黄埔知识城，终于涌现出200万的上车票价。

01
明星项目
星汇城TOD一直都是广州的明星项目，从首日开盘至日，从不缺流量。
首次开盘即售罄，成交金额12亿，销售现场人山人海。
后续去化一贯保持着销冠的冲劲儿，两年期间共售出3800套。
3800套网签是什么概念了？
放眼整个广州网红盘，同期没有一个项目在两年时间内达到这个量级的网签。
今年，星汇城TOD在加推的同时，也回调均价，从高点的2.8万+，到现在的2.4万。
换句话说，星汇城TOD此番的降价，大幅度降低了上车黄埔知识城的难度。
平心而论，星汇城TOD算得上是明星项目了。
性价比、知识城、地铁项目、产业加持......这几重利好消息，均出现在这个项目上。
星汇城TOD，位于黄埔知识城镇龙地铁站C出口，是真真意义上的地铁上盖。
并且，项目位于两地铁一轻轨的镇龙枢纽上，公共交通上自是不必说。
关键是，项目处于知识城板块。
宏观来看，知识城板块位于广州三大核心发展轴上，是全国目前唯一经国务院批准设立的“知识产权改革试验田”。
如今，知识城正全力打造生物制药、集成电路、新能源汽车三大产业集群。
生物制药方面，目前已经有康方生物开坦尼、百济神州替雷利珠单抗注射液（百泽安）、诺诚健华奥布替尼片等一批世界级创新药在知识城落地生产。
集成电路产业方面，以粤芯半导体为代表，目前12英寸芯片已实现量产。
新能源汽车产业方面，知识城正在打造3.5平方公里智能制造园，以小鹏汽车、百度阿波罗智能网联汽车为代表。
仅在2021年，知识城完成竣工投试产项目89个，产值超过1700亿元。
产业集群的形成，也推动着黄埔集中涌现出一批上市公司。
2022年7月广州已经有15家企业在科创板上市，其中有8家由黄埔贡献，聚焦到黄埔，又以知识城最为突出，牢牢占据C位。
高附加值企业的聚集，也为后续常住人口流入，提供基础。
2021年，广州新增常住人口7.03万人，破历史新低。
现如今，各大城市都在暗暗较劲儿，想尽办法吸引人才。
就连香港、深圳、广州、上海等一批老牌城市都加入了抢人大战。
如果你让我只能挑选城市最重要的因素，我认为是人。
人是一切需求的起点，也是发展的终点。
我们来看知识城板块未来人口情况。
根据“十四五规划”，2020年黄埔区的总人口为126.44万，到了2025年预计人口为154.53万，也就是说，黄埔5年时间将迎来超28万的人口增长。
“十四五”期间，黄埔临港片区、科学城片区、知识城片区是规划年黄埔区内人口增长主力片区。
（图源：知识城）
说点已发生的事情，知识城已经引进超过100名战略科学家、1260名高层次人才安家落户。
引进高层次人才这一动作，表明人才流动方向的信号，已经十分明确。
此外，星汇城TOD是一个巨无霸项目，配套设施方面也会跟进。
单论配套，我认为胜在体量大，数量上配齐，譬如有越秀商投打造的广州环贸广场（ICC）、南沙越秀国际总部广场。
可论知名度和能量，稍弱于花地湾的太古里商业CBD。

02
为何低于均价？
既然星汇城的基因优秀，后期发育良好，为什么星汇城的加推会跌回开盘前？
为何黄埔均价都突破3万+，星汇城却在2.4万徘徊？
项目价格是项目价值的最直接体现，在关键节点上的欠缺，到底是哪里出了差错？
我相信很多读者，都会有这样的顾虑。
要解答这个问题，主要有两方面的原因。
第一，项目受到区域楼市影响。
国家统计局日前发布的数据显示，70个大中城市中，9月广州新房价格环比下跌0.3%；二手房价格环比齐跌，环比下跌0.6%，同比下降0.2%。
据广州中原研究发展部数据，截至9月末，全市库存量1203.4万平方米，去化周期17.6个月。
在楼市调控之际，，广州在新房价格方面下跌也是情理之中的事情。
在调价大队伍中，星汇城TOD绝不是唯一的一个，降价幅度不算跌穿预期。
第二，项目位置问题
星汇城TOD位于广州市黄埔区与增城区交界处。
划重点：交界处！
项目的确是位于知识城，可位置不是一般的偏，而且有部分项目落在了增城区。
这也导致了，项目长期低于黄埔均价，同时也是项目的一大缺点。
03
结语
一分钱，一分货。
如此简单且深入人心的道理！
星汇城低价的背后，一方面是受宏观调控影响，另一方面也是项目自身位置问题。
当然！低价也给了大伙上车知识城的机会。
世上没有任何一个项目是完美的，低价固然动人，但自个要清楚项目缺点，才能做出最好的选择。
关键是，项目的未来成长性，能否抵消项目缺点。