救市信号可能要来了!大幅扭转市场?
上周我给大家盲猜了六条刺激经济的政策,如下:
1、地产政策的进一步放松,限购限贷政策可以进一步松绑
2、充电桩的加速建设、新能源车下乡
3、5万亿特别国债发行(概率不高)
4、降息(汇率限制,概率不高)
5、重大项目建设(概率不高)
6、重塑民营企业信心
这周末就报道了“研究促进新能源汽车产业高质量发展政策”。虽然还没有公布具体的细节,但我那第二条猜想算是兑现了。
既然第二条猜想兑现了,那么第一条猜想应该也不会很遥远了,我估计已经在路上。
上周有朋友问我,房地产限贷限购政策不是已经松绑了么,还能怎么松?答案是松一二线城市。过去半年,政策出现松动的主要是三四线城市,一二线城市寥寥无几。
而因为如今越来越多人知道,人口总量见顶,城市人口不断抽农村人口,大城市人口抽小城市人口,一二线人口抽三四线人口。所以一二线房产需求相对三四线房产需求强得多,因此放开一二线被称为救房地产的“大杀器”。
身边研究地产的朋友似乎因此而对房价比较乐观,但我觉得“大杀器”的作用可能没有大家想象中那么强。我觉得放开一二线城市限购就跟前几年放开“二胎”差不多,短期可以刺激需求爆发让房价回升,但长期看可能效果不大。
👇图是出生人数走势图,2015年放开“二胎”之后,2016年的出生人口从1655万回升到1883万,多出生了228万人。但是2017年往后几年的出生人口逐渐下降,2018年创了阶段性新低,当年只有1523万出生人口。到了2022年更是跌破千万,只有956万。
数据来源:Wind
为什么“放开二胎”的效果只有2-3年,并没有改变新生人口不断减少的大趋势?
因为放开二胎只是让那些原本有能力生二胎且想生二胎的人生了,注意我用的是“且”,有能力生且想生,两种条件缺一不可。想生不一定有能力生,有能力生又不一定想生,两个条件叠加筛选,在14亿总人口里面就只找到了456万人(对应多增228万新生儿的父母)
我们换个角度看,这228万新生儿就是被生育政策抑制的需求,一直都没有被释放出来。但是这被抑制的生育需求释放只是一次性的,释放完就没了。人们不想生的原因,还是养育成本高、房价贵等多方面原因,政策放开并没有改变这些关键因素,所以趋势没有发生变化。
这一点,跟 Y Q 抑制消费需求相似。松开之后,被抑制的消费需求就会释放,但也只是一次性的,释放完就没了。人们不想消费的原因,还是收入下降,失业提高,对未来感到迷茫等多方面原因,松开之后没有改变这些关键因素,所以趋势没有发生变化。
房子其实也是差不多的,放开一二线城市限购,只是让那些原本有能力且希望在一二线城市买房的人买了,注意我这里也是用“且”,有能力买且想买,两种条件缺一不可。想买不一定有能力买,有能力买又不一定想买。
人们不想买房的原因有很多,房价太高财务承担压力过重、担心未来房地产税出台、担心人口总量见顶对未来房价的抑制等。放开一二线城市限购,并没有改变这些关键因素,所以趋势可能也是没有发生变化。
而且我担心一二线城市限购放开,可能会对三四线城市的房价造成“大打击”。
什么意思呢?
我文章开头不是说了嘛,如今越来越多人知道,人口总量见顶,城市人口不断抽农村人口,大城市人口抽小城市人口,一二线人口抽三四线人口。一二线城市的房子比三四线城市的房子保值,甚至还有升值空间。
一二线城市放开限购了,你们觉得去一二线城市买房的人里面,会不会有原本在三四线有房的人,他会不会抛售老家的房子来凑个一二线的首付?我觉得肯定会有,只是数量占比不好说。
所以一二线城市放开限购,其实也会进一步放开三四线城市的房屋供给量。如果人数多的话,那三四线挂牌量就急速增加,二手房的价格就可能会加速下跌,其中可能以老旧小区的房价最为严重。
写到这里,我突然想到了一个词“积重难返”,用来形容房地产市场和房价应该比较合适。
总的来说,我从宏观经济的角度分析,目前是需要出台一些刺激政策的时候了,所以有了房地产大杀器可能在路上的猜想。但是如果从地产自身问题出发,我并不看好地产政策的效果,也不知道管理层是如何解决我刚才说的“一二线与三四线的矛盾”问题。
我觉得,相对而言,刺激汽车以及其他消费需求可能会简单一些。
因为如果人们坚决要买房,那么国内大部分人的财务压力都很大,就算是一线城市里面月收入2万以上的压力也很大。但是如果房价涨不动了,人们对买房没有像以前那么焦虑,会释放很大一部分消费力。
大家可以自己算一下,如果把为了未来买房每月省吃俭用的存款,或者把每个月的房贷加回来,我们个人可用于消费的收入会大幅增加。但这种消费观念预期的扭转,需要较长时间。而政策的刺激,就会起到时间加速的作用。
......
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