全面撤辣的三个月后，香港交上了一份耐人寻味的答卷

今年2月28日，香港为了拯救房地产市场，宣布全面撤辣。

撤辣是香港当地的叫法，其实就是撤销之前抑制房价过度上涨的各种限制政策，比如高额的印花税。香港房地产的印花税非常离谱，非香港本地居民在香港购房，需支付7.5%买家印花税和7.5%的新住宅印花税，加起来就15%。

另外，为了打击内地炒房团，香港还有额外印花税。如果买房后6个月内出售，征收20%的额外印花税。如果在6-12月内出售，征收15%的额外印花税。如果是12个月之后再出售，征收10%额外印花税。

而这些印花税，现在都被取消了。1000万的房子，可以省150万。所以撤辣之后，香港楼市成交量迅速上涨。当时有新闻报道说“房产中介重新做起了年入百万的梦”

不过好景不长，上周香港楼市成交量跌回到三个月低点。最紧要的是，香港房价也即将跌回最低点。

这很明显，在香港全面撤辣之后，把原本抑制的需求短时间内释放出来了，刺激房地产量价齐升。但是当这部分需求释放之后，房地产又重新回到了低迷的状态。

这让我想起了2016年的“放开二胎”政策。

2016年是“二胎”放开之后的第一年，之前被计划生育抑制的生育需求集中释放，导致当年新生人口暴增。但随后新生人口不断下跌，政策没能改变大趋势。

下图是出生人数走势图，2015年放开“二胎”之后，2016年的出生人口从1655万回升到1883万，多出生了228万人。但是2017年往后几年的出生人口逐渐下降，2018年创了阶段性新低，当年只有1523万出生人口。到了2022年跌破千万，只有956万。2023年进一步下降到902万。

最近房地产救市政策不少，昨晚上海进一步放开限购，今晚广州也来了。但是地产股最近也没怎么涨，甚至还跌了。其实大家心中都有一个疑问，如果放开限购，降低首付，降低利率之后，把原本抑制的需求释放之后，房价又重新陷入低迷怎么办？

房价短期看政策，长期看人口。

孩子一般是3-4岁上幼儿园，6-7岁读小学，13岁读初中，16岁读高中，19岁上大学，23岁大学毕业，28-35岁结婚买房。拿着这个数据，结合2017年是新生人口拐点，对未来是可以做简单判断的：

1、未来教师的需求会逐步减少，幼儿园入学从2021年开始减少，小学入学从2024年开始减少。

2、2040年的秋天将是大学生最难就业季，但之后每年的劳动供给将逐渐下降，服务费可能迎来明显上涨。某些偏低工资的蓝领，命运齿轮开始转动。

3、2050年后，房屋居住需求（刚需）开始减少，部分低线城市地区将出现大量无人居住的空屋。

上上周日给大家分享过一个数据，根据天风证券的测算，即使按乐观测算，要消化闲置存量房到合理水平，需要购买7.7万亿平方米的房子，按全国均价9779元/平方算，所需要的资金高达7万亿。如此庞大的资金，需要发国债来解决。靠居民和地方政府，扛不住这么庞大的债务压力。

所以，我们要重点关注上头的操作了，什么时候掏钱亲自下场收储？如果不出手，那效果有限。地产就可能只是反弹，而不是反转。

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分享其他信息：

标普全球发报告称，本月宣布的降低首付要求和取消房贷利率下限等措施预计将暂时提振房地产需求，但杠杆率的上升也可能导致房贷违约率上升，房贷需求的增加可能使业务重心在三四线城市的银行承受压力。

我简单翻译一下，就是担心首付比例下调到15%之后，万一房价跌15%，买房的就亏掉首付本金了。之后如果房价继续跌，就是亏银行的了，这给银行带来较大的坏账风险。特别是三四线城市，一线城市放开限购之后，有可能进一步吸引人口流入，对三四线城市抽血，打击低线城市的房价。

另外，一旦亏掉首付之后，不少人的心态会发生变化，可能就不愿意偿还贷款了，让银行把房屋收走算了。但银行收走之后再套现，其实也没办法卖出高价回本。所以银行其实更情愿我们继续还房贷，哪怕是降低利率还少一些利息。

总之，这轮救市究竟有没有效果，观察三个月便能见分晓。

还是那句话，“先信的先赚，后信的买单。要信就早信，要么就一直不信”。

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哦对了，我这还有北京、上海、广州、深圳、天津、成都的房价涨幅走势图。跟刚才的香港数据是同一家公司的。不过要注意啊，这个数据只是反映了房价涨跌幅度，不是反映房价的高低。

从这张图可以看出：

1、深圳像科创板/创业板，涨得猛但跌得也凶

2、北京上海广州像沪深300，正常发挥

3、天津像ST股，连续阴跌8年仿佛准备退市了

4、成都像红利股，涨得不多但胜在抗跌