书本告诉我，全球正常的房屋租售比在5%左右，也就是一套100万的房子每年能收5万租金；正常的房价收入比应该是10-15年，也就是一个人不吃不喝10-15年可以买套房。

反观北京，租售比才1.5%，房子买回来出租70年才能回本，房价收入比也高的离谱，在北京工作即使不吃不喝，也要50多年才能买一套房。

那时我觉得这不科学，北京房价肯定得降，然后就迅速被社会教了做人。后来我想明白了：中国一线城市的房地产的底层逻辑，就是一直涨。

决定房价的基本因素就俩：成本和供需。

先说成本。房屋的售价是由土地成本+建造成本组成，建造成本在全球范围来看，根据人工劳动成本的不同，基本在每平米2000-10000元左右，土地成本也就是我们经常听到的“楼面价”。

在地价高涨的地区，土地成本是建筑成本的大头儿，也是房价的决定性因素。

我们来看上个月的一条新闻。

北京三四环之间一1.8公顷地块，最终由合生地产以42亿元竞得，溢价率42%，楼面价76168元/平方米。

7万多的楼面价什么概念？按照现在的房屋建造成本，加上精装修、市场营销、贷款等成本，未来这个项目至少卖到10万/平米，开发商才能不赔钱。

即使全国都说“房住不炒”，即使北京有“最严限购令”，只要成本摆在这儿，北京的房价就得往上涨。

显然，我国的一线城市根本不存在没有需求的顾虑，“人往高处走”是亘古不变的定律，勤劳勇敢的中国人民更是如此。

理论中的房价总是和地区的平均工资、平均生活水平挂钩，但现实总是令人窒息，我渐渐发现，决定一个城市房价的永远不是平均工资，而是那些买得起房的人的收入。

假设你是开发商，在市中心开发了一个200套的住宅项目，这个城市的人均工资是1万元/月，而在市中心工作的高管们收入20万元/月，你会如何定价？

为了最大化收益，你只需确定收入在20万元/月的高管超过200人，这个楼盘就可以定价20万/平米。你完全不需要顾及其他人的购买力，因为只要这200个人买得起，房子就不愁卖。

就像任志强说过的：“商品房不是所有人都能消费的商品，房价是一部分高消费能力的家庭所决定的。”

几年前，当北京重点地区的房价突破10万/米的时候，总有人感叹：“房子这么贵谁还买啊！”，我当时就暗暗的想，当然人有，涨到20万/米也有人买的起。因为一线城市的房子是全国高收入人群的战场，总有人愿意为顶尖资源买单，而且他们买的起。

开发商“只为富人盖房”的理论虽然扎心，但市场就是如此。

所以，一线城市的房子什么时候入手都不晚！手里有房票的话，千万不要再犹豫了。

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