本文2259字，需4分钟阅读

一面狂飙拿地，一手大肆发债。

2020年的行业“倒春寒”，似乎并未对蓝光疯狂囤地，造成任何影响。

01 2019疯狂囤地，延续至今

4月11日，公告显示，蓝光发展耗资24.7亿，拿下江苏常州一块商住／商服用地，占地115.37亩。

而这只是，近年来，蓝光发展疯狂拿地的一个缩影。

此前3月份，蓝光发展以25.2亿元，拿下7个房地产开发项目。

资料显示，这7个项目分别位于福州、成都、郑州、南宁、无锡等二线城市。根据拿地权益比例加权汇总，商评君粗略计算，3月蓝光拿地超过250亩。

依此类推，2月，蓝光投入3.4亿，获得泰州地块，权益面积超35亩；1月蓝光7.99亿购得常州、烟台、咸阳3宗地块，合计超过110亩。

不难统计，仅2020年公开数据，蓝光拿地超510亩，耗资超过61亿元。

视线回拉，就拿地而言，整个2019年四季度，蓝光不遑多让。

2019年12月，通过8大项目，蓝光合计拿地约770亩，耗资约58亿元。这些项目集中于重庆、威海、泰州、南充、福州、成都等二三四线城市，其中重庆项目，蓝光综合运用了股债并用的方式，威海地块则是股权收购。

10-11月份，蓝光同样以约24亿元，购得7个项目，合计占地810亩。

综上，自2019年三季度至今，蓝光拿地花费约143亿元，土地面积约2090亩，约139万平方米。

按照土储面积（建筑面积）＝土地面积x容积率公式计算，假设平均容积率为2，三季度至今，蓝光新增土储约278万平方米。

而第三季报显示，截至2019年9月30日，蓝光报告期内新增土地储备36块，总建筑面积达到828平方米，较半年报的678万平方米增加150万平方米。

参考克而瑞公布的2018年/2019年上半年货值数据，以及上述统计，商评君作了一个大略统计。

商评君制图

如上表数据所示，有几点直观结论：

其一，截至目前，蓝光土储面积约2622亿平方米，如果放在克而瑞2019年上半年百强房企中，排在第32位。

其二，每万平米土储成本，由2018年点1.22亿元，降为2019年上半年的1.09。而三季度之后，新增土地成本均价降至每5100万／万平米。

以上两点观察得出：随着地产行业调控加强，土地价格不断下降，蓝光借机疯狂囤地；其中，2019年上半年囤地速度达到最高峰，此后有所下降，但依然保持高位。（一个前提，从成都起家的蓝光，一直聚焦于成都／华东／华中等等二三线城市）。

财报显示，2019年三季度，蓝光房地产业务实现销售金额 715.19 亿元，同比增长 6.61%。克而瑞统计显示，2019年，蓝光操盘销售额为880亿元／全口径销售额为1080亿元，分列百强第34/33位;而2018年，蓝光权益金额为918亿元／流量金额为1042亿元，分别第22/27位。

抛开统计口径细微差异，一个有趣的数据是克而瑞2019年（两种统计）销售之和与2018年之和一模一样（880+1080=918+1042=1960）。

与此同时，2019年蓝光的行业排名却下降了近10名。

02 净负债率达200%？

房企销售增长乏力，与宏观环境密不可分。

在“房主不炒”长期政策下，头部房企的做法是，一促销量，二降负债。

从万科喊出“白银时代，活下去”开始，万科便已勒紧来了裤腰带。

恒大的做法则是开源节流，一方面创新线上卖房广拓销路，积极变现，另一方面则是减少土储，降低负债。

行业人士指出，“如果资金充足，在土地价格较低情况下，拿地未尝不可，但现在的行情是，大多数房企资金紧张，过活还来不及，哪有精力拿地”。

但蓝光却上演了一出积极举债，逆势拿地的好戏。

4月3日，蓝光公告显示，“招商财富-华泰-虹桥世界中心资产支持专项计划资产支持证券”获得上交所无异议函，该计划融资最多为10.65亿元。

此前，蓝光通过了《关于以物业资产设立办公物业类REITs 资产支持专项计划的议案》，全资子公司成都蓝光嘉鑫资产管理有限公司拟设立办公物业类REITs资产支持专项计划，开展资产证券化工作。

除资产证券化外，在传统融资方面，蓝光依旧动作频频。

3月11日，蓝光2020年公司债券（第一期）发行，规模为不超过29亿元（本期不超过7.50亿元）。

3月5日，蓝光境外全资子公司境外发行2亿美元，期限364天的无抵押固定利率债券，并于2020年3月6日在新加坡证券交易所上市交易。

不仅发债量大密集，蓝光发债利率也多高于同业水平。

数据显示，2019前三季度，房企短期融资券平均利率为4.22%。其中，蓝光8月发行的6亿元短期融资券，利率达到7.4%，为当期行业之最。

而在蓝光公布的一系列债务融资中，高利率也成为常态，更有甚者，1.5-2年期美元债利率均超过12%。

不少1年期的票据，利率也超过7.4%。

行业观察人士指出，蓝光二三四线城市货值较大，存在一定去化压力。同时，2019年至今，蓝光拿地力度较大，公司债务规模节节攀升，导致负债率攀升。“这些因素，都会催高企业融资成本。”

谈及负债率，在蓝光财报中，扣除预收后的资产负债率被提及最多。

这一数据指标显示，在2018 年 12 月 31 日为 69.98%，在2019年6月30日为 68.20%。

商评君制图

但实际上，除扣预收后资产负债率指标外，净负债率是更严格的指标。

其中，净负债率=（有息负债-现金及等价物）/净资产，而有息负债主要由短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款、应付债券构成（应付票据也多为有息债，此处未涉及），而现金等价物主要是货币资金。

如上表所示，截至2019年三季度，这两类负债率数据差别较大，蓝光扣预收负债率70%左右，但净负债率却达到200%上下，高居行业前列。

另据知情人士透露，蓝光地产一门心思拿地背后，有不得已的苦衷。

近期，旗下文旅板块人事动荡，大量高管离职，前联席总裁赵玥也被调回总部，执行总裁廖卫邦、副总裁李鹏伟早于春节前离职。随着蓝光文旅旗下首个都江堰水果侠星球项目无限期关停，整个文旅板块风雨飘摇。

目前，虽然蓝光2019年财报尚未发布，但从近期，蓝光凶猛囤地，积极发债情况来看，未来债务压力依旧不小。