南加州房产投资人年底调整布局

【洛杉矶讯】美国「机会区」社区投资制度即将进入新阶段，南加州一些手上有房产增值的投资人，正在年底前重新安排资金。按旧规则暂缓计税的资本利得，最晚要在 2026 年 12 月 31 日计入收入；2027 年 1 月 1 日起，新规则和新的地区名单开始适用。

机会区制度 2017 年设立，投资人把卖房、卖股票的资本利得在 180 天内投入合格的机会基金，由基金投到划定的低收入地区。2025 年 7 月，这项原本有期限的制度改为长期实施。新一轮地区名单由各州划定，加州 2479 个符合条件的普查区中，最终有 620 个入选，已经联邦财政部认证，2027 年 1 月 1 日生效。

南加州圣盖博谷是房产增值较多的地区之一。根据房地产数据平台 Redfin 截至 2026 年 9 月的近三个月统计，圣马力诺成交中位价约 340 万美元，比去年同期上涨 21.6%。

圣马力诺凌安地产（Aspire LaShine）经纪人江江（Elena Jiang）说，最近来问的多是今年卖了房、手上有一笔增值的业主。「第四季度才按旧规则投进去，利得只能递延到 12 月 31 日，明年报税还是要缴，等于只晚了几个月。」她说，今年 7 月 5 日（含）以后实现的利得，投资窗口会跨进 2027 年，能不能按新规则处理，要看联邦财政部的过渡安排，「时间点最好先跟会计师确认」。

和常见的 1031 交换相比，1031 只适用于投资或经营用的房产，自住房不适用，而且要全额暂缓计税，须把卖房的全部款项再投入同类房产；机会区只需投入利得部分，卖股票、卖生意的利得也可以用。加州目前不跟随联邦的机会区安排，资本利得仍要缴州税。

江江提醒，投到机会区的房产买下后要在 30 个月内完成一定规模的改善，「不是买下来放着就行」。她也提醒：「价格、装修成本、税务要放在一起算，这类决定最好先和会计师谈过再定。」

（资料来源：Redfin、美国国税局、加州商业和经济发展办公室、美国国会研究服务处）

本文为一般资讯，不构成税务或法律建议。