险资加速布局康养开启新模式：盘活地方存量，各方皆大欢喜！

国务院常务会议最新研究推进银发经济和养老服务发展有关工作，“养老金融”这篇大文章将得以持续纵深推进。

保险业布局养老产业的脚步，正在上演加速度，尤其在养老社区的布局上，除了通过开发建设独立打造高端养老社区，或通过租赁改建、外部合作等方式外，接手成型的医康养综合体项目也悄然兴起。

近日，有消息称，中国金茂旗下的南京汤山温泉康养小镇中的核心医康养综合体项目“苏茂颐园”已完成整体转让，接手方为中国人寿，双方已于2025年9月签署转让合同，并在春节前完成了全部手续，包括产证过户。

专项基金

收购成型的医康养综合体项目，或早已在中国人寿的规划之中。

据悉，今年1月份，中国人寿发布公告称，拟与国寿启远（北京）养老产业投资管理有限公司于2026年9月30日前订立合伙协议，成立北京国寿养老产业股权投资基金二期（有限合伙）。上述股权投资基金全体合伙人认缴出资总额为85亿元，其中，中国人寿认缴出资额为84.915亿元，国寿启远认缴出资额为850万元，同时，国寿股权投资有限公司将作为合伙企业的管理人。

从投资方向看，该基金专注于养老产业领域投资，围绕存量养老不动产项目并购以及新增养老不动产项目拓展两条主线。

其中，存量项目并购通过收购项目公司股权、增资扩股或收购子基金份额等方式开展；新增项目则持续关注精品医养公寓、综合型CCRC社区（持续照料退休社区）等机构养老项目，积极拓展社区养老、居家养老、社区嵌入式养老等普惠型养老项目，整合打通养老服务、养老科技和养老生活等产业链关键环节，实现养老产业链上下游的全面布局。

其实，该基金的一期早在2021年1月份就已成立。当时，北京国寿养老产业投资基金（有限合伙）成立，该基金总规模200亿元，首期规模100亿元，是由国寿健康产业投资公司牵头发起设立，并与中国人寿共同出资。如今收购的“苏茂颐园”，或是该基金一期的投资结果。

值得一提的是，保险业通过设立股权投资基金来加大对康养赛道布局形式呈现多元化。2024年5月，中国人寿保险集团曾设立总规模100亿元、首期规模50亿元的银发经济产业投资基金，这是保险业首只“银发产业”主题的人民币股权基金，该基金紧密贴合国家应对人口老龄化政策导向，聚焦银发经济万亿级市场开展投资布局。

2023年3月，大家保险的首只健康养老私募股权投资基金设立完成，基金规模50亿元。据介绍，大家健康养老基金专注养老产业领域投资，包括赋能保险主业发展的养老社区布局及养老产业链上下游优质企业股权等。

业内人士表示，这样不仅可以提高保险资金使用效率，加大养老产业布局，也有利于盘活各地既有的养老地产资源，有效实现去库存。

模式多元

汤山温泉康养小镇，是江苏省首个康养特色小镇及江苏省“十三五”重大项目，由中国金茂联合苏豪控股、汤山建投共同打造，核心区建设用地面积约2017亩，是一个集健康颐养、休闲度假于一体的全龄化、综合型颐养胜地。

有分析人士表示，中国人寿这一做法，将是其另辟蹊径加速布局康养赛道的重要举措，尤其是在头部险企竞相角逐高端养老社区的情况下，收购“苏茂颐园”将助力中国人寿加速布局健康养老产业。

不可否认，在老龄化加速的当下，作为与养老天然契合的一个行业，保险业近年来也在加速布局养老赛道，尤其是头部险企加快养老社区的布局。

就目前来看，当前险企布局养老社区方式主要可以分“重、中、轻资产”方式。重资产中，大型险企多选择自建自营的模式来布局养老社区，如泰康旗下的泰康之家，新华旗下的新华家园、太平旗下的梧桐人家、太保旗下的太保家园等，均是通过自建养老社区的重资产方式挤入高端养老社区赛道。这种模式投资大、回报周期长，一般是有资金实力的大型险企早期采取的方式。

如果说重资产布局是 “自己造城”，那么中轻资产合作就是 “借船出海”，这也是部分险企选择快速入局养老社区的主要方式。据悉，中轻资产中，险企不自己拿地建社区，主要是通过租赁改建、外部合作等方式投资养老社区，并提供医疗、康复、护理等全链条服务。

例如，大家保险的“城心养老” 模式，通过租赁物业并实施适老化改造打造养老社区，旨在通过精细化管理实现收支平衡，提升医养社区财务可持续性；北京人寿的首善人家，也是通过与第三方合作的方式来布局康养赛道。

《中共中央国务院关于深化养老服务改革发展的意见》曾明确要求，“加快健全养老服务网络，优化居家为基础、社区为依托、机构为专业支撑、医养相结合的养老服务供给格局”。从当前看，当前的险资类养老社区正在呈现多元化的格局。

盘活存量

收购成型的医康养综合体项目，这一做法在保险业算是比较新的模式。虽然这一模式花费的成本并不小，但相比自建养老社区繁杂的工程，这样的模式省去了险企很大的时间成本。

据康养新天地首席资管专家杰瑞介绍，中国人寿此举属于“双赢”，对于保险公司来讲，加速了中国人寿布局养老社区的步伐；对于地产方而言，有效盘活了中国金茂的存量资产，剥离了前期投入大、回报周期长的重资产部分。

不得不承认，当前险企再通过买地自建自营，并非社会各方所鼓励或倡导的。暂且不谈这类养老社区成本高、周期长等，就从拿地方面来看，除了要符合各地的政策要求外，增量开发的要求也越来越高。

例如，1月29日自然资源部、民政部、国家卫生健康委联合印发《关于深化自然资源要素保障 支持养老服务改革发展的若干措施》，要求以“降低用地成本、盘活存量空间”为核心，制定了七方面18条政策举措。其中，在“强化规划引领，保障养老用地空间需求”方面，不仅鼓励“住宅+养老”“商服+养老”“医疗+养老”土地混合开发和空间复合利用，还要求新建城区、居住（小）区、新建住宅项目要按照规划标准要求同步配套养老服务设施。

很明显，激活存量资源、释放低成本养老空间是当前政策鼓励的重要方向。这不仅可以盘活存量地产资源，也可以在一定程度上缓解养老压力。如此一来，相比于传统的自建自营模式，通过收并购直接获取成型项目显然更为划算。

或许，随着各地政府加大资源整合力度，出台更多优惠政策吸引资金落地，险企与房企之间的资产流转与优势互补将有望成为一个养老新模式。