郁亮转“多”,地产行业触底了?
作为万科的“守夜人”,郁亮总是能语出惊人。
6月28日,万科2021年的股东大会上,郁亮再度抛出了一个吸引眼球的观点,“短期看地产市场已经触底”。
而早在2月12日的2022年年会上,他才抛出了地产行业“黑铁时代”的论断,仅仅不到半年的时间,郁亮的态度就开始出现了明显的变化。
那么,短期地产市场是否触底?郁亮的判断依据又是什么?
郁亮认为,尽管五月份一二线城市的商品住宅销售同比大幅下降,但是环比已经开始上升。他还称,六月地产市场环比会有比较明显的提升,二手房市场从六月开始也出现了一些起色。
为此他还抛出了一组数据,他称,六月份一二线城市二手房挂牌价格上涨的城市个数已经达到了50%,因而他得出的结论是,市场短期已经触底,且恢复是一个缓慢而温和的过程。
郁亮的判断是否准确?是否具有代表性?
实际上,过去的二十多年里,万科作为地产行业的标杆企业,在它的身上总能找到地产行业发展的影子。2018年,郁亮率先在地产市场吹响了“过冬”的号角,尽管它已经被恒大、碧桂园超越。
郁亮曾经说过,经营公司就像跑一场没有终点的马拉松,关键不在于短时间的冲刺。
这几年地产企业的处境,也印证了郁亮的观点。
目前几乎所有的房企都已经“抛弃”了原有规模为王的模式,并且开始更加注重企业的健康长久的发展。尤其是“优等生”万科,目前万物云已经启动了相应的上市程序,而物流和长租公寓也将分别于今明两年实现报表盈利。
所以,尽管前几年万科在规模方面被超越,但是郁亮再一次用“稳健”证明了自己,也证明了万科。但并非所有房企都能像万科一样平安地过冬。
根据Wind数据统计,截至6月28日,港股上市的地产以及物管公司还有17家未披露2021年经审核的年报,其中就包括中国恒大、融创中国、富力地产、恒大物业等。
值得注意的是,目前除了富力地产还在交易以外,其他16家均是停牌状态。另外,恒大集团近期因8.625亿港元的债务还被呈请清盘。
根据券商统计显示,7月当月房企境内债到期规模576.7亿元,境外债到期56.1亿美元,下半年有大概220亿美元债券到期。也就是说,7月房企将再次迎来偿债高峰期。 所以,今年下半年,地产企业仍充满挑战。但值得庆幸的是,一些地产公司已经可以进行第三方的债券发行了,换句话说地产企业的融资渠道正在慢慢恢复。
郁亮曾说过,地产企业作为普通行业仍有空间。经过多年的发展,老百姓住的问题已经得到了很好的解决,但还没彻底地解决。因而,未来行业的发展主要体现在质量的提升方面,而不是数量上。
2021年尽管万科的净利润腰斩,但是万科并不悲观。在股东大会上,万科的董秘朱旭表示,公司分红计划会综合考虑万科长期发展需要,未来分红率会稳定在35%-40%之间,有利于长期投资者规划好现金流回报。
综合而言,地产市场已经进入到了一个新阶段,由于市场的规模过于庞大,因此结构性的机会总会存在。尽管面临的问题依旧不少、未来之路也很艰难,但是行业的困境正在慢慢过去,行业的曙光也开始出现。可以预见的是,市场正在从增量时代走向存量时代,企业之间的分化将长期持续地存在,未来谁的服务质量越好,谁就能在存量市场获取更多的市场份额。
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