2021年4月21-22日，由中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会、中国REITs联盟、通达金融及RCREIT（REITs研究中心）主办，德邦证券资产管理有限公司联合主办的“第五届中国不动产资产证券化与REITs高峰论坛”在沪圆满落幕。

大会两天的议程安排精彩纷呈，第一天的主题演讲、圆桌讨论围绕着“公募REITs试点的实践与探索”、“不动产投融资策略及未来趋势”、“商业地产运营与资产管理”、“不动产资产证券化的风控管理”等话题展开，第二天的公募REITs专场从“公募REITs的实践与展望”、“香港领展REITs的资本管理经验”、“机构投资人的视角下的公募REITs”、“物流、IDC、产业园等不同种类的公募REITs”、“REITs的国际市场”几大方面多维度深入探讨，同时安排两单优秀的证券化产品进行项目推介路演，最后还有两场有关首批公募REITs的申报项目实操经验分享以及公募REITs税务要点详解的专题培训，参会嘉宾反馈干货满满、收获颇丰。与此同时，大会主办方总结了过去一年多的丰硕成果，对2020全年及2021年第一季度表现优秀的产品、做出卓越贡献的机构予以荣誉表彰。本次活动吸引了逾400位来自房地产上市企业、基础设施领域头部企业、顶尖金融机构和专业服务机构的行业专家及从业人员参与。

以下为通达金融整理的嘉宾演讲观点精华：

中国房地产业协会会长冯俊

中国房地产业协会会长冯俊率先开场为大会致辞，他讲到，当下，十四五规划明确提出实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产业与实体经济均衡发展。在此新形势下，我们必须正视：经过20多年的高速发展，住房的供需矛盾和发展的主要矛盾已经发生深刻变化，“房子是用来住的，不是用来炒的”原则应当始终摆在首要位置。此外，房地产金融不应简单地被归类为实体经济或者虚拟经济，造房用于群众居住、投资生产带动下游消费便是实体经济，一味炒房才是虚拟经济。“促进房地产业健康平稳发展，必须处理好两对关系”冯俊总结道，“一是房地产和制造业的关系，不能让资金过多流向房地产而影响其他实体产业的发展；二是房地产业本身要重视实体经济的发展，明确谁才是房地产健康发展的长期对象至关重要。”

中国证券基金业协会，资产证券化专业委员会专家顾问、汇力基金董事长孟晓苏

中国证券基金业协会，资产证券化专业委员会专家顾问、汇力基金董事长孟晓苏围绕“用REITs助力国内大循环，促进国内国际双循环”话题展开演讲，他表示REITs是伟大的金融创新，“我们中国大陆总算是有了REITs！”并指出我国直接融资严重滞后，间接融资泛滥成灾、不断爆雷的问题，随后引出公募REITs首批试点牵动人心，对当前审批制表示赞同：“该审批要审批，日后要逐渐的走向市场。”最后谈到中国REITs是后发展，有可能实现“后发制人”，结合国情和有大量可转为REITs的不动产资产的现状来看，我国更适合发展REITs，所以完全可以把REITs推动起来。

德邦证券资产管理有限公司

德邦证券资产管理有限公司发言嘉宾认为，我国基础设施规模庞大，有望激活包括仓储物流、产业园区、公路、垃圾焚烧等在内的万亿级REITs市场。“随着公募REITs市场的全面铺开，不久的将来会涌现出一批专业的投资管理机构，并催生出专业化的运营管理机构。”作为大资管行业内的领先品牌，德邦资管有幸参与到首批公募REITs的项目申报中。谈及项目实操中的关键把控点，德邦资管表示，确保公募REITs整体项目法律合规、收益稳定、投资透明是首要原则，除此之外，项目基础设施的认定、相关资产的合规性以及国有资产流转安排等诸多细节也必须加以关注。

上海证券交易所债券业务中心资深经理姚远

上海证券交易所债券业务中心资深经理姚远从市场雏形、产品端和投资端等多个维度，分享了在公募REITs项目中的实践与探索。姚远提到，今年以来，公募REITs发展迅速，相较去年出现了一些新的变化：各方积极参与试点，集聚效应初步显现；基础资产业态丰富，形成多元化结构，其中产业园区和收费公路储备较为常见。然而，要走向成熟，公募REITs市场依然任重而道远。从投资端视角出发，不仅要解决银行自营、保险等机构投资者面临的直接政策障碍，还要契合真实需求，形成全链条长期资金聚合效应。

