2022年,房地产市场销售仍在继续探底,未出现较为明显的复苏信号,土地市场整体较为低迷,城市分化加剧。随着核心二线城市优化调控政策及防疫形势的好转,核心城市市场或率先企稳,企业应聚焦收敛于城市群建设来有效把握市场机遇,合理安排销售和拿地节奏,向新发展模式平稳过渡。

图:2022年典型房企销售及拿地业绩表现情况

销售表现:销售业绩增速大幅下滑,销售表现明显分化

销售业绩同比下降41.3%,千亿军团降至20家。TOP100房企销售额均值759.7亿元,同比下降41.3%;销售额破千亿房企20家,较去年同期(41家)减少21家;百亿房企130家,较去年同期(158家)减少28家。具体来看,千亿以上阵营20家,较去年同期减少21家,销售额均值2220.7亿元。第二阵营(500-1000亿)企业23家,较去年同期减少2家,销售额均值636.1亿元。第三阵营(300-500亿)企业28家,较去年同期减少10家,销售额均值372.8亿元。第四阵营(100-300亿)企业为59家,较去年同期增加5家,销售额均值207.2亿元。

房企销售表现明显分化。一是央国企销售表现较强,部分实现正增长,如央企的中铁置业、中建东孚、中建智地、中建三局等,地方国企如越秀地产、厦门国贸等。二是经营稳健的民企销售降幅在40%左右。三是出险房企销售降幅普遍在60%以上。

拿地表现:全年整体拿地低迷,地方国资成为投资主力

拿地总额同比下降48.9%,全年整体拿地低迷。2022年,TOP100企业拿地总额12975亿元,同比下降48.9%,全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元,较上年同期下降24亿元,TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

图:2022年50家代表房企各阵营及所有制拿地销售比均值

房企投资力度同比减弱,拿地销售比均值降至15.5%。2022年,50家代表企业拿地销售比均值为15.5%,较去年同期下降11.4个百分点。其中,央国企及混合所有制房企拿地销售比为21.4%,仍保持了一定的投资强度;民营房企权益拿地总额降幅则超80%,拿地销售比仅5.8%,投资规模和强度锐减。

图:2021年、2022年50家代表房企拿地金额城市群分布、不同性质企业拿地占比

聚焦收敛于三大城市群,地方国资成为投资主力。2022年,代表企业投资布局更加聚焦收敛,长三角、粤港澳(内地)、京津冀三大城市群拿地金额占比较上年增加9.4个百分点至77.6%。同时,国央企和城投公司依然是集中土拍的成交主力军。2022年,22城集中供地,地方国资拿地金额占比达到42.0%,超过了央国企的37.4%,民企仅为15.8%、混合所有制企业该比为4.8%。而受到资金压力的影响,全国性布局的头部民企除龙湖外,基本在土拍市场上消失。而本土民企在各自深耕的地区反而表现比较积极,例如滨江在杭州土拍中表现非常抢眼。

结语

2022年,我国宏观经济面临下行压力,同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出,叠加中长期住房需求动能释放减弱,房地产行业面临的挑战前所未有。房企应在销售端提升交付力、产品力、打通线上线下渠道等措施加速销售回款,在拿地端通过换仓一二线城市、聚焦收敛于城市群建设来有效把握市场机遇,合理安排销售和拿地节奏,实现稳健发展。