深度 独立 穿透

时间是试金石

作者:业文

编辑:闻道

风品:钧杰

来源:首财——首条财经研究院

没有一个冬天不会过去,关键是以何姿态、什么代价渡过。

说千道万,市场的问题终究要市场解决。比如化解房企流动性危机,用市场化、法治化手段重整看似一剂猛药,或也是破而后立的良方。

这不,曾经的千亿房企金科股份,也走到了重整前台。5月22日晚,其公告:重庆端恒建筑工程有限公司发来《告知函》,向法院申请对金科进行重整。若重整失败,将存被宣告破产的风险,同时股票面临被终止上市风险。

1

引战重整双管齐下

“渡劫”长征第一步


一石激起千层浪。唏嘘之余一些舆论不免担忧,金科股份还能挺过去么?巨额债务又该怎么解决?

别慌,重整虽耗时耗力,牵扯众多,却非洪水猛兽、甚至不失涅槃重生的一个可选途径。

行业分析师于盛梅表示,重整不同于破产清算,是市场化、法治化化解风险的有效方式。一些企业经过重整恢复了盈利能力、最终保护了债权人合法权益。

所言不虚。自2006年《企业破产法》出台以来,截至2022年10月,至少有100家上市公司进行了重整。经同花顺iFinD统计,年内已有近20家“ST”公司借此摘帽,焕发新生。比如力帆实业、银亿股份等。当然,也有失败者股价跌至谷底、面临退市结局。

聚焦房企,目前已有多家走在重整路上,最典型代表便是协信远创,作为与龙湖、金科等并称的渝系“五朵金花”,其曾是全国百强房企,有息负债超300亿元。目前已正式进入破产重整程序。

或基于此,金科股份对此反应积极,表示将成立专项工作小组,积极支持、强力推动重整工作。

实际上,企业也没闲着。5月22日创始人黄红云曾透露,引战方案得到政府部门支持,自己也愿不遗余力协调各类资源,帮助公司尽快走出困境。包括债务重组重整,甚至出让大股东地位。

5月29日,金科股份公告确认了有国企有意合作、并得政府支持的传闻。

无疑,这是一个令人振奋的好消息。遥想开年,黄红云在年度工作会议上强调,2023年是金科最关键一年,要聚焦引入战略投资的核心工作,坚决推进落地。

相比重整,引战是更直接高效的盘活方式。放眼行业,已有不止一家房企退市,化解债务风险还缺乏有效样本。金科如能蹚出一条示范路径,可谓善莫大焉。

只是,挑战难度也肉眼可见。毕竟成功引战者不多,僧多肉少、时间不等人。鉴于没有实锤协议签署,能否成行还要时间作答。而重整,也是万里长征第一步,抛开后续种种债务清理,首先需要法院受理。

2

债压与去化

自身该有什么反思?


能否涅槃,首先摸清一个关键点:债务规模到底多少。

据年报披露,截至2022年末,金科股份总资产2995.36亿元,有息负债规模虽降至约689亿元,资产负债率仍达87.02%。

截至2023年4月末,金科股份对参股公司提供的担保余额为103.03亿元,对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为579.42亿元,合计担保余额682.45亿元,占最近一期经审计净资产的548.15%,占总资产22.78%。金科股份及控股子公司逾期担保金额为227.09亿元。

债务化解方面,2022年末累计完成304.95亿元有息负债的期限调整工。截至2023年4月27日,金科股份新签订展期协议的有息负债合同金额为133.2亿元。

可见,金科没有躺平,积极解困难能可贵,但债压同样清晰可见。

同时,上述数据能否全面反映债务规模亦有审视点。早在2021年危机爆发前,便有媒体报道称,通过永续债、优先股、可转债、少数股东权益等,金科股份或存“明股实债”嫌疑。

