标普：确认万科企业(02202.HK)“B-”长期发行人信用评级，移出发展中信用观察名单，展望"负面"

​久期财经讯，6月13日，标普确认万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK)及其子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited，简称“万科香港”)的“B-”长期发行人信用评级，以及万科香港高级无抵押票据的“B-”发行评级。同时，将上述评级从信用观察名单中移出，此前，上述评级于2025年3月5日被列入发展中信用观察名单。

对万科企业的负面评级展望反映了标普的观点，即面对未来12个月销售持续恶化和债券集中到期的压力，公司流动性可能进一步收紧。

万科企业合约销售额的持续下滑可能削弱其流动性。标普估计该公司2025年合约销售额将下降约40%至1460亿元人民币。基于该销售水平，标普预计，万科企业报告期内经营性现金流可能仅能勉强维持盈亏平衡。

标普认为万科企业未来一年将继续维持最低限度的土地购置以保持流动性。在标普看来，这将削弱其市场竞争力。

根据中国房产信息集团(China Real Estate Information Corp)的数据，2025年前五个月万科企业总合约销售额同比下降44%至570亿元。同期中国百强房企合约销售额仅下滑7%。

深铁集团提供的贷款部分缓解了万科企业的流动性压力。2025年前五个月，深铁集团(Shenzhen Metro)已向万科企业提供近150亿元人民币股东贷款。

标普认为万科企业已将此类贷款用于债券偿付。2025年1月至6月初期间，该公司已偿还逾150亿元人民币等值的境内外债券。万科企业还宣布将行使两项境内债券的回售选择权：包括2025年6月19日可回售的12亿元人民币债券，以及7月8日可回售的29亿元人民币债券。

若获得进一步及时充足的流动性支持，万科企业的流动性可能改善。该公司仍面临2025年第三季度70亿元人民币境内债券到期债务(不含2025年7月8日可行权的29亿元人民币债券)，以及第四季度98亿元的到期债务。

标普目前未将深铁集团视为万科企业的母公司。尽管自2025年1月以来深铁集团在万科企业董事会和高管层的代表权有所增加，但标普认为深铁集团对万科企业影响力提升的记录时间较短。

如果标普发现深铁集团对万科企业战略和现金流具有实际控制权的证据，可能会重新评估万科企业与深铁集团的关系及其对后者的重要性。

深铁集团及深圳其他国有企业在万科企业董事会中未占多数席位，10个董事席位中仅占4席。此外，虽然深铁集团作为持股27.18%的单一大股东，但在其2024年财报中仅将万科企业列为联营公司。

标普认为万科企业将利用其现金储备及资产处置所得资金偿还到期债券。截至2025年3月末，标普估算该公司尚有140亿元已签约资产处置款项未收回，同时持有180亿元可动用现金。为增强流动性，标普预计万科企业将继续寻求处置非核心资产的机会。

标普认为万科企业与金融机构关系稳定，因此，评级公司相信该公司2025年能够对银行贷款及大部分险资借款进行再融资，预计2025年一季度万科企业对金融机构借款的净偿还额仅为约14亿元。

2025年5月下旬，万科企业通过一笔期限不超过两年的68.7亿港元有担保境外银团贷款完成再融资。2025年剩余时间该公司无其他境外债务到期。

对万科企业的负面展望反映出标普认为，随着销售恶化和未来12个月债券集中到期，该公司流动性可能趋紧。

万科香港的评级及展望与其母公司万科企业一致。标普认为未来12-24个月内，万科香港仍将是万科企业高度战略子公司。

若出现以下情况，标普可能下调万科企业评级：

流动性恶化且财务承诺不可持续，具体表现为：合约销售、经营现金流及盈利能力显著弱于预期;

与银行及保险公司的关系恶化导致再融资能力削弱;或

资产处置计划执行失败或回款延迟。

若下调万科企业评级，或认为万科企业对其支持意愿/能力减弱，标普可能同步下调万科香港评级。

出现以下情况时可能考虑上调评级：

合约销售及经营现金流显著改善;

快速完成重大资产处置或收回大额处置款项;

通过资产质押获得重要新增融资;或

有证据表明万科企业对深铁集团具有长期战略重要性，使其能在需要时提供及时充足的特别流动性支持。