总债权超248亿，中原银行“抛售”特殊资产，地产类贷款占比最多

6月22日，北京产权交易所公开一则综合招商项目。

该项目是中原银行对外招商的“2026年特殊资产推介项目”。与普通债权资产包不同的是，中原银行本次推介的债权资产内含72个项目，债权总额超248亿元，涵盖房地产、服务业、批发零售业、医疗、制造业等多个行业。

转让巨额特殊资产，是中原银行多重风险的集中释放，这背后，既有中原银行合并遗留的历史包袱，也有区域产业转型带来的资产质量承压。尽管多数债权附带抵押物，但部分资产存在抵押物变现周期长等问题，且不少债务方自身深陷经营困境，都给该特殊资产包的招商造成一定阻碍。

债权本金超186亿，多数借款方经营困顿

根据公告信息，该特殊资产包共分为72个项目，其中部分项目为多笔贷款的合并项目，如4笔个人房抵贷合并转让、河南建业实景演出文化发展有限公司的两笔债权转让、河南豫鸣进出口贸易有限公司等4户6笔不良资产批量转让等。

计算下来，72个项目的合计债权本金为186.33亿元，利息总额为62.18亿元，合计债权总额为248.66亿元。

所有项目中，仅2个项目的资产为明确的不良资产。分别是债权本金为1.26亿元的“河南省国美电器有限公司等3户6笔不良资产批量转让项目”、债权本金为1.39亿元的“河南豫鸣进出口贸易有限公司等4户6笔不良资产批量转让项目”。两个项目的债权本金合计2.65亿元，在总资产包中的占比并不大，且都已核销。

其余资产项目的相关债权虽未明确为不良债权，但大多数借款方目前都深陷经营困境和债务漩涡。

公告显示，72个项目中，有23个项目的借款方在“是否在营”一栏被中原银行标记为“否”。经查阅，这些被标记为“否”的公司并非都是已经注销的公司，而是存在失信被执行、限高消费、破产重整等情况。

如“河南省遂平县友利实业有限公司”项目，债权本金为26.91亿元，利息为9.86亿元，债权总额为36.77亿元，是此次特殊资产包中，总额最大的一笔债权。作为借款方的友利实业，近三年里有41条失信被执行人记录，其法定代表人魏文祥多次被限制高消费，最近的两条限高消费记录就在今年6月10日。

此外，友利实业还有58起终本案件，执行总金额为25.32亿元，未履行比例高达99.88%。尽管该企业目前在营，但深陷债务纠纷，偿债能力几乎为零，中原银行在“是否在营”一栏也将其标记为“否”。

该笔借款的抵押物为嵖岈山温泉小镇的全套土地和酒店房产，抵押土地中未开发土地有2392.09亩，储备土地体量巨大。单纯从抵押物来看，其评估价值已超过36.77亿元的债权总额。

但从实际情况来看，借贷主体深陷债务困境，难以覆盖巨额贷款本息，而抵押物位于驻马店遂平县，属于远郊县域文旅，淡季客流量稀薄，住宅、旅居地产销售不畅，现金流孱弱，开发投入大，回报周期长。即便能招到AMC等专业不良资产处置机构作为接盘方，债权折价可能性也较大。

而标记为“在营”的借款方，也有各自的经营问题。

如对郑州颐和医院的5.64亿元债权项目，债权本金为3.73亿元，利息为1.91亿元，经营状况为“在营”。

这笔债权的抵押物包括医院主体经营性资产、金水路临街商铺、盛润锦绣沿街商铺、地下车位、地下室。中原银行也在项目推介亮点栏表示，颐和医院自身作为一项资产，目前经营正常，有专业管理团队，且该项目有较为优质的抵押物资产。

但企业预警通收录显示，郑州颐和医院近一年里被纳入被执行人名单11次，被执行总金额9.95亿元，其中5起执行案件已终本，未履行比例66.33%。该医院法定代表人也多次被限制高消费，虽然业务稳定，但短期大额回款能力不足。

