预售资金监管不力被暂停相关业务，招商银行福州分行冤不冤？

6月24日，福州市住房和城乡建设局(以下简称“福州住建局”)发布一则通报，对招商银行福州分行(下简称招行福州分行)预售资金监管未履责整改一事进行通报，并暂停该行在福州市新增预售资金监管相关业务。

具体来看，该通报涉及的项目是福州市的“保交楼”世茂云浦公馆(世茂云境)。

该项目在招行福州分行设立了预售资金监管账户，因为保交楼相关工作还未完成，购房人办证开票税款未缴纳，参建单位的部分工程款也还没支付，所以福州住建局提前函告，要求招行福州分行加强预售资金监管账户的监管，避免监管资金被划扣。

谁承想，1.3亿元安商房回购款刚进入监管账户还不到一个小时，招行福州分行就协助法院划扣了所有资金。

这份通报背后是多个主体的纠纷，除了未能尽到监管职责的招行福州分行和执行划扣程序的福州市中级人民法院，还有作为债权人成功打赢官司的华润深国投信托有限公司(以下简称“华润信托”)，作为债务人的福州世茂世航置业，以及权益受损的世茂云浦公馆业主。

多边债务纠纷，却是配合执行的招行福州分行被通报批评。从这点来讲，银行似乎更像被殃及的“池鱼”，只是，如果结合银行作为金融机构的社会责任来看，招行福州分行得到的处罚或许并不冤。

1、保交楼预售资金监管账户，可冻结不可划扣

保交楼是政府为了应对房地产项目停工和烂尾风险，确保已售期房按时交付而采取的政策措施，主要通过专项借款、资金监管、企业主体责任压实等措施实现“保交”。

其中，资金监管是核心措施之一，也就是项目预售的房款必须存入政府监管的专项账户，来确保资金优先用于工程建设，包括支付工程款、税款等，而不能挪用去偿还房企的其他债务，以此来保障购房者的生存权。

也因此，保交楼项目的预售资金监管账户，只能进行司法冻结，而不可以划扣。

招行福州分行协助划扣资金的世茂云浦公馆，是福州市重点“保交楼”项目，位于江南CBD核心区，是福州世茂在2019年3月以25.1%的溢价率拿地开发的。

该项目于2021年9月启动集中交付，规划了1779户，有80%是政府回购的安置型商品房，20%是可售商品房。彼时开发商福州世茂世航置业有限公司便发布公告，通知业主携带材料办理手续。

但因为开发商债务问题，部分后续工作到2025年仍未完成，被纳入“保交楼”专项治理。

至于福州世茂世航置业因何被划扣资金，根据爱企查收录的涉诉关系信息，债权人华润信托与福州世茂世航置业一共有两次诉讼纠纷。

2023年11月，华润信托作为原告，起诉福州世茂世航置业、上海世茂建设等主体，受理法院正是这次划扣资金的福州中院。

今年6月17日，福州中院又发布一则开庭公告，案件的被告变成了华润信托，原告是华泰证券，福州世茂世航置业和福州市土地发展中心也是案件当事人，案由为“执行异议之诉”，不知该案是否与此次账户划扣有关。

虽然两个案件都没有披露更详细的信息，无法获悉福州世茂世航置业与华润信托的借款往来与逾期欠款有多少，不过，招商银行官网在2020年10月末发布过聚益生金系列182天C款理财计划投资非标资产情况公告。

公告显示，华润信托·招润睿丰1号单一资金信托第一期的融资客户便是福州世茂世航置业，该信托计划的融资金额为5000万元。

2、银行监管失责乱象频出，业主是最大受害者

值得注意的是，从福州住建局发布的公告来看，这笔资金在几个月前就已经遭到法院划扣。

福州住建局在今年1月便因此对招行福州分行进行了通报并要求该行进行整改，同时还与福州中院进行协调，但法院执行账户里这笔1.3亿元的资金，仍被华润信托等公司成功申请执行了全部划扣。

华润信托是深圳的企业，依法诉讼拿回借出去的本息；福州中院也是按照诉讼判决结果，依法执行划扣，福州住建局都无法过多干涉，最终只能把矛头指向招行福州分行。

而招行福州分行又只是资金监管机构失职，地方住建局无权直接罚款，只能依照《住房和城乡建设行政处罚程序规定》，作出了暂停招行在福州市新增预售资金监管相关业务，直到招行福州分行配合完成该保交楼后续相关工作的处罚。

银行作为监管方，在服从司法裁决与遵守行政指令保障民生之间要取得平衡，是一件难以两全的事情。

不过，招行福州分行在福州住建局已经提前函告要求加强监管的情况下，依然配合法院不到一个小时就协助划扣走1.3亿元资金，或许早已与华润信托方进行过沟通，在资金到账后迅速配合执行划扣。若确有其事，那招行福州分行收到的处罚决定也不算冤枉。

事实上，近几年银行机构在商品房预售款监管工作方面的乱象并不罕见。此次事件的主人公招行福州分行，也不是头一次因为违规划扣预售资金监管账户的资金被罚。

2023年3月，招行福州分行在未经原福州市城乡建设局同意下，擅自划扣了“融创公馆”预售资金监管账户里的570万元用于归还贷款，被原福州市城乡建设局通报并记录违规一次。

当时招行福州分行对外解释称划款是客户主动发起的，用来归还贷款本息，不是强制划扣。而原福州市城乡建设局对招行福州分行的解释表示“开发商对此毫不知情”。

今年1月，成都市住建部门通报了招行、中行未对预售款的入账支付等履行相应的监管职责，导致资金被挪用，项目无法竣工验收的问题。

2023年，浦发银行、泉州银行都有福州分支机构被指出擅自划扣预售资金。

2021年，渤海银行株洲分行先后划扣了恒大誉苑、北大资源翡翠公园两个项目的重点监管资金，导致项目复工复产的资金不足，交付逾期。

当银行出现监管失职，业主往往是最大受害者。例如此次世茂云浦公馆项目的预售资金被划扣，尽管福州住建局在通报中表示权益受损的业主，以及项目参建单位可以依法向招行福州分行和相关方提出诉求，并寻求司法途径维护自身权益，但业主作为购房者，唯一的诉求便是交房。

如今钱款被扣走，应缴税款无处着落，业主也无法办理房产证，交房变得遥遥无期。更遑论普通人维权的沉没成本相较于企业更高，说到底，还是业主扛下了所有压力。

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