作者:子非鱼

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年末政策与信贷转向友好之后,不少城市出现了翘尾行情,而且是量价齐升。

比如根据诸葛找房数据研究中心近日发布的数据显示,12月份监测的10个重点城市,北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门,其中7个城市二手房成交量环比大涨,尤其是成都。

成都12月份二手房成交量较11月翻倍,冲破了万套,达到了11181套,环比大涨101.97%,同比也大涨199.68%。

房价方面,10个主要城市有9个环比上涨,只有苏州微跌。

在此背景下,东北地区,包括头部城市,依然低迷。

根据中指院最近公布的《百城价格指数》显示,东北地区哈尔滨、长春和沈阳三大省会城市,12月新房均价分别为9660元/平方米、9218元/平方米和9998元/平方米,环比跌幅分别为0.12%、0.04%和0.42%,其中沈阳是全国新房价格跌幅最大的5个城市之一。

此外,三个省会城市的二手房价格跌幅均大于新房。

也就是说,别人下跌,我下跌,别人上涨,我还是下跌。

非但如此,根据易居研究院不久前公布的2021年前11个月各省市商品房成交均价涨跌幅情况显示,东北地区是房价跌幅最大的。

内地31个省市,黑龙江跌幅最大,全年房价下跌了10%,吉林跌幅第三,全年房价下跌了7%,辽宁没跌也没涨,变化为0。

更为关键的还有两条:

第一,东北地区的房价并非今年开始下跌,包括长春、哈尔滨在内的主要城市,都阴跌了好几年。而牡丹江、锦州、吉林等城市,更是领跌全国。

第二,目前房价最低的10个城市,一半在东北,如鹤岗、双鸭山、七台河、铁岭、阜新。

制图:城市财经;数据:中国房价行情网

02

恰如本号之前说过的,楼市正在抛弃东北。楼市为何抛弃东北?

一个地区的楼市,是经济、人口和产业综合作用的结果。

君不见,全球经济、科技、潜力顶尖的城市,没有一个房价低的,比如美国的纽约、圣何塞,英国的伦敦,德国的柏林,法国的巴黎,中国的香港、澳门、深圳、北京、上海、广州等。

同样的,当一个地区产业空心化,人口流失的时候,房价也会出现消退。比如美国当年的铁锈地带,当年的汽车之城底特律,中国的玉门、鹤岗、抚顺、阜新等地,无一不在佐证。

东北低迷很久了。

从数据上看,改革开放初期,辽宁经济位居全国第三,仅次于上海和江苏,黑龙江当时也在前十。如今,辽宁掉到了第16位,黑龙江第25位,吉林第26位,都吊车尾了。

东北四大主要城市,改开初期,均在全国排名的头部,都是十强阵容中。如今只有大连还在苦守着Top30,其余都在30名开外。

人口方面,2021年第七次人口普查数据显示,东北三省过去十年常住人口合计减少了1099万人,其中辽宁过去十年常住人口减少了115万,吉林减少了338万,黑龙江过去十年常住人口减少了646万人。

东北36个地级以上城市,除了长春(扣除吞并公主岭因素,实际增加人口52.8万人)、沈阳和大连三个城市正增长外,其余33个全部减少。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

但这些都是结果,而非原因。当然,人口在流失过程中,即是东北低迷的果,也是因。除此之外,东北过去几十年持续低迷的因,主要有:

第一,开采过度,资源枯竭,无可依赖。

能源对于一个城市和一个地区来说,本来是好事,是可以依托发展的金钥匙。但纵观全球来看,能源往往会制约一个地区的发展。

主要原因在于,赚钱太容易,容易麻痹一个人。以至于,过度依赖能源。

新中国成立以来,国家长期把东北的资源输送到全国各地, 这不仅造成了很多资源型城市生产结构单一,过度依赖能源开采, 而且当时的粗放型工业也造成了一系列较为严重的社会和环境影响。

在这个过程中,很多资源型城市没有在枯竭之前未雨绸缪,去扩展产业链条,以至于在枯竭之后,无可依赖。典型如鹤岗、阜新等。

第二,周边国家发展不争气,没有给东北地区带来正向作用。

对于边境地区来说,发展的好坏,一定程度上与相邻地区其他国家有关系。

东北地区,紧邻俄罗斯和朝鲜,但这两个国家的经济,实在不敢恭维。尤其是朝鲜,不但帮不上忙,还时常帮倒忙。

第三,思维固化。

这一点是最关键的。东北地区固化的思维,主要是因为这里一直都是国有经济占主导。

数据显示,辽宁省的国有经济占比超过30%,吉林省超过40%,黑龙江省甚至过半,都远高于全国平均水平。

长期的国企央企主导经济发展,让东北人躺在舒适的体制内,不愿跳出,长此以往,形成了固化思维。

此外,长期的国有经济主导发展,也限制了地区的创新能力。一个多数人只希望待在体制内,缺乏创新的地区,经济焉能不低迷。

经济低迷,收入就没法提升,收入难提升,人口就会流失,人口流失又会继续弱化经济,如此形成一个恶性循环。

而经济和人口是楼市的两大主要基石,东北地区这两大基石都在晃动,楼市焉能不抛弃东北?

03

为了阻止房价下跌,调动楼市的活跃度,最近一段时间,黑龙江和吉林,纷纷出动。

12月份,黑龙江从全省层面鼓励本地居民购房,促销售,落实优惠政策。同月吉林明确要鼓励和引导各县市开展购房补贴和贷款贴息工作,支持农民进城购房。

而早在全省出动之前,哈尔滨和长春就已经发布过给予购房补贴的政策,沈阳也不例外。

但效果并不显著,该怎么跌还怎么跌。

鼓励购房是舍本逐末的方法,即便救得了一时,那之后又该怎么办?

东北楼市问题,本质上是经济问题,是人口问题,唯有解放思想,打破制度依赖,提升创新能力,升级产业,增加收入,留住人口,才能逐步让东北经济复苏,才能实现东北地区的复兴。

楼市问题,也会顺带解决。