冬奥会已拉开序幕，中国奥园(03883.HK)实控人郭梓文却显得落寞。

1996年创立的中国奥园，已经走过了26个年头。20世纪60年代出生的郭梓文白手起家打造了一个看似庞大的奥园帝国。然而，只有帝国陷落的时候，才知道那么脆弱。

2022年1月28日，郭梓文在地产板块总结会上透露，中国奥园的重组方案已经接近完成。只是在接近完成之前，中国奥园选择了应对债务的一个措施：直接违约。1月19日晚，中国奥园发布公告称，对于2022年1月到期的两笔美元债，其将不予以兑付；而另外两笔还未到期的美元债，则将不继续付息。

号称“粤港澳四小龙”之首的中国奥园，缘何走到今天的境地呢？拥有7000多亿元可售资源的城市更新项目是否也走到了“停摆”时刻？

1996年，郭梓文在香港设立了一家企业：香港金业集团。

这时候，郭梓文的企业名字与奥运会还搭不上半毛钱关系。到了1998年，“奥园”这个名字与当时奥运有关。1998年5月，日本长野冬奥会结束不久，郭梓文提出“建设体育社区，推进全民健身运动”的构想，正式筹备开发以体育为主题的“金业体育花园”。到了8月，时任国家体育总局局长伍绍祖为广州奥林匹克花园题词。

这一套操作，在彼时的企业界运用得比较娴熟，名人或者官员的题词往往对于项目推进有神奇效果。几年后，中国奥园与国家体育总局旗下的中体产业还发生了诸多争执。只不过，这些都阻碍不了中国奥园成为地产界的一匹“黑马”，并将运动题材注入进中国奥园的血液中。

郭梓文回忆为何注入运动概念时说：“那时候请朋友吃饭唱歌，他们已经没兴趣了。但请他们打球却很愿意。而且周末我看广州体育场馆塞满了人，才想到这里面一定有什么市场。”

2007年，中国奥园在香港上市。这时候，中国奥园的基础投资者包括新鸿基集团郭炳湘、香格里拉创始人郭鹤年等一众大佬。有了大佬加持，上市自然顺风顺水。只不过，时间点也刚刚好，再晚一年，郭梓文或许也只有跟许家印一样选择暂停上市，然后多花些时间在中国香港陪一众大佬锄大地。

郭梓文的加速发展与众多现在陷入困境的企业一样，发生在2016年后。依托那几年的高速发展，中国奥园成为了中国地产业的“黑马”，并被誉为“粤港澳四小龙”之首。

从数据看，确实也是那么回事。中国奥园2016年-2019年合同销售年复合增长率达66%，2019年地产板块销售额突破千亿，从而迈进了郭梓文日思夜想的千亿俱乐部。

2019年的合同销售额为1180.6亿元，营业额为人民币505.3亿元，同比增长63%；净利润为人民币52.2亿元，同比增长78%。这种增长速度，中国奥园成为“粤港澳四小龙”也确实当之无愧。

到了2020年，中国奥园的营业额为677.9亿元，同比增长34%。公司净利润则同比增长35%，达到了70.5亿元。

收成如此不错，郭梓文自然对于未来充满了信心，其瞄准了2021年合同销售1500亿元的目标。

只是，“小龙”中国奥园并不知道，高光时刻已经定格了，好运气已经不再相伴。

截至2021年12月30日，中国奥园录得未经审核物业合同销售金额约人民币1210.3亿元，同比下跌约9.0%。

2021年下半年的行业剧变，让中国奥园等一众“小龙”“小虎”都卷入了漩涡中。

项目停摆、出售资产、裁员等是这些房地产企业不多的选项。曾经信誓旦旦宣称不躺平的中国奥园也难以支撑。

1月19日晚间，中国奥园发布公告称，经审慎考虑流动性状况，公司将不会支付于1月到期票据的余下本金及最后一期利息。与此同时，在30天宽限期届满后，将不会支付于2023年、2024年到期票据的最新一期利息。

据披露，上述4笔美元债本金余额共计10.86亿美元，包括2022年1月20日到期的4.2%优先票、2022年1月23日到期的8.5%优先票据、2023年6月到期的7.35%优先票据、2024年6月到期的7.95%优先票据，发行规模分别为1.88亿美元、5亿美元、2亿美元、2亿美元。

中国奥园称，为求保留有限现金资源且对所有债权人保持公平以等待整体债务重组，中国奥园拟就其他境外金融债务采取相同原则。

中国奥园同时提示，其所有其他境外金融负债项下将发生(或已发生)违约事件。

这实际上宣布了中国奥园对于债务问题选择了暂时躺平。躺平之后，通过谋求债务重组来处理。

1月26日，中国奥园还与长期合作的德勤分手。奥园方面表示，双方未能与其就审核奥园截至2021年12月31日止年度综合财务报表的审核费用达成共识。类似情况，在一些濒临绝境的企业中往往出现。