新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含

新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含向在场与会者分享了新加坡REITs从0到1推向市场的成功经验。得益于对境外资产所持的开放态度，目前新加坡交易所已成为国际认可的REITs枢纽，覆盖最全面的区域和资产类别。“在新加坡什么算是优秀的REITs发行？”谢采含表示，“对投资者而言，产品类型趋向多元有助于强化市场，他们会更愿意关注整体市场周期，从而随着大环境的改变选择最具发展潜力的资产类别，做出投资决定。”

越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良

越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良通过现场直播连线的形式远程为大家分享越秀房产基金上市15年来对香港房地产基金的监管和心得，首先详细介绍了商业地产的三种运营模式，他谈及“商业地产是从重资产到轻资产的过程”，接着又从立法与监督、发起与设立、投资政策、利益输送监管及财务政策等多方面对香港与内地的REITs进行深入的对比分析，为当前正在发展中的中国大陆版REITs提供了许多可借鉴的经验。

圆桌对话：新形势下，不动产投融资策略及未来趋势探讨

圆桌对话：新形势下，不动产投融资策略及未来趋势探讨

主持人：王嵩，中山证券信用研究总监

黄茂莉，新城控股副总裁

邹超，豫园股份执行总裁兼CFO

孙宏，江苏银行投行与资产管理总部副总经理

成沂，上海市建纬律师事务所合伙人

无论是三道红线还是资管新规，整个不动产行业，不管是商业地产抑或住宅的融资都出现了新的挑战，几位嘉宾从各自的视角分享了自己对新形势下不动产投资与融资的看法，还有未来融资可能出现的趋势、比较创新的融资手段以及投资领域最值得关注的地方等。

上海百联资产控股副总经理兼上海百联百世资产管理公司总裁杨斌

上海百联资产控股副总经理兼上海百联百世资产管理公司总裁杨斌提出如何把资产管好、如何在公募REITs里持续地给投资者带来稳定的回报，并且让资产持续的升值是最重要的。“REITs的宗旨是物业价值管理，最终反应在价值上，对于REITs来讲，就是资产包的价值。这个价值能不能持续增长，必然反馈于你在运营端的成本费用。这两个是互为生态，互为支持的。”

上海市建纬律师事务所副主任、北京分所主任宋仲春

上海市建纬律师事务所副主任、北京分所主任宋仲春主要介绍了在公募REITs背景下，不管是基础设施也好，还是其他的不动产也好，都应注意底层核心资产可能出现的3个问题：资产权属问题、土地规划与用途问题、投资管理手续问题，并指出“表面上看来，就是一个法律问题，但深层看来，其实是一个前期的管理问题，也是一个合约的问题。”

圆桌对话：不动产资产证券化的风险与防控

圆桌对话：不动产资产证券化的风险与防控

主持人：张伟，国浩律师事务所合伙人

陈杨，华西证券股份有限公司董事总经理

贾琼，克而瑞投资与资本中心董事总经理

曾景，光大安石投资资本市场部董事总经理

魏芸，中诚信国际结构融资部评级总监

五位来自不同行业的嘉宾分别从计划管理人、投资者、律所、评级等角度围绕该话题进行探讨，各自分享了对不动产资产证券化风险防控方面的见解，总的来看，主要会有信用风险、市场风险和管理风险这三种类型；同时，几位还讲到了对不同物业类型的资产风险应当关注的地方、以及风险防控的措施。

上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家罗桂连

上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家罗桂连通过对交通基础设施存量资产、苏州工业园区的特色产业园、招商局商业房托基金、凯德的“投资基金+REITs”模式、新加坡的吉宝数据中心信托这几个案例的剖析引出对于当前发展公募REITs的几点建议：明确REITs的税收支持政策、核心法律关系、可公开交易性质、资产转让政策；培育稳定的项目净现金流；基础设施REITs的IPO实行注册制；支持现有上市公司转型为REITs。

