）投资有限公司拟通过共同设立特殊目的公司，收购上海朗松实业有限公司、上海盛樘乐屋咨询管理有限公司，进而收购旗下位于上海市的保障性租赁住房。国寿置业的最终控制人为中国人寿保险（集团）公司。据市场报道，国寿置业以6.29亿元拿下领盛投资旗下上海杨浦区两个保障性租赁住房项目60%股权，标的项目理论资本化率分别达7.23%和8.26%，高于REITs标准的6%，领盛保留剩余股权继续参与运营，形成“险资接盘+原运营方操盘”的合作模式。

此外，国家市场监管局2026 年初披露信息显示，国寿置业与天津丰泰将作为普通合伙人，携手丰泰有限合伙共同设立合伙企业，通过新设立的合伙企业收购位于成都、南京、江阴、无锡四座城市的5家目标公司。这些目标公司主要从事通用仓库开发租赁、产业园地产开发及运营业务。

此类密集布局背后，是险资资产配置逻辑的升级。近年来，险资对不动产的投资已从传统地产股配置转向多元物权投资，存量收租类物业因能提供稳定现金流，成为险资配置核心。仲量联行数据显示，险资布局商业地产的热情主要源自优质商业地产项目稳健及较为可观的收益，当前一线城市商业地产的租金收益率维持在5.5%至6.5%之间，这一稳定的收益水平对提升险资的整体投资回报具有显著的正面效应。

上述业内人士向时代财经分析指出，在房地产行业深度调整与利率下行背景下，核心城市优质存量不动产的价值持续凸显，险资正凭借资金规模与长期属性，成为存量资产市场的核心买方力量。与此前外资主导的快进快出模式不同，险资更倾向于长期持有并通过精细化运营提升资产价值，且优先选择一线城市、成熟运营、政策背书的项目。