流拍！流拍！……

10月10日，新华信托旗下11项资产第五次挂牌拍卖结束，依然难逃无人问津的命运。

今年8月，新华信托在拍卖平台共上架了13项信托产品，项目起拍价从565万元至5.52亿元不等，累计起拍价超过32亿元，另有13个项目招商。然而，时间已经过去了将近2个月，新华信托仍未等到买家。

尽管首批资产处置还尚未有着落，新华信托已经迫不及待上架第二批信托产品，并计划于近期开拍。然而，市场并不看好成交的情况。

资产处置困难重重

第二批处置的资产共12项，合计参考价值更高达58.26亿元。其中，最大一笔为新华信托普天系列投资基金集合信托计划。推介详情显示，普天系列三项信托产品项下资产参考价值合计23.9亿元。

据京东拍卖平台显示，第二批处置的资产最快将于10月14日开拍，包括“宁波强人项目对宁波市强人置业发展有限公司、叶罕嗣、叶忠真的债权”、“马鞍山亿丰项目100%受益权”和“吉林省保障房项目对舒兰龙兴房地产开发有限公司、吉林省龙兴集团有限公司的债权”。

不过，有了此前连续流拍的经历，市场对于新华信托的资产流转更普遍予以负向反馈，加上当前宏观经济形势未明朗化，认为新华信托的资产处置整体难度较大，处置周期偏长。

“事实上，新华信托上架的资产价格并不低，但从资产本身质量来看，性价比并不高，加上新华信托此前在风控方面存在不足，因而潜在投资人在选择资产方面会更加审慎评估。除了考虑项目本身的价值，还需要考虑背后的债务和其他潜在的风险。”相关行业人士指出。

至今新华信托所持资产中成功售出的，是其所持的两辆奥迪A6以及8个商标，还有新华基金35.3103%股权。当中新华基金股权也是经历了三次流拍，最终打了65折以2.71亿元成交。

预计近期，新华信托将再度成交一宗资产，但与上述处置资产无关。日前，新华信托办公大楼重庆科技金融中心1#楼及相应的土地使用权已经摆上了阿里资产的货架，起拍价约为5.43亿元，目前已有4名意向人。

新华信托不是流拍的孤例。近期，资产流拍的案例不计其数，当中包括不少明星项目。同日流拍的还有上海城隍庙广场，这是项目首拍，当前价10亿元，评估价约为20亿元。

当然，这多少存在价格原因，但若把原因归咎于价格显然有失偏颇，就当前的多个流拍项目中，有的甚至折价出售也依然无人愿意接受，这也显示了市场的冷淡。

至于资产连续流拍的原因，也是各种各样，其中就包括担心拍卖资产的负债问题、高额的税费，以及拍卖资产的法律风险等等。

当下，有能力对这些资产进行盘活者寥寥。如今，敢于出手的公司大多具备国资背景，他们更像在兜底。

新华基金股权正是由两家国资拿下，分别为北京华融综合投资有限公司及重庆市江北区国有资本投资运营管理集团有限公司，前者拍得30.31%股权，后者拍得5%股权。

而此前经历四度流拍的武汉奥山汉口澎湃城项目，最终也是由武汉市东西湖区国资委支持的武汉临空港网谷地产接手。

全球性难题

近期的不动产困局，似乎不仅仅是中国，即便是宣称已经实现“软着陆”的美国也是困难重重。

曾经能拯救潘石屹于水深火热中的“黑石”，今年也同样面临CMBS（按揭贷款支持证券）违约，急于拍卖资产偿还债务。

这笔被判定违约的CMBS由芬兰房地产公司Sponda Oy拥有的办公室与商店资产组合支持。该债券由花旗集团和摩根士丹利承销，是以芬兰的 63 座办公楼为抵押，租金收入作为该票据的利息支付。

然而，由于疫情的冲击以及经济恢复的不如预期，黑石接手运营后，这些商业物业的空置率从30%上升到45%。鉴于黑石全球布局的市场背景，往年出现个别项目的运营表现未如理想，投资人都会给予黑石一定的时间与空间运营。

但如今，投资人似乎一下子信心全无，只想快速回笼资金。据惠誉披露的数据显示，黑石集团已经卖掉了大约16栋大楼，已偿还近一半的票据。

“这显然是因为投资人不看好未来的不动产市场，急于落袋为安。”有业内人士分析称，因为CMBS没有额外追讨的权利，当抵押物处置完毕，证券即宣告结束。换言之，就算抵押物市场价格跌至一半，投资人也只能照单全收。

这显然不是个案。当下，全球不动产特别是商业不动产，似乎已经到了价值分水岭。高盛向美国联邦存款保险委员会提交的报告显示，第一季度逾期偿还商业地产贷款攀升了612%。主要因为以马斯克为代表的商业巨头带头拖欠租金，以致房东没钱偿还高盛贷款。

但这并不代表马斯克们没钱，主要是他们发现，即便赔上违约金，重新租一套新办公楼的价格也比现有项目的租金便宜。麦肯锡报告预测，即便在乐观的情况下，到2030年全球对商用办公的需求会降低13%，个别地区下降的空间达四成。

当不动产交易难题成为全球性事件，也就说明，当年来拯救潘石屹们的“海外骑士”已经不复存在，如今，新华信托们的标的都是国内存量资金在博弈。

与此同时，随着地产行业进入调整期，房企债务违约已经成为常态，大量担保、抵押的资产陆续被摆上了货架，从而导致市场供应过剩，买方市场已逐渐形成。

较早前，高力国际发布了今年上半年国内主要城市大宗交易的相关数据。数据显示，今年上半年国内主要城市合计录得92起大宗成交，总交易金额近865亿元，是去年同期成交量的131%，显然各类资产的供应充足，供大于求的情况下，新华信托们的流拍就不难理解了。