圆桌对话：中国公募REITs-现在与未来

圆桌对话：中国公募REITs-现在与未来

主持人：王刚，中国REITs联盟秘书长

王弈哲，南方基金基础设施基金投资管理部负责人

吴丹，复星国药首席CFO兼星唯基金总经理

相楠，民生银行集团金融事业部投行部副总经理

陈晓欧，富尚资产管理公司董事长兼CEO、香港越秀REIT独立董事

本场圆桌对话围绕“中国公募REITs的现在与未来”展开探讨，嘉宾们分析了目前公募REITs试点的机遇与挑战，并说到如果能够借助成熟市场的经验，未来拓展到商业不动产是很有可能的，以此展望中国公募REITs的未来。

中国REITs联盟秘书长王刚

中国REITs联盟秘书长王刚分享的话题是“公募REITs前景展望”，他首先简单介绍了REITs的基本情况，然后为大家讲解了美国、日本、新加坡和香港等全球主要的REITs市场情况，王刚说到：“中国有几个台阶要迈，更多的还是把基础制度弄好，税收弄好，公司治理弄好，走的慢一点也无所谓，行稳致远。”还简明扼要得阐述了公募REITs六维评价体系，即成长性、基金管理水平、资产质量、估值合理、资本结构、ESG六个维度。最后为大家列出了前一晚刚由沪深交易所正式接收的首批基础设施公募REITs项目名单，并作简要分析。

领展房地产投资信托基金执行董事兼首席财务总监黄国祥

领展房地产投资信托基金执行董事兼首席财务总监黄国祥通过录制的视频给大家分享了“如何做好资本管理”，领展作为香港首家上市的房地产信托基金，目前是亚洲最大、全球第三大的房地产投资信托基金。2005年上市以来，复合年增长率达到15%，领展杠杆率为19%，黄国祥提出做好资本管理在房地产信托中的重要性，并提出了三个见解：1.财务部必须积极参与业务运营; 2.要拥有一个灵活的资本管理架构，财务部必须准备好能够使用到的所有资金来源和市场上融资的工具; 3.必须和资本合作伙伴保持很高的透明度，建立信任，才能互相获利。

中联基金高级副总裁张唯也

中联基金高级副总裁张唯也围绕着如何“构建基础设施REITs良好生态”的话题展开发言，他提到，基础设施REITs生态包含“参与者系统”和“产业链系统”两层含义，随后从这两个角度对该话题进行了详细的阐述。“目前基础设施REITs尚处于市场发展的起步阶段，生态建设也属于初期阶段、相对简单”。最后还简要地点出了该举措的意义：更好地发挥基础设施REITs盘活存量“新渠道”的作用；更好地发挥基础设施REITs作为资产定价“锚”的作用；有利于基础设施REITs市场长期健康发展等。

圆桌对话：机构投资人视角：公募REITs投资前瞻

圆桌对话：机构投资人视角：公募REITs投资前瞻

主持人：高敏，德邦资管产品研发部执行总经理

孙鑫，平安理财固定收益投资部执行副总经理

张潇，光大理财有限责任公司董事总经理，创新资产部负责人

何晓凤，中航信托股份有限公司资产管理中心副总经理，证券投资部总经理

周怡宁，中铁宝盈资产管理有限公司执行董事

对于当前即将要落地的公募REITs，五位嘉宾从投资者的角度，围绕着流动性、估值定价、产品收益率、风险管理、投资偏好、二级市场等问题进行了深入的讨论，给与会者呈现了一场精彩的思想碰撞，也为REITs的发展提供了新的思路。

圆桌对话：物流、IDC、产业园公募REITs专题

圆桌对话：物流、IDC、产业园公募REITs专题

主持人：张唯也，中联基金高级副总裁

许汉斌，瀚溥物流地产联合创始人兼首席执行官

穆文涛，富春瑞资资产管理有限公司总经理

魏浩宇，新加坡交易所北京代表处总监

魏晨熙，嘉实基金管理有限公司基础设施基金投资管理部副总监

秦茂宪，北京市竞天公诚律师事务所合伙人

在国内基础设施公募REITs试点呼之欲出的大背景下，嘉宾们从仓储物流、IDC、产业园区等类型的企业应如何把握公募REITs战略机遇的问题展开，交流了不同的基础设施领域发行REITs产品有哪些困点和难点，当前还有哪些问题亟待突破或解决。

圆桌对话：REITs国际专题

圆桌对话：REITs国际专题

主持人：车阳，喆安投资总经理

林述斌，财团法人日本不动产研究所大中华区董事总经理

李闻涛，香港证券交易所助理副总裁

张文良，亚太房地产协会(APREA) 副总裁、中国区负责人

大家结合各自实践背景谈到了新加坡、香港、日本等亚太主要的REITs市场，接着分享了对目前国内公募REITs试点的想法及其与国外REITs市场的对比情况，最后还谈到了对国内公募REITs市场的期待。

