猪年第一误读:告别公摊,买房按套内面积算?真不是这么回事
作者︱刘德科
来源 | 德科地产频道
01
又得辟谣:住房按套内面积算,是误读。
昨天早上,被刷屏:《住建部发文:住房按套内面积算!》
信源是:
2月18日,住建部公布了一份《住宅项目规范(征求意见稿)》,全文三万多字,里面有一句话,「住宅建筑应以套内使用面积进行交易」,在第2.4.6条。
就这么一句话。被解读成:别了,公摊!买房按套内面积算!
各大主流媒体都这么报道。
看起来是那么一回事,住建部的文件这么白纸黑字地写着,而且字我们都认识;但是很遗憾,根本就不是这么一回事。
02
▌首先,「交易」和「计价」是两个不同的概念。
没错,中国的商品房基本上是以建筑面积「计价」;但是,中国的商品房一直也是以套内使用面积进行「交易」,即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。
「以套内使用面积进行交易」,不等同于「住房按套内面积算」。
很多主流媒体都混淆了这两个不同的概念。
▌其次,这份《住宅项目规范(征求意见稿)》,主要是设计规范文件,套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。
如果真的要实施套内使用面积计价,要看另一份文件,即《商品房销售管理办法》(建设部令第 88 号,2001 年)——这份文件至今有效,其第十八条明文规定:「商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。」
简单说,设计规范文件无权越界染指销售管理文件。事实上,也没有染指。因为「交易」和「计价」是两个不同的概念。
如果这份《住宅项目规范(征求意见稿)》直接写成「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」,那么就越界了,就超出了文件的效力范围。
现在,并没有这么写。
03
不用着急,如果你们无比期待套内面积计价,那么就等将来有一天住建部修订《商品房销售管理办法》(建设部令第 88 号,2001 年)。
而不是看现在这份《住宅项目规范(征求意见稿)》。
04
去年,有一篇很业余的文章,绑架了无数情绪流量:《买 100 平米房子只得 70 平米,公摊面积让我们很受伤!》。
一群不明就里的所谓专家,纷纷加入讨伐公摊面积的行列。
讨伐的逻辑是:开发商故意把公摊做大,坑购房者的钱。
这是完全不懂行的伪逻辑。很简单:容积率是固定的,即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的;所以就算把公摊盲目做大,地产商根本就没法多赚一分钱,反而损失购房者的利益——地产商虽然名声不太好,但这种损人不利己的事情,他们是不太会做的。
所以,所谓的故意做大公摊,问题的症结不在于要不要按套内计价,而在于容积率管控。只要牢牢管住容积率不准随便超,就不存在公摊失控的问题。
只有一种情况,开发商会故意把公摊做大:为了做出更豪的豪宅,因为豪宅需要更大尺度的入户大堂和走道等公共空间。
还有个别楼盘,不是豪宅,公摊也大得离谱,为什么?这是开发商的能力问题,只有业余的杂牌开发商才会任由公摊失控,因为这是损人不利己的事情。
为什么现在多数人的感受是公摊面积「越涨越多」?这就更简单了:过去我们的商品住房主要是多层(得房率高),现在主要是高层(得房率低),公摊面积当然就「越涨越多」啊。
05
最后一个问题,国际上都是以套内面积计价,为什么中国要以建筑面积计价?重庆就是以套内计价,其他城市为什么不好好学学重庆?
