美的置业主动现房背后的账本与逻辑

去年底，徐州云龙万达树人中学东地块由美的置业成功落锤摘下。新项目的惯性操作是抢工期、争速度——开盘越早、回款越快、利息越省。美的置业却走了条反方向的路：拿地之前，现房销售的决策就已成型。

这一步并非仓促之举。2023年以来中央多次提出改革商品房预售制，去年底全国住建工作会议把现房销售列为年度重点，《十五五规划纲要》明确“有力有序推进现房销售”，30多个省（市）已开展试点。政策信号清晰，但真正落子的房企几乎没有——根源在一个“账”字。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉把这笔账掰开了说：预售制下从开盘到回款约半年到一年，现房模式从拿地到竣工再到开售最快也要两到三年。周期拉长三到四倍，同等资金多压两三年，融资成本随之攀升。更棘手的是产品迭代——新房产品更新速度快，工期拖一年，开盘时可能已处劣势。国联民生证券研报也指出，现房销售拉长了经营性现金流回正周期，对房企的产品品质、运营效率和融资能力都提出了更高要求。

既然主动现房这么难，市场里那些“现房”从哪来的？广州的数据很能说明问题。截至2025年上半年，广州商品住宅可售库存1447万平方米，其中现房742万平方米、占比51.3%——现房数量首次超过期房。但普睿数智广佛首席分析师肖文晓指出，这些现房主要分布在南沙、增城等外围区域，是2022至2024年间入市项目因去化不及预期而“被动”形成的库存。增城朱村板块甚至出现楼盘直接封盘、建好再卖的情况。这种“现房”，和主动现房完全不是一码事。

所以行业真正面对的不是“做不做”的判断题，而是“谁够格做”的资格题。主动现房要求房企把建设成本全部前置、项目完整呈现后再开盘——一要有资金底气，不靠预售回款续命；二要有产品力，成品经得起购房者现场审视；三要有运营耐心，接受更慢的资金回收节奏。缺一不可。

美的置业恰好三条全齐。公司2024年完成重大资产重组后，2025年数据亮眼：总资产约96.3亿元，现金约16.5亿元，营收约41.49亿元，同比增约11.4%，归母核心净利润约5.59亿元，同比增约16.9%，毛利率约32.9%。三条红线持续绿档，资产负债率行业低位。这样的财务底盘，让企业有了“时间余量”——不怕慢。

资金底座之外还有制造业基因。美的置业老板多年前提出一个问题：买家电当场提货，买房子凭什么等两三年？这个问题直击预售制命门——制造业是造好再卖，房地产是卖了再造。在君兰玥项目上，制造业思维落到了毫厘之间：室内梁柱墙体垂直度和平整度，国标允许误差30毫米，美的置业标准卡到15毫米以内，精工设计亮点超200条。这不是销售想出来的说辞，是制造体系固有的硬标准。

但资金和产品力回答的是“为什么美的置业能做到”，还没回答“为什么美的置业要做”。驱动力要到需求侧去找。瑞银报告显示，超七成潜在购房者“只考虑现房或准现房”；国家统计局数据也指向同一趋势——全国现房销售占比从2020年的12.7%攀升至2024年的30.8%，2025年突破35%。天河区一位豪宅现楼营销人士说得很直白：期房交付质量是买家心中的痛点，现房让客户清楚掌握产品、配套和物业服务。不是现房太贵没人买，是期房太不可靠没人敢买。

美的置业踩中了这个拐点。君兰玥400多套房源，采取一次性整体开发、全实景呈现——园林、外立面、地库、会所、设备房全部完工后才向购房者开放，签约后约三个月交房。项目节奏清晰：今年9月5日开放园林、样板间、会所和地库，12月10日正式开盘签约，明年1月底竣工。拿地到开盘超过一年，同期预售项目六个月即开。多出来的半年，全是实打实的资金成本。

美的置业中部公司相关负责人的说法很朴素：“主动现房的初衷很简单，就是为了解决期房的弊端。我们想让购房者告别不敢买、怕买错的焦虑。”

这种模式能复制吗？短期内很难。李宇嘉判断，现房销售真正推广需供地端地价全面下降、融资端利率全面降低、政策端营商环境全面创新，三个条件目前均不完全具备。广州4月底出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，5月花都区跟进“花八条”，但政策重心仍在去库存和刺激需求，对主动现房的土地定价、融资配套等关键问题尚未触及。预计第一批真正意义上的“主动现房”要到2028至2029年才会集中面市。美的置业走在前列，短期内大概率独行者。

独行者不好当，但美的置业在徐州君兰玥项目上的这一选择，确实把行业悬而未决的命题从“理论”推到了“实践”——现房销售到底行不行，如今有人真金白银地试了。至于答案，市场会给出真实一面。

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