​久期财经讯,12月5日,本网站对中资地产美元债近半个月(11月16日至11月30日)的二级市场走势进行了分析。

11月下半月,中资地产美元债二级市场整体企稳,投资级地产债延续上半月涨幅,高收益地产债涨跌互现。值得注意的是,11月多家房企评级遭下调,其中包括新湖中宝、龙湖集团、万达商业、万科企业、仁恒置地、路劲、金地集团、新城发展等,主要原因是销售业绩不佳导致流动性缓冲及财务灵活性削弱,未来再融资状况存在不确定性。

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投资级持续回升,高收益级涨跌互现

如下图所示,11月下半月,投资级中资地产美元债二级市场延续上半月涨势,到期收益率持续下行,长短端债券估值同步上涨。

11月中央密集发声支持房企融资,投资级房企或为首批受益者。央行、金监局、证监会联合召开金融机构座谈会,会议强调要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。据悉,会上讨论提出“三个不低于”支持房企融资,监管机构正在起草一份中资房企白名单(包括万科、龙湖、新城在内的50家房企),并为其提供信贷、债权和股权融资等多方面针对性的金融支持。另外,金融监管部门拟允许商业银行为部分符合条件的开发商提无抵押供流动资金贷款,建设银行、交通银行、农业银行、工商银行、邮储银行、浙商银行、广发银行等多家银行积极相应召开相关座谈会,包括龙湖、万科、保利、华发、卓越、金地、新城、新希望、雅居乐、碧桂园、新城、万达等多家大型房企参会。

地产三支箭及REITs相关支持政策亦在持续推进中。卓越商业管理由中债增信公司担保发行3年期的5亿元人民币中期票据;首批消费类REITs正式获批,万科旗下的中金印力消费REIT、华夏华润商业资产REIT项目、华夏金茂购物中心REIT已正式获证监会及深交所/上交所通过。

受政策利好融资影响,龙湖集团4只存续美元债曲线拉升近8pt,LNGFOR 3.375 04/13/27估值上涨近10pt,收益率下行超600bps;万科企业5只存续美元债整体上移约2pt,VNKRLE 3.975 11/09/27估值上涨近5pt,收益率下行超200bps;中国金茂2只短债CHJMAO 4 06/21/24、CHJMAO 4.4 03/04/25收益率下行超200bps;绿城中国GRNCH 2.3 01/27/25收益率下行超140bps。

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11月下旬,高收益级及无评级地产债二级市场涨跌互现,除近日出现违约的房企外,整体呈小幅上升态势。

其中,华南城未能于11月20日按期支付CSCHCN 9 07/20/24应付票息但仍处于30天宽限期内,有部分持有人表示,此前已经收到了本轮5%本金分期款项。12月4日,华南城对5只美元债发出同意征求,内容包括(1)通过延长票据期限及降低票据利率及分期支付票据本金;(2)于2024年7月19日前就11月未支付利息提供豁免,并豁免因该事件而造成的所有过往违约,以争取更多时间偿还11月未支付利息。其5只存续美元债曲线整体下拉近15pt,截至发稿,均价已跌至21美元左右。

万达商业将DALWAN 7.25 01/29/24债券到期日延长11个月至2024年12月29日的同意征求获得通过,预计将缓解其近期流动性压力,以满足其预期的未来现金流。该只债券于半月内下行12pt,跌幅近20%,其余两只存续美元债亦出现2pt的小幅下滑。此外,据媒体报道,万达商业或将对珠海万达商管引入新的投资人,但目前尚未透露具体消息。珠海万达商管拟将其上市时间最晚推迟至2026年,正与投资人进行协商,部分投资人对该方案提出反对意见。

碧桂园正在与贷款人协商,以寻求将三笔离岸贷款的利息延期3个月支付,并将其中一笔贷款的本金延期3个月支付。此前,碧桂园获邀参与工商银行及广发银行的支持房企融资性质的座谈会,目前碧桂园15只存续美元债均价约10美元。

另外,雅居乐集团新城系房企亦参与了商业银行的座谈会。受消息影响,雅居乐集团4只有期限美元债整体上移近8pt,永续债上涨约3pt;此前另有市场消息称,新城控股计划发行由中债增信公司担保的3年期的20亿元人民币中期票据,未来融资利好的预期带动新城控股及新城发展共6只存续美元债持续上行,FUTLAN 6 08/12/24上涨超10pt。

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消息面上,宝龙地产未能于宽限期内兑付PWRLNG 5.95 04/30/25利息约1591万美元,将导致公司部分离岸长期有息银行贷款和其他借款条款下的违约;正商实业因不可预见的技术原因,未能于宽限期内将资金汇至境外,以支付ZENENT 12.5 04/23/24票据项下金额为1000万美元的利息,构成违约事件;泛海控股未于11月23日如期兑付FANHAI 12 10/31/21剩余本金约2.102亿美元,拟延期至2024年5月23日前偿付,公司重整临时管理人经调查发现其作为上市公司已不具备重整可能,公司预重整程序已被北京法院终结;世茂股份“20沪世茂MTN001”、“21沪世茂MTN001”、“21沪世茂MTN002”及“19沪世茂MTN001”目前仍未按照前期展期方案偿付应付债券本息,构成实质违约;中南建设JIAZHO 11.5 04/07/24联合清盘人正在采取措施控制资产,并对发行人的事务进行调查;当代置业对5只美元票据发出同意征求,拟于2023年票据契约中加入赎回选择权,允许公司以2023年新票据实物付款赎回所有2023年票据;新世界发展对7只债券提出现金要约,已接受购买本金总额约为6.1亿美元的目标债券,以优化资金成本和债务状况。

