这波中特估行情，从基建涨到保险，从保险涨到银行，从银行涨到券商。乘着中特估的春风，中石油中石化这两个被股民长年唾弃的大块头涨了，平时没资金关注的小行业比如港口股也涨了，但地产股就是不涨。

年初以来保利-11%，万科-19%，金地-25%，更有越来越多的地产股股价跌到1元附近，在强制退市的边缘，比如金科股份（1.12元）和荣盛发展（1.47元）。所以前段时间我跟大家开玩笑说，涨起来的才能叫中特估，没涨起来的只能叫“中特菜”，股价表现“特菜”。

数据来源：Wind

地产行业这是怎么了？

在“中特估”出来之前，去年有个类似的概念叫“稳增长”，大家应该还记得吧。稳增长的大概意思就是宏观经济不好，所以需要出台一些与地产相关的政策，刺激地产销售拉动经济增长。所以经济越是不好，资金就越是喜欢买地产股。当然，这里的地产股是指央企龙头，不是随时有倒闭风险的民营房企。

在稳增长这个大逻辑之下，保利的股价过去三年都是累计上涨的，2020年+3.24%，2021年+5.19%，2022年+0.22%。保利2020年的净利润是289亿，而2022年的净利润是183亿，净利润其实下降了36%，但股价反而小涨10%，所以保利2022年的PE估值其实比2020年要贵50%左右。2020年是6倍PE左右，2022年底是10倍PE左右。

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这其实反映市场两个预期：

1、大量民营房企会倒闭，保利在未来能够吃到这些民营房企留下的市场份额。

2、2023年之后，房地产行业就会逐步恢复正常。

第一个预期没有问题，没兑现的是第二个预期。

在去年放开后，市场对消费复苏充满期望，这自然也包含对地产需求复苏的期望。今年2月-3月地产需求恢复确实不错，超过了2020年和2022年同期，让市场看到一丝希望。但在去年积压下来的“报复式”需求释放之后，全国30个重点城市商品房成交量环比上月大幅下降。

2023年4月，30个城市商品住宅成交1642万平方米，与2023年2月份差不多。环比3月下降27%，同比2022年4月增长37%，但是大幅低于2019-2021年同期水平，说明地产需求复苏仍然很缓慢👇

这个数据看上去不够刺激，来换个刺激的看看。

👇图是纯碱期货，最近一个多月的价格走势只能用飞流直下三千尺来形容了。纯碱主要用途是玻璃，而玻璃的主要用途就是地产建筑。地产行业需求低迷，玻璃需求低迷，纯碱需求低迷，价格就暴跌。

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虽然最近A股表现不佳，但对比商品期货已经算岁月静好了，商品那边都不能说是负重前行了，只能说是腥风血雨。

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总的来说，房地产行业需求恢复是低于大家预期的。短期的话，也确实看不到起色。

因为前些年房价不断上涨的时候，其实是会提前透支部分需求的。比如原本一个人没有很强的购房欲望，但因为看到房价持续上涨，所以就买了，这需求其实不是居住性需求，而是投资性需求。

如今房价上涨的预期没有了，这部分人套现卖房的意愿就会很强烈。这就像买股票买基金做投资一样，以白酒为例吧，其实并非所有买白酒基金的投资者真的很看好白酒，只是2020-2021年白酒基金持续大涨，跟风之下才进来买白酒基金的。如今白酒板块三年不涨了，这些人对白酒的未来也失去信心，只要保本甚至亏损一些都想卖。

但是拉长一些时间看（中期看），这种悲观的预期会极度压缩房地产市场的供给。因为市场需求低迷，很多房地产企业都躺平不拿地了，房地产的库存就会被慢慢消化。尽管这个消化的时间可能比较慢，但最终在某个时间会导致“房子供不应求”，房价大涨。

这就像前年煤炭价格突然大涨那样。因为早些年煤炭产能过剩，煤炭企业都躺平不去开新矿了，但其实经济还在不断发展，发电对煤炭的需求在逐步增加，终于等到2022年俄乌冲突爆发，引发全球能源危机，国内煤炭供应不足，煤价大涨，火电厂顶着亏损发电。只是站在当下，我们都很难预测引爆房价的导火索可能是什么？

而再拉长一些时间看（远期看），房地产行业需求是在不断萎缩的。因为从我们总人口看，去年就开始负增长。而且从我跟踪到的一些数据猜测，今年可能也是人口负增长。人口总量在下降，房子的总需求量也在下降。

这点跟煤炭也很像，因为全球在2030年、2050年、2060年这些关键时间点都是有明确的减碳目标。未来煤炭需求就是会逐渐被各种新能源所取代，总需求也是在不断下降，只是这个过程时间比较缓慢。

所以短期和长期看，房地产行业的投资机会都一般，中期会有预期差机会，但需要观察等待驱动房价上涨的导火索事件出现。另外，短期超跌不少了，也该稍微反弹一下了，不然真就是“中特菜”了。

今晚就先说这么多，有其他疑问我们在留言区再交流。

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