作者 | 童洋

视觉 | 童洋

编辑、责编 | 韩玮烨

2021年，北京甲级写字楼市场需求出现井喷式增长，净吸纳量录得近95.7万平方米，超2020年全年净吸纳量的五倍。业内人士预测，北京商办市场在未来十年甚至更长的时间里保持全国领跑态势。

从供应量来看，2021年北京市政府发布《北京市新增产业的禁止和限定目录》中，明确限制新增项目数量，尤其对海淀、朝阳、丰台、石景山等城四区限制“新增商业”和“新增写字楼酒店”。这意味着城市更新类项目将成为北京核心区的主要供应。

后劲十足的需求，引得众多不动产基金选择北京，尤其首选具有价值提升空间的城市更新类商办楼宇。位于CBD南区的北京朗诗大厦便是典型一例。

该项目是朗诗青杉资本在北京投资的第一个“商办+城市更新”类项目。据睿和智库了解，从去年年底项目改造完成后入市，到目前已招商过半。近期，朗诗又对楼宇大堂和公区进行二次提升，以期抓住因疫情导致的大量换租机会，进一步夯实项目作为CBD南区唯一“科技创新与现代服务”双产业集群的产业定位。

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酒改办，提升资产价值

北京朗诗大厦前身为船舶重工酒店。随着城市发展，朗诗大厦已经变成稀缺的地铁上盖项目。从坪效来讲，酒店改办公，会较大幅度提升资产价值。

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项目基本数据

  • 总体量：2.19万平方米。其中规划的办公面积约为1.6万平方米，商业面积约为0.2万平方米；

  • 区位：紧邻东三环，距离CBD不到5公里，地铁10号线、14号线、17号线交会地铁枢纽，贯穿北京四个方向。

表1：朗诗大厦项目信息

来源：睿和智库

图1：朗诗大厦地理位置

来源：睿和智库

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更新改造：以人为本的建筑美学

在外立面改造上，原建筑二十余年间历经多次改扩建，裙房形体呈现出较强的拼贴感。青杉资本团队在改造设计上因势利导，将体量特点进一步提取，在既有建筑的形体构成基础上，分别沿主街朝向三个方向打开，对现状杂乱的梁柱进行整合，形成简洁明快的空间框架体系，并结合通透的幕墙表皮，塑造出面向主街的城市景框。

设计中整化沿街立面，防止西晒，综合考虑日照西晒、人体工学、造型三个方面因素，形成外罩流线型横格栅，通过流体化的表皮肌理对立面进行整合重塑。

图2：北京朗诗大厦项外立面图

来源：朗诗青杉资本

在内部空间改造上，大厦设有双大堂，8米挑高、巨型玻璃幕墙，车水马龙间尽览都市繁华景象；局部挑空，多出口、多通道，让楼内“四通八达”。

在办公空间改造上则突破结构限制，采用裸顶与吊顶结合精细化管综排布，竖向管线布置结合等措施，提高办公空间的净高；框筒结构设计上，各个租区可自由组合的形式扩大空间，增加空间互动与趣味性；对标CBD高端商务，六部芬兰通力电梯，使通勤顺畅不拥挤，带来卓越办公体验。

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科技赋能：健康节能

为让用户享受健康的办公环境，朗诗青杉资本不惜投入重金，应用数字化、智能化软硬件，提升项目的节能健康标准。

朗诗控股旗下的朗绿科技与项目工程团队通力配合，实现设备的智慧调节与高能效，并对设备搭载智能化平台，帮助项目每年能减少20%-30%的能耗。

而在健康方面，项目内部装修采用芬兰S1级的甲醛污染物管控体系，高效的除霾新风系统让入驻用户呼吸更加健康。并且每层电梯厅自带的朗诗屏可显示多项空气质量指数，并进行直观反馈，第一时间进行调整和控制。

凭借上述数字化和环保举措，北京朗诗大厦也获得了WELL认证。

图3：北京朗诗大厦的WELL认证

来源：朗诗青杉资本

优越的地理位置、现代感十足的空间打造，再加上科技赋能带来的内部环境的环保健康，都为客户选择朗诗大厦奠定了良好的基础。

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汇聚新产业集群，重新定义CBD

2014年以来，北京市持续落实“四个中心”城市定位，陆续出台政策强化科技创新，构建新型产业结构。

数据显示，2022年一季度北京市的产业结构中，科研和技术服务企业、租赁和商务服务业占据主要地位。

表2：2022年Q1北京市写字楼在租租户结构

来源：睿和智库

而随着北京轨道交通的发展，过去传统的产业聚集边界正在被打破。

中关村区域，作为过去传统的科技企业聚集区，受制于区域空间容纳能力，加上海淀区持续攀升的住宅价格，科技产业南移趋势近几年呈现加速的态势。

而CBD区域，历来是北京租金制高点。动辄20元/平米/每天的租金，别说中小企业了，连世界500强都难以承受。因此从十年前，众多扎堆在CBD的500强纷纷外迁。

随着北京城市更新的走热，更符合新办公人群的改造类办公空间出现在CBD区域方圆5公里周围。划算的租金、优质的物业服务、多元化的企业服务，让很多企业逃离CBD核心区，向南、向东延伸。

CBD正在被重新定义，无论是区域的概念（南扩东移），还是产业概念（现代服务业、文创产业）。

位于CBD南区5公里半径内的十里河区域，经过几年的产业腾退，以及北京朗诗大厦、高和蓝峰大厦等升级产品入市，极大的提升了这一区域整体商办写字楼的品质和氛围，通过更完整的企业服务、高标准的定制装修、拎包入驻等服务也提升了新产业聚合能力。区域产业定位日渐清晰。

加之周边交通、生活配套极为便利，自然成为承接上述区域产业外移的首选。

今年4月，朗诗青杉资本选择与木棉睿合产业运营公司战略合作，双方合力打造北京朗诗大厦。据了解，木棉睿合全国管理商办物业超过150万平方米，其服务的科技企业、现代服务企业占管理面积70%以上。此番双方携手，希望在CBD南区打造“科技与现代服务业集群”的标杆项目。

图4：木棉睿合招商企业类型

来源：木棉睿合

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全渠道极致招商营销

2022年，对于市场来讲，最大的不确定性是疫情。而最好的机会，也是疫情带来的。但如何能抓住这波产业换租选址的需求，对于项目招商营销的效率和效能考验极大。

招商营销策略上，木棉睿合创始人闵杰认为效率是第一位的，要用最快的速度、最有效的方法来实现最大化的信息触达。在谈及北京朗诗大厦的项目招商策略上，闵杰认为，招商营销没有一招鲜，本质上就是不断试错、纠错的过程。所以无论是传统推广策略还是如今的数字化营销，只要效果和目的达到，都值得大力推广。

自4月30日项目启动到 5月5日，北京朗诗大厦的全部的推广物料已经准备妥当。自5月7日进行推广时，项目通过线上线下各种营销活动，包括代理群发、重点代理推介等方式，在一周的时间内，就已经完成了北京城区90%的覆盖。

在招租后的运营上，木棉也沉淀了庞大的运营管理制度与举措，并形成了项目运营案例与运营宝典，总结过去的经验与教训并罗列出来，更好的指导团队在风险可控的情况下对北京朗诗大厦招商运营过程中出现的各种情况进行有区别的修正和优化。

相信，朗诗青杉资本与木棉睿合的“资管+招商运营”的合作，能在2022年北京商办市场涂上一笔浓墨重彩。