中资美元债 | 地产二级市场半月报

​久期财经讯，2月1日，本网站对中资地产美元债近半个月(1月16日至1月31日)的二级市场走势进行了分析。

中资地产美元债二级市场整体先抑后扬，投资级涨跌互现，高收益级出现小幅下跌。值得注意的是，一月下旬REITs市场蓬勃发展，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT及华夏华润商业REIT陆续开售。随着首批消费基础设施REITs的成功发行上市，未来公募REITs市场的产品规模与种类将更加丰富，房企融资选择也将逐步扩大。

投资级涨跌互现，高收益级小幅下滑

如下图所示，1月下半月，投资级中资地产美元债二级市场涨跌互现，港资房企涨势较好。

近日网络出现关于烟台万科的不实举报，万科企业快速澄清称公司一直以来坚持合法合规经营，不存在偷税漏税问题，烟台万科近5年共纳税27亿元。受舆情影响，万科企业旗下5只美元债出现不同程度下跌，长端票据VNKRLE 3.975 11/09/27、VNKRLE 3.5 11/12/29估值下行近4pt，收益率上涨超130bps，今年3月和6月到期的VNKRLE 5.35 03/11/24、VNKRLE 4.2 06/07/24收益率分别飙升600bps和870bps。

另外，中国金茂CHJMAO 3.2 04/09/26估值上涨超1.5pt，收益率下跌超70bps，此前其旗下华夏金茂商业REIT已正式开售;龙湖集团4只存续美元债估值出现约1.5pt的整体下移，收益率上涨超100bps，此前该公司已如期汇出“16龙湖02”的本息兑付款项;希慎兴业2只永续债HYSAN 4.85 PERP、HYSAN 4.1 PERP估值下行超2pt。

1月下旬，高收益级及无评级地产债二级市场整体呈下行趋势，内资民营房企跌幅较高。

近日，中国恒大清盘案引发市场热议。1月29日，中国恒大清盘案在香港特区高等法院提讯，法官指其债务重组方案欠缺进展，公司资不抵债，正式颁令中国恒大清盘，Edward Simon Middleton及黄咏诗获法院委任为共同及各别清盘人。中国恒大、恒大物业和恒大汽车于当日上午盘中停牌，次日恒大物业及恒大汽车均已复牌。此前，恒大物业对恒大系公司存单质押担保被银行强制执行事项提起诉讼，涉资122.9亿元;中国恒大附属以人民币1.38亿元出售汕头项目公司65%股权，并抵消人民币3.76亿元相关债务。目前，中国恒大旗下3只存续美元债已跌至2美元以下。

远洋集团与境外债持有人小组(共同持有远洋6只未偿票据中的逾25%)首次会晤，但并未给出离岸债重组计划。据了解，公司对部分美元债持有人表示，公司将优先处理境内债，目前其七只公司债券和三只资产证券化产品的展期方案已获表决通过，涉及金额共人民币182.66亿元。数据显示，远洋集团存续美元债均值在9美元左右，永续债SINOCE 6.946 PERP已跌至3美元。

华南城已于宽限期内汇出CSCHCN 9 06/26/24本期利息1290万美元，投资者信心逐步回暖，带动其旗下5只存续美元债整体上涨，今年4月和6月到期的CSCHCN 9 04/12/24、CSCHCN 9 06/26/24涨幅超20%。

另外，金辉控股3月到期的RDHGCL 7.8 03/20/24出现超30%的下跌，该公司计划于下周在香港特区与美元债持有人举行会议;或受2023年披露业绩不佳影响，雅居乐集团、融创中国等内资民营房企旗下美元债整体走低，永续债AGILE 7.75 PERP及长端票据SUNAC 6.25 09/30/30等跌幅超20%。

