重庆南坪万达广场  Morse姐摄

作者 | Morse姐

来源 | 摩斯地产（ID：MorseHouse)

九年多前，王健林信心满满许下的大目标能实现吗？

2012年5月，收购了AMC的王健林透露了万达集团年初制定的10年战略发展目标：实施跨国发展，成为世界一流跨国企业，为中国民营企业争光。

提出这个世界一流的大目标后，实现小目标很轻松的王健林，并没有想到随后会遭遇了一系列打击。

今年67岁的王健林，还在为这个目标进行冲刺。

2021年8月20日，证监会披露了珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”）《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式）审批》材料。

就在国庆大假的前一天，即9月30日，又有几座万达广场开业。万达集团官宣：万达广场迈入400+时代。

9月27日，穆迪确认大连万达商业管理集团股份有限公司“Ba1”企业家族评级(CFR)，公司展望维持“稳定”。

王健林策动万达商管港股上市，能助力万达集团实现大目标吗？

万达商管冲击港股，是其于3月终止多年追求A股IPO后的一个大动作，漫天飞的关于万达要“退A冲港”的传言在这一刻也有了实证。事实上，万达对于港市并不陌生。

早在2014年12月23日，万达商业（03699.HK）就成功在港交所主板挂牌上市，并以高达288亿港元的融资额创下了港股3年来最大IPO纪录。

万达官网上关于“万达商业发展史上这一重要里程碑”要闻纪录中配着一幅图：王健林站在港交所锣的旁边拿着锣锤高举双手，喜笑颜开。

但事与愿违，万达商业后续表现并不让人笑得出来。

上市首日跌破发行价，收盘下跌2.6%，开局失利，此后股价也长期不见好。上市仅过15个月，2016年3月30日，万达商业（03699.HK）就在港交所发布公告，初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。8月15日，大连万达商业地产股份有限公司（下称“万达商业”）举行股东大会，就万达商业就港股退市决议进行投票，决议最终获得通过。9月20日，万达商业正式摘牌。

不到两年，万达风风火火的港市之旅就折戟沉沙。但这两年仍旧可以算得上是王健林与万达的最高光之时。

出著作、奥巴马会见、多次入选全球影响力人物、甚至为万达30年拍纪录电影（执导者为获得过2座奥斯卡奖、16座艾美奖的世界知名纪录片导演柯文思）；万达在2016年首次上榜世界500强……王健林和万达可谓是风头无两。

最引人关注的还是王健林在2016年8月26日《鲁豫有约大咖一日行》说出的一句话 ：最好先定一个能达到的小目标，比如我先挣它1个亿。“1个亿的小目标”就像乘着风的种子，传得家喻户晓。

此时的王健林有这个底气。根据万达集团2015年工作报告，2015年万达集团资产（按成本法数据）达到6340亿元，同比增长20.9%；收入2901.6亿元，同比增长19.1%。2016年，在《2016胡润全球富豪榜》中王健林家族以1700亿元人民币的财富，首次成为华人首富，全球排名第21位。2016年，万达集团还首次进入世界500强，以营业收入273.76亿美元位列第385名。彼时，同样为首次上榜的恒大仅排第496位，碧桂园则没有上榜。

但是谁也没想到打击会来得这样快。

2017年中国房地产进入了最严的调控期，各地调控政策密集出台，近一年就有超过100个城市发布政策超250次。

万达进入了最黑暗的时刻。连一向高调的王健林都在这一年的工作总结中称之为“比较困难的经营条件”。

万达遭遇股债双杀，双重围剿下，苦不堪言。

2017年6月22日早盘，万达电影（002739）突然遭遇暴跌。与此同时，万达发行的多只债券也严重下跌，15万达01、15万达02、16万达01等债券跌幅约2%。多重不利冲击之下，一时间人心浮动，猜测纷起。

当天万达系包括万达商业、万达电影都发布了澄清公告。万达集团官网也发布了严正声明，称“万达集团经营一切良好，希望大家不信谣、不传谣”。

但真实情况是怎样？大家心知肚明。

房地产企业普遍资产负债率较高。作为万达集团中最为重要的部分——大连万达商业地产限公司（下称“大连万达商业”），其发布的2016年债券年度报告指出，2016年末公司资产负债总计为5277.69亿元，较2015年的4536.62亿元上升16.33%，合并口径资产负债率为70.26%。报告中也多次指出，若未来房地产宏观变化大，出现重大波动，将会对公司经营活动产生不利影响。