房企债务重组出现进展,中国奥园两个债务重组计划分别以占有表决权金额79.11%及88.31%的出席债权人通过现场或委派代表的方式投票赞成,这也意味着中国奥园境外债务重组获得通过,待相关法院聆讯裁决后正式生效,Add Hero英属维尔京群岛计划认许聆讯排定于12月8日举行;易居企业控股债务重组计划已分别获得香港特区高等法院及开曼群岛大法院批准,公司已行使其权利将截止日期延长至2024年3月31日,重组生效日期预计将于2024年3月31日或之前发生;中梁控股持有计划债务未偿还本金总额约92%的同意债权人已加入重组支持协议,计划涉及在重组生效日期向计划债权人发行优先票据及发行可换股债券;华夏幸福完成《债务重组计划》约为255.8亿元相关信托计划设立事宜,拟于12月27日将约6.84亿美元债券转换为信托份额;中国恒大最新的重组方案中要求将债权置换成中国恒大、恒大物业恒大汽车的控股权,清盘呈请的呈请人于12月4日的聆讯上转变立场,并未要求马上对该公司进行清盘,呈请聆讯进一步延至明年1月29日,近日中国恒大注意到一家机构发表了一份关于公司从未盈利过的报告,澄清称该报告并无实际依据;部分时代中国控股的境内债持有人表示,已经收到了该公司境内债重组后的第二期小额兑付;花样年控股重组支持协议的最后截止日期已延长至2023年12月31日;龙光集团两家附属公司在香港特区的清盘呈请聆讯已延期至1月8日,法官要求公司与债权人沟通并获得支持,并称此次延期是“最后一次机会”;建业地产美元债持有人小组委任PJT Partners担任财务顾问,以协助该小组进行离岸债重组谈判;远洋集团正在与中国信达就财务支持展开讨论,双方现有多个地产合作项目,拟议支持方案包括了中国信达对远洋集团部分房地产项目进行重组,或注资以换取股份。

值得关注的是,融创中国境外债务重组各项条件已获满足,新票据、强制可转换债券及可转换债券已于11月21日在新交所上市,具体条款可见《融创中国(01918.HK)境外债务重组债券条款》。根据第一次转换递交转换通知的强制可转换债券本金总额尚未超过强制可转换债券初始发行金额的25%。公司决定行使其酌情权,接受根据第一次转换递交妥为填写的转换通知的强制可转换债券悉数进行转换,即将第一次转换的转换上限提高至强制可转换债券初始发行金额的100%。于第一次转换中完成较高比例的强制可转换债券转换,将有利于集团尽早落实资本结构的优化。另外,融创中国项目公司与上海灏珑订立借款合同,上海灏珑将向项目公司提供总额不超过人民币34.8亿元借款,期限不超过3年。

此外,多家房企出现法律纠纷,少数正进行资产处置,融创集团此前以“18海控 01”债券交易纠纷为由将泛海控股及关联方诉至北京金融法院,涉及本金约15.6亿元,融创集团已向北京金融法院申请强制执行,北京金融法院已立案执行;富力地产附属与两家金融机构出现金融借款合同纠纷一案,两家金融机构于近日向上海金融法院申请执行,执行标的12.51亿元;恒大物业附属金碧物业就其人民币20亿元存单质押担保被银行强制执行一事向恒大集团及相关方提出追偿约人民币19.96亿元款项及暂计利息约人民币1.52亿元,已于2023年11月28日收到法院正式接受立案的通知,中国恒大方尚未收到相关通知;路劲附属拟44.118亿元出售Road King (China)全部已发行股份;太古地产以54亿港元出售港岛物业资产;新世界发展以约217.25亿港元出售新创建股份;希慎(上海)房地产获授最高不超2亿元的融资;金地集团计划出售深圳环湾城项目部分股权予二股东福田投资,据Debtwire消息,该项交易对价或为40亿至50亿。

11月百强房企业绩同环比下降,市场押注美联储或开始降息

根据久期财经数据显示,截至11月30日,2023-2025年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响,价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响,房企个体差异较大,价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

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11月16日至11月30日期间,中资地产美元债二级市场小幅回升,iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行5.16,最新报130.67,到期收益率下跌1.21%,最新报23.34%。

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国内方面,据克而瑞数据显示,11月百强房企实现销售操盘金额3901.9亿元,环比降低4.1%;同比降低29.6%,同比降幅仍保持在较高位,其中,近六成百强房企单月业绩环比降低,超四成百强房企同环比双降。1-11月百强房企实现销售操盘金额49536.5亿元,同比降低14.4%,年内累计业绩降幅继续扩大。11月重点30城供应低位回升,环比增长30%;成交环比下降12%,同比微降3%。整体来看,11月如市场预期,企业销售端受制于市场整体需求和购买力,表现仍保持低迷。进入12月房企业绩冲刺季,供应有望持续回升,整体成交环比有望止跌回升,但涨幅预期5%-10%之间,全年累计成交跌幅有望在5%-10%。

海外方面,美国劳动力市场续请失业金数创两年来新高、美国通胀数据大幅降温,经济数据疲软叠加全球债券市场强劲反弹,交易员普遍认为美联储降息周期即将到来,市场争论的焦点甚至转向美联储等全球央行何时开启降息周期以及具体将降息多少。据CME美联储观察工具显示,12月保持利率不变的可能性为97.7%,2024年3月降息25个基点的可能性达到了59.3%。