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过去一周,一头一尾,先是万亿超长期国债开始发售,之后是被称为房地产史诗级大利好的救市措施,包括降首付、取消利率下限和降公积金贷款利率,以及央行将设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成、未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。
这样的救市力度,堪称“王炸”,并且突破了常规救市的思路和操作,对于市场信心和预期是一记有力的扭转。事实上,非常时期当行非常之策,国债和收储“新组合”,对于房地产乃至中国经济的发展将产生深远且悠长的影响。

大利好

此次“救市”的力度,体现在方方面面。
首先房贷方面,宽松政策前所未有。15%的首套房首付比例是历史最低点。再加上央行和金融监管总局发布的另外两条房贷低利率政策,整个购房成本大幅降低,在短期内拉动市场交易,活跃市场气氛,并非不可能。仅仅一个周末时间,房地产新政就已经“发威”,据多家媒体报道,主要城市的看房量大增,中介无休,房东开始不愿意降价……又是熟悉的配方和味道。
尽管号称“史上最宽松”,但这样的救市措施仍然不出传统的宏观调控工具箱,在当下复苏艰难的环境下,还不足以引发市场“哗然”。配得上“史诗级”和“王炸”这样形容词的,应该是在传统救市“三件套”之外,“新意十足”的地方收储政策初具轮廓。
目前,房地产市场最主要的问题是,房子卖不动了。连公认的优质房企万科都面临债务违约风险,整个市场在流动上出现紊乱和断裂,使得整个产业链条运行不畅。信心修复非一日之功,很多因素都互为因果,产生一个二元的混沌系统。因此,当机立断,地方国企下场买房,至少提供一个稳定的、可靠的“变现”途径,让房企至少恢复现金流,在一定程度上阻遏开发商的债务风险,并推动去库存和保交楼。
更重要的是,银行信贷很大一部分底层资产是土地和房子,如果房地产市场一蹶不振,快速下跌,对于防范和化解金融风险显然是不利的。因此,尽管房地产市场红利不再,暴利不再,但避免硬着陆,实现软着陆,于当前而言非常重要。
当然,地方收储不可能一收就灵,跟所有调控政策一样,都不可避免地会产生设计之初所无法预料的市场效果和不确定性,因此即使有新加坡这样的他山之石,收储的具体落地效果如何,还得在实践的过程中不断调整,以使之不在解决老问题的同时,进一步产生新的问题。

深度利好

相较于房地产政策的大利好,万亿超长期特别国债的发行,其长期影响可能还没有被充分发现。
简单说,万亿超长期国债是通过政府借债的方式,将大量、定期化趋势明显的银行存款重新投放到市场上,投资到符合国家战略方向的产业以及社会民生之上,以刺激经济增长。在地方债务庞大且面临化债压力的情况下,中央发债以保持投资的力度,同时也能够凭借优质的中央政府信用,将中国的债务规模和债务结构,重新匹配和平衡,做好压力的分配和投资的接续。
更进一步,超长期国债的氤氲出世,意味着金融市场的底层资产和定价机制,视日后国债规模的增长程度,也将潜移默化地发生改变。在此之前,中国金融市场大量的底层资产,都跟土地和房子挂钩,有着中央信用的国债规模不足以占据主要比例。而随着以后国债规模的扩张,无论央行是否亲自下场购债(这又是另一个系统工程),金融机构的资产荒在一定程度上有所缓释,从而避免遭受负债端和投资端的“双杀”,就像过去一两年经常碰到的那样。
事实上,超长期国债的做大做强,对于保险公司而言,实则是重大利好。保险公司面临着比较严重的久期匹配问题,而超长期国债作为长期资产,正好适配保险公司的长期负债属性,形成了久期上的长期对长期。并且,超长期国债所对应的底层资产,恰恰是国家战略方向和市场方向,无论是盈利性还是人民性,对保险公司而言是个不难作出的选择。
困难、风险或者危机,都会倒逼着既有的结构发生改变,以形成新的适应性。过去数十年金融市场的资产、负债和定价,在内外压力的形塑下,重构市场形态和投资心态,才能不断因应变化了的形势,或飞浪拍岸,或静水深流。