穆迪：下调万科企业(02202.HK)公司家族评级至“Caa1”

​久期财经讯，2月11日，穆迪下调了万科企业股份有限公司（China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK）及其全资子公司万科地产(香港)有限公司（Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited，简称“万科香港”）的以下评级：

1. 万科企业公司家族评级（CFR）从“B3”下调至“Caa1”；

2. 万科香港中期票据（MTN）计划的有支持高级无抵押评级从“(P)Caa1”下调至“(P)Caa2”；和

3. 万科香港所发行债券的有支持高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”。

上述MTN计划和高级无抵押债券由万科企业、万科香港和债券受托人之间签订的股权购买承诺及维好协议提供支持。

穆迪还维持了上述实体的负面展望。

穆迪评级副总裁兼高级分析师Roy Zhang表示：“评级下调和负面展望反映了万科企业的信用状况不佳，2024年的财务业绩低于预期，流动性持续疲软。迅速恶化的财务业绩主要由于销售业绩疲软、持续的利润率压力以及资产处置和减值费用的重大损失所造成，这损害了其股本基础”。

Zhang补充称：“由于最近的管理层变动，最大的政府股东加强了监督，这可能有助于维持现有的融资渠道，并提供短期的流动性支持。然而，这种监督并不能完全抵消公司疲软的运营，以及在未来6-12个月内对其大量债务到期缺乏明确的再融资计划”。

评级理据

2024年，万科企业的合同销售额从2023年的3760亿元人民币下降到2460亿元人民币，降幅达35%。根据该公司2024年的初步财务业绩，其股东应占亏损从2024年前9个月的179亿元人民币大幅上升至约450亿元人民币。市场状况的剧烈波动导致房地产销售利润率下降、资产处置损失和减值损失加剧。这些巨额亏损将对万科企业的股本基础及其本已疲软的财务指标产生负面影响，包括债务杠杆率和利息覆盖率，以调整后的债务/EBITDA和EBIT/利息费用衡量。

万科企业的流动性依然疲软。截至2024年9月30日，其披露的现金余额为770亿元人民币，加上2024年第四季度的预计经营现金流和新融资，不足以完全满足其未来12-18个月的承诺土地款项和再融资需求。

公司宣布管理团队发生重大变动：深圳市地铁集团有限公司（深铁集团）董事长、党委书记辛杰先生接替郁亮先生出任万科企业董事会主席。多名来自深圳市政府的资深成员也将加入公司管理层。

穆迪相信，管理层的变动将通过其最大股东深铁集团加强万科企业与当地政府之间的联系。这些变化也将使深铁集团对万科企业的运营和财务管理施加更大的监督。

然而，如2024年疲软的初步业绩所示，这些措施并不能完全缓解万科企业在未来6至12个月内不断上升的再融资风险和不断恶化的财务业绩。

万科企业地产票据和MTN计划的高级无抵押评级结合了该公司的独立信用实力和母公司支持提升了一个子级，以反映穆迪对深铁集团将在需要时为万科企业地产提供财务支持的预期。

环境、社会和治理(ESG)因素方面，万科企业的公司家族评级考虑了该公司迅速恶化的运营状况、财务表现及持续疲弱的流动性管理，这导致其再融资风险上升。治理风险对信用状况产生了负面影响，导致其治理发行人概况评分（IPS）从G-4调整为G-5，信用影响评分（CIS）从CIS-4调整为CIS-5。

可能导致评级上调或下调的因素

如果万科企业未能按期偿还债务，穆迪可能会下调评级。

鉴于负面展望，万科企业的评级不太可能上调。

然而，如果该公司在未来12-18个月内改善其运营现金流、流动性和融资渠道，则可能会出现正面的评级趋势。

万科企业股份有限公司于1984年成立，1988年开始房地产运营。该公司于1991年在深圳证券交易所上市，2014年于香港联交所上市。截至2024年9月30日，深铁集团是万科企业的最大股东，深铁集团由深圳市国有资产监督管理委员会全资拥有。