​久期财经讯,4月3日,本网站对中资地产美元债近半个月(3月16日至3月31日)的二级市场走势进行了分析。

3月下半月,中资地产美元债二级市场出现小幅回升,投资级地产债基本保持稳定,高收益级延续下行趋势。值得注意的是,根据中指研究院发布近期发布数据显示,前3个月销售额超百亿房企21家,其中销售额及销售面积排名前二的房企分别为保利发展、万科企业,销售额分别达629亿元和579.7亿元人民币。

投资级基本保持稳定,高收益级延续下行趋势

如下图所示,3月下旬,投资级中资地产美元债二级市场基本保持稳定。

其中,近期万科企业接连遭三大评级公司下调评级,目前主体评级BB+/Ba1/BBB(惠誉/穆迪/标普),公司回应称下调影响相对有限,未对其产生根本影响,并于公司年报中表示未来两年将削减付息债务1000亿元以上。同时,公司正就流动性问题采取措施,据媒体报道,深圳国资协调多家国企和公司对接,正采取四大类措施支持公司,预计可以帮助公司释放流动性在百亿规模以上;公司仍在为不超800亿元人民币银团贷款与工行为首的银行进行初步谈判;其子公司向兴业银行申请金额为14亿元人民币银行贷款;附属公司印力集团获取了35.9亿元经营性物业贷款用于提前赎回2026年到期的CMBS。

另外,据媒体报道,公司已向潜在贷款人分享购物中心等主要商业项目名单及其收入来源信息以获得新的信贷额度,公司未抵押商业房地产价值为770亿至900亿元人民币,若银行以50%贷款价值比放贷,公司预计将可获得高达450亿元人民币的资金。受未来融资利好消息影响,其存续美元债估值均有所上涨,其中VNKRLE 3.975 11/09/27、VNKRLE 3.5 11/12/29等长端票据估值上涨超3pt,收益率下行约200bps,于今年到期的VNKRLE 4.2 06/07/24估值上涨约1.5pt,收益率下行近400bps。

此外,除万科企业遭下调外,龙湖集团于近期同样遭穆迪、惠誉连续下调评级至“Ba1、BB+”的高收益级,目前仅标普评级仍处于投资级的“BBB-”。此前公司表示已将其于今年5月到期的15亿元人民币境内债务存入兑付专户,且将于6月开始有序偿还明年年初到期的80亿元人民币银团贷款。同时,今年公司计划新增200亿元经营性物业贷款,余额将接近700亿元,现有约10个项目入选“白名单”并已获得约10亿元人民币融资。公司多次强调债务安全问题,积极对债务进行管理,市场认为其兑付前景良好,LNGFOR 4.5 01/16/28、LNGFOR 3.85 01/13/32等长端债券价格上涨近20%。

另外,中国海外宏洋COGO 2.45 02/09/26估值上涨1.2pt,收益率下行约63bps;太古股份SWIRE 2.875 01/30/30估值上涨近1pt,收益率下行约13bps;希慎兴业永续债HYSAN 4.1 PERP估值上涨近2pt,收益率下行约134bps。

3月下半月,高收益级及无评级地产债二级市场延续下行趋势,内资民营房企跌幅明显。

值得关注的是,万达商业近期再次引入新战投,与太盟投资集团、阿布扎比投资局、中信资本等5家机构正式签署全套正式投资协议,将联合向大连新达盟商业投资约人民币600亿元,合计持股60%,大连万达商管持股40%。同时,大连万达商业持股部分的大连新达盟商业约162.05亿元股权已解冻。投资者信心得到提振,其长端票据DALWAN 11 02/13/26价格上涨约5%,3只存续美元债目前均价在78美元左右。

碧桂园仍陷清盘风波,据了解,公司已聘请KROLL进行清盘分析,对此公司表示聘请行为与其实质清盘并无直接关系。同时,公司就百亿股权被冻结表示此为涉及区域公司的合作项目,属正常商业纠纷且法院尚未作出最终判决。目前,公司旗下已有272个项目被纳入“白名单”,已获融资支持金额达17.32亿元人民币。COGARD 6.5 04/08/24、COGARD 6.15 09/17/25等多只票据价格保持在7美元左右。

此外,富力地产敦促受益所有人尽快对同意征求提供支持,若公司未能偿还London One贷款可能导致相关违约事件,同意征求或交换要约若未完成,公司可能无法履行其在票据项下的义务,现GZRFPR 6.5 07/11/25价格下行约27%、均价跌至5美元以下。