以2021年报为例,企业少数股东权益占净资产比达105.16%,而少数股东损益占净利润的比例仅38.03%,如此差距异常,让外界不乏疑虑。

再看偿债能力。

2022年,企业营收548.62亿元,同比下降51.15%;归属于上市公司股东的净利亏损213.82亿元,其中资产减值计提减值175亿元。

在A股90家地产公司中,金科股份亏损额位列行业第二,仅次于蓝光发展的249亿亏额。从自身看,也是2011年借壳上市以来的首次年度巨亏,基本将过去十年的利润抹平。

背后是销量不振。全年销售额约681亿,相比2021年的1840亿,下滑63%;销售面积1028万平方米,同比下降47.71%;销售均价6624元/平方米,同比下降29.22%。经营活动产生的现金流量净额52.47亿元,同比下降63.06%。

一边去化不利、一边债务高企,“三高”平衡被打破,紧靠自身脱困难度可想而知。

对此财报称,受国际局势动荡、国内经济受到需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力的影响,居民购房意愿显著减弱,房地产销售表现依旧低迷。

没错,都是客观原因。只是,雪崩时没有一片雪花是无辜的。看看上述高企债务、低迷去化,自身短板又知多少?过往有无粗放规模扩张、三高过度押宝反思?

3

切割与重启

15亿元诉讼案背后

“1元”保卫战怎么打?


让我们把时间指针调回到2019年,在与孙宏斌夺金科控制权的关键时刻,黄红云在内部报告时,“金科就是我的生命”几个大字赫然出现屏幕上。想不到仅几年光景,金科股份却又是一番光景。

四年控制权拉锯战刚获胜不久,2021年当家人又上演夫妻“分家”争斗。虽最终握手言和,黄红云保住了控制权,可上述波澜对企业脱困是否加分项?

当然,黄红云对企业的感情毋庸置疑。就在重整公告当天,金科股份同时发布一份增持公告:控股股东重庆市金科投资控股(集团)有限责任公司(简称“金科控股”)拟增持金额不低于5千万元,且不超过1亿元。

5月24日,金科再次公告,高管团队将以自有资金通过二级市场集中竞价方式增持公司股份,拟增持金额合计人民币不低于500万元,且不超1000万元。

实操也很快。据金科公告,控股股东指定的增持主体财聚投资于5月25日及26日通过集中竞价交易方式累计增持1462.91万股,成交金额合计1285.10万元。

市场为之一振。真金白银且履约动作迅速,与一些企业的忽悠式回购形成强对比,值得肯定。

玩味在于,5月26日金科股价涨停,收盘价0.95元。截止6月5日收盘价0.97元。

大力护盘,股价仍低迷,市场在观望什么呢?

5月30日晚,金科股份发布重大诉讼事项公告。金科服务要求金科股份立即返还公司借款本金15亿元、截至2023年3月20日的利息32332718.73元及3月21日起至清偿日的利息,涉案金额约15.32亿元。

消息一出,市场担忧情绪又增几分。甚至有媒体担忧,警惕压垮骆驼的最后一根稻草。深交所亦问询,要求企业说明是否有通过破产重整进行逃废债、损害债权人及中小股东合法权益的情形。

对此,金科股份均予以否认。

勿怪市场不淡定,恒大物业134亿元存款被挪用事件仍历历在目,引燃资本市场对物业公司的信任危机、独立性审视。

客观而言,与恒大挪用不同,金科物业的15个亿是光明正大借的。2022年7月,金科服务披露一则关联交易。金科服务将向金科股份提供本金不超15亿元借款,用于补充金科股份流动资金,借款期限自借款之日起算,至2024年12月20日止,借款年化利率8.6%。

高息借贷的同时,金科股份还提供了价值27亿元抵押的资产。尽管提供了多重保障,深陷债务泥潭的金科还是遗憾违约了,也就有了“儿子告老子”一幕。

行业分析师孙业文认为,金科服务是独立上市公司,起诉控股股东或传递出切割债务的信号,避免金科服务被过度牵连、一损俱损。毕竟有恒大物业前车之鉴,合理合法框架下儿子告老子也是天经地义。彻底理清关系后,未来不排除金科服务“易主”可能,继而为盘活重启金科股份提供资金腾挪,但也不排除外界质疑的逃废债可能性。