本是如常也正常的风险预警，却一语成谶。

股债两座大山同时下压的日子是难熬的。

2018年初，惠誉将大连万达商业评级下调两个级距至垃圾级，称其公司无法及时通过海外融资渠道提高流动性。

此时万达现金流的紧张与其在此前大手大脚的买入和各项投资有极大关系。

从2012年开始，万达动辄上百亿甚至上千亿的文旅投资以及海外的收购项目令人咂舌。1个亿相比之下确实是一个小目标，但像累高积木似的重资产投入，也意味着时刻坍塌的高风险。这也是绝大多数地产公司的一个特点，许多地产公司爆雷遇困也逃不脱这个原因，比如如今的恒大。

“钱不是万能的，但没有钱是万万不能的”。救急的资金来源靠卖。

2017年7月，万达卖掉文旅项目、酒店资产，减债440亿元，回收现金670亿元；2018年2月5日，卖掉万达电影12.77%的股权……此外，本被万达寄予厚望的海外资产也被陆续抛出。

通过卖，万达负债额迅速下降，负债率也逐步降低。4年的时间，万达也将风险预警中受宏观因素而对经营活动产生的“不利影响”转变为了“一定影响”。

现在看来，万达算是因祸得福，提前减债成功，成了同行最羡慕的对象。

事实上，万达和王健林选择卖资产一方面是急需现金来度过危机，另一方面则是推动轻资产战略的顺势而为。

很多人对于王健林的评价是走在大部分人的前面。在大多数房企仍旧追求重资产之时， 2015年初，万达商业地产就启动了“轻资产”模式。但在行业大环境之下，孤军奋战的转型是困难的，万达的大方向仍旧还是重资产。2017年的困境是危机，却也最终成为了促进万达奋勇断臂转型的契机。这一年，万达宣布全面实施“轻资产”战略。

卖掉文旅项目和酒店的重资产为万达减负从重资产转向轻资产。王健林在2017年工作总结中称其为“绝对是上策”。

2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司正式更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。这一更名是王健林2017年工作总结中“组织架构适应转型”的落实，是“贯彻公司发展战略“，也是万达决心轻资产的外在体现。

根据万达集团年度总结和年度报告，2017年万达集团收入2273.7亿元，商业地产收入1125.4亿元，占比高达49%。

根据战略规划，万达将商业地产拆分成商管集团和地产集团两个板块。2018年，万达集团收入为2142.8亿元，其中商管集团收入376.5亿元，地产集团收入540.2亿元，地产收入仅占24.9%。

与同期传统房企相比，例如融创，2018年的物业销售收入（包括销售住宅及商业物业）为1777.1亿元，占比高达94.36%，万达地产及重资产占比并不高，从2016年到2017年，在决心轻资产之下，其更是显著下降。

2020年9月28日，万达商管对外宣布，称其“不再发展重资产“，彻底转向轻资产。

2021年3月29日，珠海国资委出资20亿元战投入股万达商管集团重组后于3月23日成立的轻资产商管公司——珠海万达商业管理股份有限公司（下称“万达商管”）。它是完全的轻资产运营管理公司，不持有任何物业，仅负责所有万达广场的运营管理。

8月20日，万达商管拟赴港上市的传闻落实。从“重资产”的万达商业到现在“轻资产”的万达商管，王健林和万达此次是否有机会又是否有可能一雪曾经被港市不看好和低估而匆匆退市的前耻呢？这或许也是检验他们一直以来所坚持的轻资产化能否被资本买单的一项准绳。

曾经在2017年度总结上，王健林让不理解轻资产化的同志“3年以后再回头来看我们的决定是否正确”。

如今来看，确实是正确的。

从财务报表来看，万达商管今年上半年实现营收227.8亿元，净利润70.91亿元，净利润率高达31%。这对于重资产的房企来说，实在是难以企及并羡慕嫉妒恨的高利润。

同时，对比同样轻资产的同行，万达商管已然建立了绝对王者的地位。据近期陆续公布的半年报，华润投资物业租金收入（包括酒店经营）82.8亿元，龙湖、新鸿基、恒隆投资物业租金收入都在50亿元左右……虽然跟以前的重资产同行比，万达从2018年起就已经无缘于世界500强，但在轻资产赛道，万达商管却是遥遥领先，一骑绝尘。

值得一提的是，2020年以来，国家不断加大对地产行业的监管，多项政策出台再度缩紧市场管理。数家地产公司相继爆雷，多家房企股价持续下跌，重资产已然成为悬在各房企头上的一柄剑，有随时落下的可能。

样样走在前面的万达却已提前一步经历危险并化险为夷，此时的万达已如王健林在2018年总结时说的一样，“任凭风浪起，稳坐钓鱼船。”

还记得2017年9月18日，王健林、许家印、马云3人轮番上座中国首富时的盛况。只是岁月无情，如今马云因蚂蚁金服早已低调许久，许家印也被恒大弄得焦头烂额。

但这些都与王健林和万达无关了，王健林或许是该想想自己的下一个小目标是什么了。只是这一次，已经低调很久了的他不知会否将自己的小目标再公之于众。