地下车位、地下室只适合社区业主租赁，郑州法拍市场中，产权车位流通性极差，大量车位常年流拍，只能依靠零散月租回款，整体变现周期极长。仅金水路和盛润锦绣的临街商铺出租率高、租金回报稳定，能提供持续稳定的现金流，属于优质稳定资产。

地产类债权占比较高，相关风险敞口较大

从借款方的经营范围来看，该特殊资产包的借款主体大致可分为9大类，包括房地产开发经营类、商业资产运营类、医疗健康服务类、酒店与文旅运营类、实体工业企业、商贸流通与批发零售类、建筑工程与施工类、金融投资类、个人。

其中，规模最大的一类为房地产开发经营类，粗略统计，本次资产包涉及的借款主体中，属于房地产开发、置业类企业的有23个，包括河南兰德置业、南阳市三川房地产开发、昆明融创城投资、四川蓝光发展股份、海南华地置业、常绿集团、洛阳名门地产等。

这23家公司的债权本金合计约79.04亿元，占全部特殊资产本金的42.4%。大规模的地产类债权，是中原银行多轮合并后地产风险的集中暴露。此前分散于各个地市城商行的地产类信贷风险，在合并后的统一风控标准、全面质量排查中浮出水面，成了中原银行的不良“包袱”。

如资产包中的常绿集团(河南常绿集团置业有限公司)，债权本金为10.57亿元，是金额最大的一笔房地产类贷款，这笔贷款便是中原银行合并平顶山银行之前，平顶山银行发放的贷款。

2019年10月，原平顶山银行董事长牛某彬因受贿罪被判刑，相关判决书在次年1月公布。判决书显示，2010年-2016年期间，为获取贷款支持，常绿集团刘某1多次向平顶山银行时任董事长牛某某行贿。

2022年，中原银行吸收合并平顶山银行、洛阳银行、焦作中旅银行，原平顶山银行注销法人资格，原有机构网点改为中原银行平顶山分行及下属支行，与常绿集团未结清的贷款关系，也转移至中原银行名下。

天眼查显示，2025年3月，常绿集团新增一则限消费令，涉案金额为2097.69万元，申请人正是中原银行平顶山分行。同时，中原银行平顶山分行还向法院申请对常绿集团强制执行，执行金额同样为2097.69万元。

类似的情况并不少。如第64号项目的借款人为洛阳名门地产有限公司，其借款本金为3.13亿元，债权总额为7.1亿元。合并前，名门地产与洛阳银行之间就有金融借款合同纠纷。在合并后，这笔债权便由中原银行承继，2025年，中原银行先后向法院申请对名门地产的限制消费令、强制执行。

无论是不是合并公司的遗留，大批量的房地产业不良贷款，都给中原银行带来了极大的不良处置压力。

截至2025年末，中原银行的房地产业贷款余额为250.02亿元，占比进一步下降到3.4%。其中，房地产类不良贷款余额为14.74亿元，较年初增加18.39%，不良率为5.89%，是中原银行不良率最高的贷款行业。

除了直接的房地产类贷款，还有多笔债权的借款主体虽然并非房地产领域，抵押物也为房产、在建工程、商铺、土地等。

相比纯信用贷款，地产抵押物即便折价处置，也能收回部分本金，其回收率远高于纯信用债权，可以构筑风险缓冲垫，降低银行的损失。但另一方面，房地产行业下行周期，地产类抵押物也放大了中原银行的房地产行业风险敞口，处置成本更高、周期更长。

截至2025年末，中原银行的不良贷款率为1.96%，已实现两年连降，但仍高于商业银行平均水平。同期末，该行还有240.44亿元的关注类贷款，占总贷款的3.28%，不良压力较大。

为压降不良，今年开年以来，中原银行旗下各分支机构陆续挂出多期不良贷款转让项目，加速“减负”。若该特殊资产推介项目能顺利找到第三方接盘，将对该行化解存量风险，缓解不良压力具有重要意义。

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