上周我给大家盲猜了六条刺激经济的政策，如下：

1、地产政策的进一步放松，限购限贷政策可以进一步松绑

2、充电桩的加速建设、新能源车下乡

3、5万亿特别国债发行（概率不高）

4、降息（汇率限制，概率不高）

5、重大项目建设（概率不高）

6、重塑民营企业信心

这周末就报道了“研究促进新能源汽车产业高质量发展政策”。虽然还没有公布具体的细节，但我那第二条猜想算是兑现了。

既然第二条猜想兑现了，那么第一条猜想应该也不会很遥远了，我估计已经在路上。

上周有朋友问我，房地产限贷限购政策不是已经松绑了么，还能怎么松？答案是松一二线城市。过去半年，政策出现松动的主要是三四线城市，一二线城市寥寥无几。

而因为如今越来越多人知道，人口总量见顶，城市人口不断抽农村人口，大城市人口抽小城市人口，一二线人口抽三四线人口。所以一二线房产需求相对三四线房产需求强得多，因此放开一二线被称为救房地产的“大杀器”。

身边研究地产的朋友似乎因此而对房价比较乐观，但我觉得“大杀器”的作用可能没有大家想象中那么强。我觉得放开一二线城市限购就跟前几年放开“二胎”差不多，短期可以刺激需求爆发让房价回升，但长期看可能效果不大。

👇图是出生人数走势图，2015年放开“二胎”之后，2016年的出生人口从1655万回升到1883万，多出生了228万人。但是2017年往后几年的出生人口逐渐下降，2018年创了阶段性新低，当年只有1523万出生人口。到了2022年更是跌破千万，只有956万。

数据来源：Wind

为什么“放开二胎”的效果只有2-3年，并没有改变新生人口不断减少的大趋势？

因为放开二胎只是让那些原本有能力生二胎且想生二胎的人生了，注意我用的是“且”，有能力生且想生，两种条件缺一不可。想生不一定有能力生，有能力生又不一定想生，两个条件叠加筛选，在14亿总人口里面就只找到了456万人（对应多增228万新生儿的父母）

我们换个角度看，这228万新生儿就是被生育政策抑制的需求，一直都没有被释放出来。但是这被抑制的生育需求释放只是一次性的，释放完就没了。人们不想生的原因，还是养育成本高、房价贵等多方面原因，政策放开并没有改变这些关键因素，所以趋势没有发生变化。

这一点，跟 Y Q 抑制消费需求相似。松开之后，被抑制的消费需求就会释放，但也只是一次性的，释放完就没了。人们不想消费的原因，还是收入下降，失业提高，对未来感到迷茫等多方面原因，松开之后没有改变这些关键因素，所以趋势没有发生变化。

房子其实也是差不多的，放开一二线城市限购，只是让那些原本有能力且希望在一二线城市买房的人买了，注意我这里也是用“且”，有能力买且想买，两种条件缺一不可。想买不一定有能力买，有能力买又不一定想买。

人们不想买房的原因有很多，房价太高财务承担压力过重、担心未来房地产税出台、担心人口总量见顶对未来房价的抑制等。放开一二线城市限购，并没有改变这些关键因素，所以趋势可能也是没有发生变化。

而且我担心一二线城市限购放开，可能会对三四线城市的房价造成“大打击”。

什么意思呢？

我文章开头不是说了嘛，如今越来越多人知道，人口总量见顶，城市人口不断抽农村人口，大城市人口抽小城市人口，一二线人口抽三四线人口。一二线城市的房子比三四线城市的房子保值，甚至还有升值空间。

一二线城市放开限购了，你们觉得去一二线城市买房的人里面，会不会有原本在三四线有房的人，他会不会抛售老家的房子来凑个一二线的首付？我觉得肯定会有，只是数量占比不好说。

所以一二线城市放开限购，其实也会进一步放开三四线城市的房屋供给量。如果人数多的话，那三四线挂牌量就急速增加，二手房的价格就可能会加速下跌，其中可能以老旧小区的房价最为严重。

写到这里，我突然想到了一个词“积重难返”，用来形容房地产市场和房价应该比较合适。

总的来说，我从宏观经济的角度分析，目前是需要出台一些刺激政策的时候了，所以有了房地产大杀器可能在路上的猜想。但是如果从地产自身问题出发，我并不看好地产政策的效果，也不知道管理层是如何解决我刚才说的“一二线与三四线的矛盾”问题。

我觉得，相对而言，刺激汽车以及其他消费需求可能会简单一些。

因为如果人们坚决要买房，那么国内大部分人的财务压力都很大，就算是一线城市里面月收入2万以上的压力也很大。但是如果房价涨不动了，人们对买房没有像以前那么焦虑，会释放很大一部分消费力。

大家可以自己算一下，如果把为了未来买房每月省吃俭用的存款，或者把每个月的房贷加回来，我们个人可用于消费的收入会大幅增加。但这种消费观念预期的扭转，需要较长时间。而政策的刺激，就会起到时间加速的作用。

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