我们当然也支持全国都学重庆,按套内面积计价,这样我们购房者买多少平方就得到多少平方,很直观。但是,我们必须同时接受一个后果:同一楼层同一个单元就是七八户,跟重庆一样。
此话怎讲?按套内面积计价,地产商就必须把套内面积做到最大化,公摊面积能省则省,这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法,就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。
全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此,其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。
简单说,这是两梯三户跟两梯八户的区别。
按建筑面积计价,地产商就不必斤斤计较得房率,这就使得中国(重庆除外)的住宅公共尺度,是全世界最奢侈的(重庆跟纽约伦敦一样很节约)。中国随便哪个城市的经济适用房楼盘,公共尺度也比纽约中央公园的公共尺度要奢侈:我们是两梯三四户,人家是两梯七八户,或者四梯十几户。
当然,这是一种浪费。但是由奢入简难。全世界绝大多住宅是没有围墙的(这样土地利用更高效),我们会同意拆掉围墙吗?当然不会。同理,现在让你去买两梯七八户的房子,你也不乐意。
为什么重庆人不介意?因为,重庆在商品房刚刚兴起的时候,就已经这样了。2002 年,重庆就已经按套内面积计价了。
总结一下:对于按套内面积计价这个议题,如果从节约土地的角度来讨论,值得推进;如果从保护购房者的角度来讨论,那完全是个伪命题,根本就不存在坑购房者这回事。
06
为什么住建部的一个规范性文件会被误读?背景情绪是:大家都盲目地痛恨公摊。
中国房地产有很多问题,可以讨伐的东西很多,比如公摊面积坑人、期房销售坑人等等,很带情绪流量,但都很业余。
我们是赞成按套内面积计价,从节约土地的角度。但是,很遗憾,中国离套内面积计价,还有点远。
07
「房子实际上并没有这么大,使它显得大的是阴影、对称、镜子、漫长的岁月、我的不熟悉、孤寂。」
房地产实际上并没有这么复杂,使它显得复杂的是盲从的情绪和业余的解读。
最近更新
-
人均年薪轻松过百万、要求“避免炫富”!最赚钱行业真拉仇恨......
2022-01-17 07:41
-
4.7万亿餐饮市场的赤裸真相!厨师快被干掉了……
股票 · 2022-01-13 11:44
-
成本110,7000起售!比茅台更暴利,100万家长争着掏钱……
股票 · 2022-01-11 07:57
-
2年前的500强公司,市值只剩7000块……
股票 · 2022-01-07 09:18
- 全球首个最大单线产能——云南通威20万吨高纯晶硅项目一次性开车成功
- A股五月“开门红”
- 金融行业零信任标杆!奇安信中标某大型国有银行项目
- 中金快讯|中金公司助力西安城发集团发行首单实验室经济主题科技创新公司债券
- “五一”出游全面赶超2019年,锦江酒店放量涨超4%
- 吉利已经不再依赖沃尔沃
- 通威太阳能科技金堂基地与西华大学共建实习就业基地授牌签约仪式
- 凯撒文化收到立案告知书,律师称受损投资者可索赔
- 【港股收评】三大股指齐涨!重型机械股、医药股表现最靓
- 券商披露2023年成绩单:国泰君安业绩被反超海通证券净利缩水80%
专栏推荐
-
研选
浓缩机构研究精华,提前捕捉市场风口
2028人已购
¥258.00/月
-
尾盘擒牛之如何选股?
学完这些方法,告别选股难!
117人已购
¥288.00/月
-
财报拆解
知识点解读+实战案例,帮你5小时学会看财报
73人已购
¥19.90/月
-
每周一股
每周日定期更新【每周一股】,为广大的投资者精选下周短线个股!
341人已购
¥588.00/月
推荐阅读
- 自动驾驶公司Momenta拟赴美IPO,传与中金、高盛和瑞银合作,募资至多3亿美元
- 高位盘整调整还是机会
- 郭瑾一咋办?瑞幸咖啡3个月赔了六千万,恶性价格战波及星巴克
- 常州,凭什么?
- 酒店加盟新模式,能否成为投资人的定心丸?
- eVTOL曝出大订单,低空经济火热!指数上涨乏力,后市怎么看
- 仔猪价格飞涨,猪周期拐点到了?
- A股“大扫除”来了,逾40家公司被迫“披星戴帽”!
- 减肥药盛世下的“暗涌”
- 新质生产力趋势下,酒管如何由“广”向“深”、“量质”齐升?
- 董事长张轶群刚被罚,合规问题屡见不鲜,富友支付IPO胜算几何?
- 罕见,封单超373万手,昔日锂电龙头连发风险提示!“壳资源”不香了,ST板块遭重创