《企业透明度报告》郑小琳

近日，对于雅居乐雅生活服务股份有限公司（下称“雅生活”，03319.HK）外界较为热议的话题是其大股东绿地控股集团股份有限公司（下称“绿地”，600606.SH)减持“套现”了10亿，对此，雅生活和绿地方面均表示：主要基于绿地整体发展考量，后续不会再减持。

而就在减持风波暂息不到两天，接盘绿地超一半股份的香港基金公司又减持了2个亿，因此引发市场关注。针对股东再减持及相关问题，《企业透明度报告》联系雅生活，得到了一些答复。

股东相继减持

10月15日，雅生活发布公告称，其主要股东绿地金融海外投资集团有限公司减持了5000万股，后者为绿地金融投资控股集团有限公司全资附属公司。平均每股价格为21.18港元，总涉资10.59亿港元。

对于绿地减持“套现”10亿元，雅生活表示，出售事项主要基于绿地金融整体发展考量，并不影响绿地金融的控股公司绿地与公司的战略合作。出售事项完成后，绿地仍为本公司第二大股东。

就而在绿地套现10亿后当天，香港基金公司Segantii Capital Management Limited接盘了绿地出售股份中的超一半股份（2780万股），增持前，该基金持股197.625万股，持股比率0.45%；增持后，该基金持股2977.625万股，持股比例增至6.87%，为雅生活第三大股东。（第一为雅居乐集团，第二为绿地控股）

资料来源：港交所

值得注意的是，近日，该基金公司在接盘不到两日就“套现”了2.36亿港元。据港交所权益最新资料显示，雅生活服务被Segantii Capital Management Limited于10月17日、18日在场内分别以每股平均价21.63港元、22.04港元减持703.48万股及380.63万股，两日合共减持1084.1万股，涉资约2.36亿港元。减持后，Segantii Capital Mgt持股比例由6.87%降至4.37%。

对此，《企业透明度报告》就大股东减仓套现等问题致电雅生活，公司方面表示：“关于大股东减持这件事，我们还没有跟股东去沟通，但因港交所有规定持股5%以上的基金公司需要尽披露责任，而有些基金公司比较倾向自己买卖，不愿意频繁地去做合规披露，因此，如果股东一旦减仓至5%以下，或者说持仓刚刚好少于5%，还没有到披露的水平但又有一定的持股，就不需要进行披露，或许对方是这样的风格，当然，目前也只是猜测。”

对此，58安居客房产研究院首席分析师张波表示：“ 作为基金公司Segantii Capital Management Limited本身并不追求对雅生活有实质性管控，因此其增减持本身更多是从财务角度进行考量，但不排除后续会有更多的增减行为发生。” 

下半年并购脚步放缓

在行业竞争持续加剧的背景下，扩张规模仍是物业管理企业的必由之路

根据财报，截至2019年6月30日止，雅生活在管面积及合约面积分别约为2.11亿平方米、3.25亿平方米，较于2018年度增长52.9%及41.2%。其中，来自母公司雅居乐集团和绿地控股的合约面积分别累计达0.73亿平方米及0.34亿平方米，两大股东面积占总合约面积的33.1%。

仅仅半年时间，雅生活的总在管面积增长率超过一半，细究原因，主要与公司通过收并购快速扩张有关。半年报显示，截至2019年6月30日，雅生活新增来自雅居乐集团和绿地控股的在管面积分别是230万平方米和310万平方米，而公司在今年上半年通过收购青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华、兰州城关为公司带来的新增在管面积分别是590、980、3000和1790万平方米，占上半年新增在管面积的87%。

不仅如此，今年9月26日，雅生活宣布以20.5亿元人民币收购中民物业及新中民物业各60%股权，成为中国物业管理行业一起最大并购案。资料显示，2016年-2018年，中民物业集团收入由23.16亿元(人民币，下同)增长至30.02亿元，净利润由1.45亿元增长至1.81亿元，三年收入和利润复合增长率分别达到16.2%和16.8%。

可见，继上半年快速扩张后，下半年雅生活的收并购脚步已明显放缓。那么，“吃下”中民物业60%股权后，雅生活下半年是否会继续进行收并购以扩大体量？

针对上述问题，雅生活向《企业透明度报告》表示：“公司下半年暂时没有新的并购。现在的战略重心是投后整合，包括未来这些品牌如何去协作等，这些都需要投入很大的精力，这也是工作的重点”。

广发证券在日前发布的研究报告认为，中民物业及新中民物业拟收购事项后，雅生活服务即将形成大体量、多元化业态的物业管理布局，导致其过往估值远低于同行的因素正在改善。

“物业领域的并购是企业规模化的一种方式。通过并购，一方面，可以实现在管面积的快速增加，另一方面，也会提升整体的业绩水平。同时，物业公司的收益普遍属于长期且稳定型，相比于其他公司来说风险性也相对较小，尤其是有着好较物管运营经验和品牌效应明显的公司，通过并购的方式实现规模增长是较为重要的一种方式。”张波向《企业透明度报告》表示。

“未来几年是房地产后时代物管行业迅速成长的最佳时机，在这个时间段，物管企业集中度会进一步提高，这也意味着龙头企业之间竞争会逐渐加剧，因为将来只有在规模和口碑上具双重优势的企业才能占据行业上风口。”香港一位长期关注物管行业券商分析师指出。

资料显示，截至2019年6月30日，雅生活集团管理范围覆盖全国25个省市自治区，服务类型涵盖主流住宅、高端豪宅、旅游地产、商业、写字楼等多种业态，合约总建筑面积为3.2亿平方米，拥有1000多个项目，服务业主逾200万人。（企业透明度报告出品）■