消息面上,金地集团顺利完成偿付公司第一季度公开债务;金辉控股未能如期支付RDHGCL 7.8 03/20/24本金总额3亿美元,已造成违约;荣盛发展未能按期足额兑付“20荣盛地产MTN001”利息约1343万元;世茂股份累计未能按期足额偿付中期票据本息共计约26.4亿元;因世茂集团控股违约,大悦城已根据约定股权比例承担连带保证责任单独向农行支付4.6亿元借款及利息;因上海世茂建设债务违约,平安不动产就涉案总债务49%承担偿还责任;世茂集团持有公司超过25%美元债的关键债权人小组的财务顾问华利安表示对公司的境外债重组计划投反对票;花样年控股重组支持协议的最后截止日期已进一步延长至4月14日;易居企业控股拟向旧票据持有人及可转换票据持有人建议新计划,若获相关法院批准并生效,于重组生效日期,公司将向参与计划债权人支付代价;中梁控股宣布境外债务重组将于3月20日生效,ZHLGHD 8.75 04/15/23和ZHLGHD 9.75 12/31/23将被注销并退市;庄士机构国际称,预期将收到新中梁组合以交换旧中梁票据;中梁控股呈请人及公司作出联合申请,于3月25日的聆讯上高等法院撤销针对公司的清盘呈请;德信中国称,建银亚洲针对公司未支付DEXICN 9.95 12/03/22本金额3.5亿美元及应计利息已向香港特区高等法院提交清盘呈请;禹洲集团约占现有公开票据未偿还本金总额90.61%的现有票据持有人已加入重组支持协议;宝龙地产持有范围内债务约77.9%的计划债权人已签署重组支持协议并成为参与债权人;中国奥园达成所有重组条件,3月20日为重组生效日期;中国奥园按若干合资格债权人持有的现有债务比例配发及发行6.69亿股新股,每股发行价1.06港元;庄士中国称,其分别已收到/预期将收到庄士中国新奥园组合及庄士机构新奥园组合。

资产及债务方面,中国恒大、景程和天基的前外国代表的法律顾问已于3月22日向美国法院提交文件,撤回各自的第15章申请;恒大地产受证监会给予警告并处以41.75亿元的罚款,对许家印等相关人士采取终身证券市场禁入措施;佳源国际控股拟获CHCC Global提供1亿港元的贷款;华润置地附属Dragon Rider 获授予上限为64.636亿港元的定期贷款融资;越秀地产附属公司与银行订立一份为期364天融资协议,贷款人在融资协议的条款及条件的规限下提供5亿港元的定期贷款融资;资本策略地产附属合怡有限公司获授为期48个月的13亿港元的贷款融资;绿城中国计划于上半年完成全年到期债务置换工作并将着手安排明年到期债务的提前置换;保利发展拟发行规模不超过19亿元公司债券,本期债券不设定增信措施且募集资金拟全部用于补充流动资金;泰禾集团因金融借款纠纷被渤海银行福州分行起诉,涉案金额超19亿元;阳光城及控股公司累计诉讼、仲裁涉案金额为190.81亿元;金科股份新增诉讼、仲裁案件金额合计13.43亿元;蓝光发展新增诉讼/仲裁涉案金额累计合计约11.88亿元;深圳人才安居集团被裁决向山东高速集团支付恒大地产股权剩余转让款80亿元及相关利息;融创中国拟以8.14亿元出售石家庄市中央商务区开发80%股权;融创房地产集团将以约39.74亿元总代价出售标的公司70%权益及债权予国投中电;瑞安房地产附属上海蟠龙上海青浦徐泾订立出售协议及租赁协议,对价约为1.05亿元人民币;易居企业控股首席执行官兼执行董事丁祖昱代表其自身及其投资者财团拟5.2亿元收购CRIC Businesses65%股权;佳兆业集团惠州地块将于4月8日进行司法拍卖,起拍价约6.32亿元;宏安地产及宏安集团附属公司Twist Pioneer拟向Walter Asset Management转让本金金额为650万美元的绿景债券;世茂股份子公司拟以2.85亿元转让位于福建省泉州市的商业地块和地面商业配套建筑物。

一季度百强房企业绩同比降47.5%,美联储6月或首次降息

根据久期财经数据显示,截至3月31日,2024-2026年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响,价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响,房企个体差异较大,价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

3月16日至3月31日期间,中资地产美元债二级市场小幅回暖,iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上涨2.35,最新报144.86,到期收益率下跌0.69%,最新报19.13%。

国内方面,近期国常会提出“要进一步优化房地产政策,持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作,进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效,系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求,加大高品质住房供给,促进房地产市场平稳健康发展,要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快完善‘市场+保障’的住房供应体系,改革商品房相关基础性制度,着力构建房地产发展新模式”。

据克而瑞数据显示,3月房地产市场整体保持低位运行,企业销售持续承压。百强房企一季度实现销售操盘金额7792.4亿元,同比下降47.5%;3月实现销售操盘金额3583.2亿元,环比提升92.8%,但单月业绩规模仍保持在历史较低水平,较去年3月同比降低45.8%。预计进入4月,成交总量规模或将延续弱复苏走势,绝对量与3月持平或小幅微增。

海外方面,美联储宣布将基准利率维持在5.25%-5.50%区间不变,为连续第五次保持利率不变,符合市场预期。克利夫兰联储主席梅斯特表示,预计央行将在今年开始降息,6月份可能首次降息。据CME美联储观察工具显示,5月维持利率不变可能性为97%,6月降息25个基点的可能性为61.6%。