本文来源“联合国际”。

​联合评级国际有限公司（“联合国际”）作为一家国际信用评级公司，确认弘阳地产集团有限公司（01996.HK）（“弘阳”或“该公司”）‘BB-’的国际长期发行人评级，展望稳定。

联合国际同时确认由弘阳发行的高级无抵押美元票据‘BB-’的国际长期发行债务评级。

弘阳的发行人评级反映了其在二三线城市，尤其是长三角地区的经营历史以及持续扩大的经营规模。然而，弘阳的评级也受制于有限的经营規模，稍微不足的土地储备,稍高的财务杠杆水平和低于同业的利息覆盖率。

展望稳定反映了联合国际预期弘阳将在补充土地储备和扩大在二三线城市的经营规模的同时，谨慎控制债务与合约销售同步增长水平。

关键评级驱动因素

营运效率支持区域扩张: 弘阳在江苏省，尤其是南京市拥有良好的业绩记录。自2017年以来，弘阳分散化布局其土地储备，并将业务范围扩展到中国近40个城市。截至2019年底，弘阳约有75％的土地储备位于江苏省和长三角地区。弘阳大部分的项目（约60％）位于南京，无锡和南通等二线城市，二线城市住房需求和行业动态保持良好。弘阳的项目主要位于经济实力雄厚的地区，这有助于降低执行风险并确保高资产周转率。在2019年,弘阳的综合去化率达到70％，现金回收率超过90％，并将其项目预售所需平均时间缩短至小于7个月。此外，弘阳运用产品和管理标准化流程来降低项目成本与交付时间，以增加现金流量和盈利能力。联合国际认为，弘阳能够将在江苏省取得的成功和积累的经验复制到其他扩张的新城市。

专注于商业房地产和增值服务来提升竞争优势: 高资产周转率转策略和强大的执行能力支撑了公司近年来土地储备的快速扩张和强劲的合约销售。鉴于长三角地区内竞争激烈，弘阳致力于通过（1）高资产周转率转策略,（2）提供增值服务（例如高科技服务和提供完整装修的单位），和（3）由商业房地产带来的经常性租金来增加收入。此外，到目前为止，弘阳已经开设了四个弘阳广场，这些广场一直为公司提供稳定的经常性租金收入。其在山东省烟台市和南京市新开业的广场在2019年的出租率高达95％以上。弘阳计划于2020年再开设三座新广场，于2021年及以后再开设六座。

财务杠杆保持稳定: 弘阳在扩大业务经营范围和按预定目标交付项目的同时，管理层也注重控制成本和财务杠杆。实际上，弘阳以债务/资本衡量的财务杠杆水平在2017年至2019年期间维持在约60％至65％。公司预计2020年的全口径总合约销售为750亿元人民币，并计划将2020年50%的权益合约销售用于购置土地。弘阳将有纪律性地使用财务杠杆。截至2019年底，其全口径土地储备为16.93百万平方米，再加上2020年预期新增的土地，足以支持公司未来三年的增长目标。这灵活地增加了土地购置的空间。因此，我们认为通过提高债务杠杆率来增加土地储备的可能性不大。截至2019年底，公司拥有87亿元人民币不受限制现金，加上139.7亿元人民币的未提取的信贷额度，足以偿还其一年内到期的124亿元人民币债务。合约销售中现金收入的增加也有助于为公司提供稳定的资金来源，以满足其资本支出。

土地成本上升压缩毛利率：鉴于管理层谨慎的成本控管、战略性的土地储备筛选，以及产品标准化的竞争力，我们预估公司在2020年到2021年将其毛利率保持在24%到25%之间，这都有助缓解弘阳自2017年起由江苏省扩张至其他二线城市对盈利水平造成的压力。该公司受惠于过往几年经济的快速增长，先前在江苏省获取的低成本土地储备导致了其优于同业的毛利率。弘阳2019年的平均土地购置成本为每平方米5,607元人民币，高于2018年和2017年。弘阳主要针对首次置业和首改购房者市场，该市场强劲的潜在需求在很大程度上减轻了对毛利率的压力。

高度依赖合作开发可能减低财务透明度：弘阳通过与其他同业成立合营或联营企业的合作开发方式来扩大业务经营范围。2019年弘阳在全口径土地储备和合约销售中的权益比例约为55％。随着弘阳的持续扩张，我们预计其对合资企业和联营企业的敞口将保持较高水平，然而此举可能降低财务透明度。

评级敏感性因素

若发生以下情况，我们将考虑下调弘阳的信用评级：（1）若弘阳高速扩充土地储备导致其财务杠杆持续增加，使得以债务/资本衡量的财务杠杆水平高于70%，或以EBITDA利息覆盖率衡量的财务杠杆水平增长至低于1倍，和/或（2）若经营状况发生恶化，即其合约销售和/或收入出现大幅下降，或流动性因而弱化。

若发生以下情况，我们将考虑上调弘阳的信用评级：（1）经营规模显著提升，和/或（2）以债务/资本衡量的财务杠杆水平持续低于60%，或EBITDA利息覆盖比率持续高于3倍。

对于弘阳的任何评级行动可能引发对于所评美元票据的类似评级行动。

债项评级列表

-确认票息率9.95%、2022年到期的4.5亿美元高级无抵押票据评级为‘BB-’

-确认票息率10.5%、2022年到期的2.5亿美元高级无抵押票据评级为‘BB-’

-确认票息率9.7%、2023年到期的3.0亿美元高级无抵押票据评级为‘BB-’