两天后，郭梓文在地产板块总结会上以《同心同力，重整旗鼓，突破壁垒，再创辉煌》为主题，反思反省。他坚持表示，奥园绝不躺平，将引进战投和债务重组，战胜市场寒冬，化解债务危机。这次讲话后，关于山东某康养地产国企或有意成为中国奥园控股股东消息也随即传出。该国企已完成对中国奥园的初步尽调，预计年后启动实质性尽调及商务接洽。

这消息也确实与奥园近段时间的动作相契合，郭梓文一直在做最大努力。

中国奥园在境外存续的美元债有10只，存续规模约29亿美元，正常是在未来数年陆续到期，如果因交叉违约集中到期，无疑偿还压力巨大。截至2021年6月30日，中国奥园资产总额约为3161.55亿元，负债总额约为2628.64亿元，相较2020年同期，资产下降，负债上升。

为了应对债务危机，奥园也曾进行过多方面的努力。

2021年11月下旬以来，奥园先后争取到了3笔国内ABS私募债的展期。继中国恒大之后，中国奥园也选择了钟港资本有限公司作为财务顾问介入解决棘手的债务问题。中国奥园还在通过资产出售自救，已成功出售多个境内外项目。截至目前，境内方面，已经陆续转让、退出包括广东阳江、惠州，江西九江、广西浦北、福建漳州等多个项目；境外方面，目前中国香港、澳大利亚、加拿大等地项目出售已获实质性进展。

形势比人强，中国奥园单靠自救已经解决不了问题。各种压力下，郭梓文只能够选择加速推进重组。曾经梦想成为巨无霸的中国奥园，得进行战略转型。郭梓文也意识到过去奥园走了一条歧路，他坦言：“奥园一定要从以前的高周转、高杠杆发展模式，向‘小而美’稳健运营转型，从而率先从行业困境中突围，重新站起来继续发展。”

然而，即使国资顺利进入重组，奥园旗下庞大的城市更新项目也面临考验。

有消息称，奥园旗下的城市更新项目从2021年下半年开始就不断裁员，目前还在继续做人员优化。

这些年，中国奥园疯狂争夺着粤港澳城市更新项目。截至2021年6月30日，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约人民币7543亿元，其中大湾区可售资源约人民币7487亿元，占比99%。城市更新货值比其5939亿元土地储备货值还高。

2021年上半年，中国奥园对于危险即将来临依然没有察觉，继续收割着城市更新项目。2021年3月，中国奥园成为广东省佛山市禅城区深村城市更新项目前期服务商，项目预计总货值约人民币180亿元。2021年4月，中国奥园成为广州黄埔区新田村城市更新项目合作企业，项目预计总货值约人民币260亿元。

只是这些项目或许都将在未来发生一些变化。

中国奥园自称是大湾区最早介入城市更新项目的房企。这确实与中国奥园20年前就介入到旧城改造有一定关系，通过20余年的事件，奥园实现了旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，形成了奥园旧改模式。

当然，旧改概念与城市更新并不完全相同。城市更新更注重完善城市功能，优化产业结构，推进土地资源的节约集约利用，其概念也不断在推陈出新。

不断发展的城市更新概念在2021年被写入了政府工作报告。然而，大湾区在城市更新项目上起步更早一些。深圳城市更新局2015年9月挂牌成立，广州城市更新局2016年2月挂牌成立。

身处大湾区的奥园、恒大、佳兆业、万科等企业自然获得了先机，大量获得了城市更新项目。此前，恒大在大湾区拥有城市更新项目131个，未来总建面超8500万平方米，总货值近2万亿元。2021年6月30日，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米。按货值计算，深圳、广州两地占比73%。

这些房企在疯狂涌入城市项目争夺战之后，却给当地城市更新带来了隐患。

从2021年下半年开始，中国奥园、佳兆业(01638.HK)、恒大(03333.HK)等企业纷纷遭遇困境。保交楼都成为一个难题，更甭说去投入建设周期漫长的城市更新项目。而且在城市更新过程中，一些纠纷也不断涌出。

Morse姐查询到恒大地产陷入的一桩官司中，就暴露出了相应的问题。由于国土部门暂停收文受理拆除范围用地面积小于10000平方米的拆除重建类城市更新单元计划，涉案小区的城市更新不能继续进行。随后，恒大地产被已签订拆迁协议的业主告上法庭，要求恒大地产赔偿损失。

而今，恒大、佳兆业、奥园等房企，手里分别握有数千亿到上万亿货值的城市更新项目。这些项目如同双刃剑，有可能成为这些房企重组过程中的筹码，也有可能在重组久拖不决下影响城市更新项目的推进，拖累相应城市的发展。

种种问题，都将在后续考量地方政府的智慧。奥园、恒大等房企，也需要尽快在重组上取得突破，实现城市更新项目运转起来。

作者 | Morse姐

来源 | 征探财经