温馨提示：后续本公众号将会整理发布本次论坛上圆桌对话的精彩内容，敬请关注！

第二天下午，首先安排的是两场精彩的项目路演，汇力基金全国首单电网基础设施类REITs产品“长盛创富-汇力基金-万峰电力资产支持专项计划”和中梁地产及供应链ABN项目代表为大家进行了全面详细的项目介绍；随后安排的是两场公募REITs课题方面的培训，主办方邀请到德邦基金和普华永道会计师事务所的两位讲师先后从“公募REITs实操经验分享”和“公募REITs税务实务问题解析”两方面为大家进行了详细的分享讲解。

第五届中国不动产资产证券化与REITs高峰论坛颁奖典礼

经过紧张的申报和激烈的投票环节，大会组委会在会前结合专家评审意见、进行综合考量后，确定最终获奖名单，并于21号大会当天对获奖的产品、机构进行表彰。结果公布如下：

产品类

年度最佳CMBS产品

华西证券-华宇集团商业物业资产支持计划

宝湾物流控股有限公司2020年度第一期资产支持票据（疫情防控债）

华泰-中山-成都天府软件园创新创业资产支持专项计划

中金-钱投-杭州国际会议中心资产支持专项计划

中信建投-元联-中联-恒泰商置资产支持专项计划

年度最佳类REITs产品

申万宏源-招商蛇口-泰格明华资产支持专项计划

东方汇添富-上海电气优质物业1期资产支持专项计划

年度最佳购房尾款ABS产品

中山证券-阳光城集团购房尾款资产支持专项计划

华西-碧桂园2020年应收款资产支持专项计划

中山证券-佳兆业资产支持专项计划

年度最佳不动产供应链ABS产品

中山平安-联融供应链1号资产支持专项计划

中山证券-建银保理供应链金融资产支持专项计划

第一创业-首创置业供应链金融第1期资产支持专项计划

年度最具创新不动产ABS产品

中金-印力深圳印力中心第二期资产支持专项计划

年度最受投资者青睐不动产ABS产品

万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划

中联天风-保利发展商用物业第一期资产支持专项计划

年度最受投资者期待基础设施类REITs产品

长盛创富-汇力基金-万峰电力资产支持专项计划

机构类

年度最佳计划管理人

德邦证券资产管理有限公司

中山证券有限责任公司

年度最佳协调人

中联前源不动产基金管理有限公司

年度最佳发起机构

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

重庆华宇集团有限公司

珠海华发实业股份有限公司

印力商用置业有限公司

年度最佳信用评级机构

中诚信国际信用评级有限责任公司

年度最佳不动产评估机构

戴德梁行

年度最佳法律顾问

北京市竞天公诚律师事务所

年度最佳商业模式奖

乔氏集团

REITs卓越贡献奖

越秀房地产投资信托基金

亚洲REITs基金卓越管理奖

领展房地产投资信托基金

本届峰会至此圆满落幕，主办方通达金融借此特别感谢中国房地产业协会、上海证券交易所债券业务中心、中国REITs联盟、RCREIT（REITs研究中心）、新加坡交易所、香港交易所、亚太房地产协会、德邦证券资产管理有限公司、汇力基金、越秀房地产投资信托基金、领展房地产信托基金、竞天公诚律师事务所、上海建纬律师事务所、中山证券、乔氏集团、瀚溥物流地产、中诚信国际信用评级、戴德梁行、长盛创富、上海百联资产控股、华宇集团、华西证券、上海汉盛律师事务所、江苏银行、民生银行、南方基金、中联基金、平安理财、光大理财、中航信托、中铁宝盈、光大安石、新城控股、豫园股份、上海国有资本运营研究院、富商资产集团、复星国药、印力集团、克而瑞资管、富春瑞资、嘉实基金、喆安投资、财团法人日本不动产研究所、普华永道等多家单位和企业对本次峰会的大力支持，我们将秉承着为不动产资产证券化与REITs领域打造更好交流平台的宗旨，希望以本次论坛激发行业智慧、碰撞思想火花、凝聚各方共识，助力不动产资产证券化和REITs发展行稳致远，期待大家明年再聚！