地产债的胶着期

分水岭到来前

如何判别企业到底行不行

今天，金科通过了今年的重要考验之一。

随着“20金科03”兑付调整通过表决，有望于本周申请复牌，金科股份当前面临的短期流动性压力得到有效缓解，释放出积极信号。但仍有投资者对金科充满疑问——金科到底行不行？

究其根本，皆因房地产来到了一个“信心多空胶着期”。

企业基本面不错，但就是发不出债、甚至需要调整债券兑付，因为许多投资者在疫情反弹等影响下摇摆到“站空”一侧，避险心理强烈——宁可错过、不可错投。导致民营房企融资遇重压。

尽管监管方多次表态支持房企债券融资，而在实际操作中，银行和机构仍在观望。数据显示，5月房地产企业融资总额同比下降15.94%,其中，境内信用债发行规模大幅下降,不及上月发行量的一半。

一位投资机构人士表示，5月不确定因素太多，什么都不敢投，只能等待6月核心城市疫情好转、经济恢复后，信心“分水岭”的到来。

只是，分水岭到来前，许多民营房企被架在“拷问台”上。比如金科。

那金科到底行不行？债券兑付调整后，它能找到经营债务的平衡吗？

关于这些问题，我们看三点：

态度是否积极、基本面行不行、未来环境支不支持？

01

看态度

是躺平还是在努力？

20金科03的债券兑付调整方案能通过，也显示了大部分持有人对金科“积极解决问题，不逃废债”的认可。

接近金科的人士透露，在“20金科03”债券兑付方案调整的前一刻，金科都在以按期兑付为目标努力。只是2022民企融资压力大、处处遇阻。

在提出债券兑付调整时，金科也给予债权人增信保障——新增天津天湖南苑及天湖广场项目70%的股权、长沙金科集美天辰项目30%的股权及前述股权对应的全部收益作为质押增信。

与此同时，金科也在强力推进国资入股以及项目股权合作。

地产财富会多方面求证了解到，金科不仅自身引战投的决心强，同时还得到了来自重庆市政府的指导和帮助。据悉，目前金科已有多个项目与国有企业达成股权合作意向。

这么看来，金科的引战投计划是靠谱的，就看什么时候了。

02

看基本面

还是不是一家好公司

考察公司基本面，重点看这几点：

资产实力如何？发展稳不稳？财务稳不稳？

那金科的牌面如何？

先看资产实力：

——作为重庆第一家同时在A股和H股上市的民营企业集团，金科确实不弱——其总资产近4000亿元，近3年纳税超300亿元。

根据深圳中联资产评估有限公司今年发布的报告，金科股份2021年9月30日合并报表归母净资产账面值为401亿元，合并报表归母净资产估值为532亿元。公司资产有效覆盖相关负债。

再看发展稳定性：

——金科股份于今年4月末发布的年报显示，金科公司发展的几个核心数据均保持稳定。2021年金科实现销售金额1840亿元、销售面积1966万平米，其中销售面积更是连续4年位居行业前10名：实现营收1123.10亿元，同比增长28.05%；报告期内实现净利润66.88亿元。

财务上，金科这些数据都表现不错：

·金科2021年末的有息负债总额较上年末下降了约170亿元，较2020年6月末最高峰值下降近300亿元；同时债务结构也有所优化

·去年实现融资118亿，在A股民企中位列前位

·实现销售现金回款1853亿元，回款率提升至101%

·全年经营性现金流量净额连续4年为正

·通过金科服务引进战投贡献现金超40亿元

03

环境

让不让他行

企业能不能行，也得看接下来市场环境怎么样？能不能支持他的经营发展找到新循环？

政策面上，我们看到，今年出台稳楼市政策的城市已超过150个。仅5月单月，就有60个城市集中发布稳楼市政策，以提高公积金贷款额度和降低首付比例为主。

5月20日央行采取了更落地的行动——下调首套房贷利率下限和5年期以上LPR。全国各城也随之下调首套房贷利率。

历史经验来看，降低首付比例以及按揭利率下行等措施，将促使商品房销售面积回升，从而改善房企的经营性现金流。

资金层面，中央政治局会议已明确提出“优化商品房预售资金监管”；全国有28个城市相继“松绑”预售资金监管。

政策向好，市场也在悄然蓄力。

克而瑞数据显示，成都、青岛、重庆、南京、苏州、宁波、福州等多个城市于5月第二周成交面积环比上涨。其中宁波涨幅达135.6%，重庆涨幅达47.9%。而杭州、常州等城市也在新政后迎来改善产品的局部回升。

另一个好消息是疫情的好转。

以济南、长春为例，5月，这两个城市在静态管控放开后，迎来需求集中释放，楼市热度持续回升。而随着6月上海、北京疫情均好转后，不仅北京、上海等城市积压的需求将集中入市，也将给予全国经济和房产更多回升信心。

目前，金科的销售也在市场回暖中“抬头”：

来初步统计显示，截止5月23日，金科当月认购金额环比4月同期增幅48%，签约销售金额环比4月同期增幅超50%。

只要销售抬头，企业就有望建立起“市场信心——流动性改善——资本信心——流动性再改善——市场信心”的新循环。

综合来看，金科的长期向好新循环也在“蓄势”中。

在本次20金科03的兑付调整议案中，投“通过”票的许多人或许也是看到了这一点。

金科态度行、基本面行，再加上信心分水岭就在前方，迈过眼前的坎，它能走得更稳。

2022，我们也需要更多好消息。

希望更多企业能希望不灭、积极纾困前行，找到自己的新循环。

来源：地产财富会

作者：Daisylei