消息面上，弘阳地产因无法向呈请人偿还2.89亿美元，即弘昇有限公司所发行于2022年到期的2.75亿美元9.875%有担保优先票据项下的付款金额，于1月19日在香港特区收到清盘呈请，聆讯日期为3月27日;华夏幸福以誉诺金100%股权(含持有的11家标的项目公司股权)以及对11家标的项目公司的债权设立自益型信托，并以信托受益权份额抵偿公司对部分债权人不超过240.01亿元的金融债务;中国奥园债务重组出现进展，中国奥园计划及Add Hero计划均于1月25日落实;正荣地产持有现有债务超过79%的参与债权人已加入重组支持协议，就计划召开的聆讯订于5月2日举行;花样年控股重组支持协议的最后截止日期进一步延长至2月29日;佳兆业集团呈请及撤销呈请的聆讯已进一步延后至3月8日;龙光集团已委聘安迈融资顾问加入公司境外债务重组的联合财务顾问团队，公司计划在4月底前与所有债权人团体就其80亿美元境外债重组计划达成协议;碧桂园一个持有人小组已经委任PJT Partners为财务顾问、Kirkland & Ellis为法律顾问;佳源国际控股针对公司申索总额估计不少于300亿元，包括公募债券、私募债务等，目前公司5家境内附属公司已经进入重整或预重整程序，清盘人在获得足够的资金以推进债务重组方面遇到一定困难，仍致力于使重组取得成功。

另外，深交所决定终止泛海控股公司股票上市;渤海银行以金融借款合同纠纷为由对泛海控股多家境外附属公司提出诉讼，法院裁定冻结上述被申请人名下银行存款约20.2亿元或者查封、扣押其他等值财产;泰禾集团与东方资产上海市分公司的金融借款纠纷案件已判决，公司及关联公司被判偿还约25.67亿元，目前该公司所有未结案件累计诉讼金额已超净资产百分之十;富力地产新增1条失信被执行人信息;碧桂园拟以2.4亿澳币出售其悉尼项目地块，并以人民币38.18亿元转让广州多处物业资产;金茂物管拟3.24亿元收购润物嘉业全部股权，中国金茂附属拟向南京嘉泰提供不超约6.12亿元的诚意金借款;融创昆明万达城项目二次拍卖被撤回，首次拍卖标的物起拍价约5.6亿元;融创成都万达城两家酒店物业拍卖被撤回，起拍价约5.97亿元;珠海市国资委将九洲集团整体无偿划转至珠海华发集团;保利发展获控股股东保利集团增持公司股份金额已达约2亿元，并于近日发行25亿元人民币中期票据，其中20亿元将用于置换已到期的债务融资工具，另有15亿美元中票即将发行;新世界发展与阿布扎比投资局正在与银行进行接洽，为其92.5亿港元贷款再融资。

首批房地产“白名单”落地，美联储维持利率不变

根据久期财经数据显示，截至1月31日，2024-2026年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

1月16日至1月31日期间，中资地产美元债二级市场先抑后扬，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下跌1.12，最新报141.19，到期收益率下跌0.83%，最新报19.93%。

国内方面，近日住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议强调，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。据了解，1月末重庆市、南宁市房地产项目白名单已率先落地。其中，重庆市首批白名单314个，融资需求约830亿元、涉及22家融资机构;南宁市首批白名单107个，已有项目获得银行开发贷款。随着支持房企融资政策在加快落实，房企融资环境有望进一步改善。此外，广州、苏州、上海等城市相继松绑限购，核心一二线城市大概率陆续跟进，政策宽松也将进入加速落地阶段。

据克而瑞数据显示，1月百强房企业绩规模创近年新低，销售操盘金额为2350.6亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%;1月重点30城供应环比降47%，同比仍增16%，成交则同环比齐跌，整体延续筑底行情。进入2月，考虑到传统春节因素以及当前市场低迷的影响，预计市场将继续呈现供需两淡的状态。

海外方面，美联储于2024年首次利率决议宣布将基准利率维持在5.25%-5.50%的区间内，符合市场的普遍预期。同时，美联储在声明中删除了关于进一步加息可能性的言辞，并明确表示在对通胀率接近2%有更大信心之前，不会考虑降息。据CME美联储观察工具显示，3月保持利率不变的可能性为62.5%，5月降息25个基点的可能性为60.2%。