不算多夸言。众所周知,物业服务是轻资产类业务,造血能力较强,财务杠杆依赖低,是国家鼓励房企转型大方向之一。据金科服务2022年报,其在管建筑面积由2021年12月31日的2.38亿平方米增加约7.0%至2.545亿平方米,营收超50亿元。其若能持续稳健,或是黄红云后续东山再起的一个重要筹码。

只是,再添15亿元的追偿,对金科股份的冲击阵痛不可不察。虽说债多不压身,可企业及市场的承载力也是有限度的,看似大义灭亲、到底在演哪出?对其引战重整、保壳战又有何影响呢?

“1元”已是上市房企的保壳红线。截至目前ST阳光城、*ST嘉凯、ST世茂、*ST新联、*ST泛海、*ST宋都等都已站在退市边缘。

5月30日,*ST蓝光公告称,上交所决定终止公司股票上市,公司股票将于2023年6月6日终止上市暨摘牌,成为A股首家触及交易类退市的房企。

6月2日晚,ST泰禾公告称,截至最新收盘价连续20个交易日低于1元/股。根据相关规定,其股票将被终止上市。

聚焦金科股份,5月24日以来,已连续9个交易日在“1元”线以下,以至有舆论称其“保壳式重整”,留给其腾挪空间还有多少?有无逃废债可能?

可以肯定的是,对黄红云而言,保住金科上市地位至关重要,一旦失去不管重整还是引战企业估值都将打折,对企业脱困可谓再添风霜,暗含的衍生风险更不容忽视。

别忘了,公告曾坦言,申请能否被法院受理、公司是否进入重整程序尚具有重大不确定性。

4

寒冬与曙光

贵在质量为先、风险敬畏


好在,无论与融创的四年控制权缠斗,还是实控人的离婚分家波澜,金科、黄红云不缺危机渡劫的经验。

回望峥嵘岁月,从一名水泥工蝶变成知名地产大亨,黄红云创业经历励志且传奇,个中的商业智慧、运管能力、前瞻眼光、战略韧性毋庸置疑。也是企业周期穿越、笑看风云的不二法门。

客观而言,相比一些躺平企业,金科、黄红云一直在为解困不懈努力。

以2022年为例,金科股份把“保交楼、稳民生”作为首要经营任务,全年累计交付项目149个、交付住宅8.3万套、批次252个,交付面积1281万平米,交付面积位居行业第14位。

且当年,累计荣获53个国内外知名奖项,荣获国家专利12项,克而瑞产品力排名第18位。

保量更保质的交付,在行业寒冬可谓一股清流。叠加上述债务额的可喜下降,个中责任担当或才是上述战投方、当地政府扶持、债权人仍抱信心的原因所在。

截至6月5日金科股份报收0.97元,大涨近7%,距离1元红线仅剩一个冲锋。

在首条财经看来,企业有起伏、产业有兴衰,关键在于不迁怒不贰过。君不见,市场在回暖赛道在复苏,虽然缓慢些大方向没变。长远计,寒冬终将过去,十万亿级的房地产仍有未来。然经历这波寒冬洗牌,会是行业的真正分水岭。高杠杆高周转模式已到尽头,规模退场质量登台。

巨震巨痛后,依然存活游弋、留在牌桌上的将是那些勇于突围新生的房企。谁能彻底断舍离,更快更准走入新模式,谁就能率先稳了甚至跻身新王。

单从此看,无论短期保壳,还是长期重整引战,寒冬渡劫的金科、黄红云离曙光也并不遥远。只是一个更大更根本看点在于:

脱困之后呢?是好了伤疤忘了疼、还是开启一个质量为先、敬畏风险的新周期。

没有一个春天不会到来。但时间是最好的试金石。

本文为首财原创