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2020年5月14日深夜，一辆918 Spyder一脚油门下了长安街，发动机的轰鸣声伴着推背感，一转弯驶入了北京银泰中心地下车库的固定停车区，车灯晃过之处，一众豪车反射出优雅的光亮。

入口旁停着一辆劳斯莱斯古斯特，往前开过几辆宾利和兰博基尼，转弯处是一辆迈巴赫57，最终Spyder停在了一辆帕加尼风之子对面，这款全球只有5辆的豪车价值3000多万。

Spyder车主下车、关门，在柔和的地库灯光中走向电梯厅。

这座遍地豪车的车库停放着几十辆价值从几百万到上千万的超级豪车，顶级品牌只是铺垫，全球限量和定制款才够亮眼。

豪车迷和顶豪圈都知道，这里就是全北京豪车最多的地下车库，偶尔有车迷来此“朝圣”，会被美丽的停车管理员小姐姐礼貌的请走。

这些豪车的主人，是银泰中心高层公寓的业主们。这座曾经的北京第一高楼矗立在长安街旁，低层是高端购物中心和高档酒店，高层是平层和复式公寓，站在窗边CBD的繁华景象尽收眼底，低头就能俯瞰东三环川流不息的国贸桥。

这里的业主有富二代、创一代、企业家，看车就知道，都是不惜重金买优质资产的主儿。然而银泰中心的类型，却是最近在网上被疯狂DISS的“商住房”。

北京知名商住小区 北京像素

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商住房是既可以做住房又可以做店面的房产，曾被我国大力推广。大城市的商住房因其价格低、不限购的特点，在一段时期内备受外地买家的追捧，之后由于开发商打擦边球、炒房等乱象，全国在2015年前后开始打击商住房，之后我们再听到有关商住房的新闻，都是悲惨的故事。

相比买了商住房砸在手里、资产缩水这些小事，更让人唏嘘的是被商住房打乱的人生。

2017年，一对儿北漂小两口准备卖掉北京的商住房，当年低价不限购的商住房给了他们留在北京的底气，现在他们准备卖掉北京的商住，回老家买学区房，再给操劳一生的父母换大房子。然而他们刚用卖房的定金交了老家新房的首付，326北京一纸批文，让他们的买家丧失了购房资格，小两口借遍了亲戚朋友才凑够钱，把定金退给买家。孩子的学区房、父母的改善房都泡了汤，全家还一起背上了新的债务，二人心中五味杂陈，只能更加拼命奋斗。

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北京326商住房限购政策颁布后的一年，商住公寓年签约量下滑94%，二手商住房平均跌价超40%，翻翻房产公众号，所有人都不建议投资商住，有人甚至列出了商住房的n宗罪。

首先是国人最在意的产权年限，普通住宅70年的产权，到期可以续期，而商住房的产权只有40或50年，多拿一年就多折价一年；商住房贷款比例高，一般都超过50%，最多只能贷10年，利率高，还不能用公积金贷款，居住成本也高，水、电、气都是商用价；商住房居住环境不能保证，邻居的房子可能都在开公司、开店铺，人员混杂、环境吵闹，而且不能上户口，学区什么的就不要想了；一些城市的商住房只能以公司名义购买，手续繁琐。

过去不限购的特点，起码能让漂泊异乡的人有买个窝的机会，现在一限购，商住房基本失去了居住属性，也失去了消费人群，以上缺点每一条都让人不可忍受，商住房的流动性降到冰点。

但洋房姐姐却认为，有一种商住房不但可以买，而且看中后一定要果断出手，那就是商住“豪宅”，开头提到的北京银泰中心就属于这个范畴。

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我反复说过，真正的豪宅一定具有某种稀缺性，别人有钱也买不到！比如稀缺的景观：江河湖海边的最后一栋景观房，建筑再华丽都可以复制，而景色是独一无二的；再比如稀缺的地段：北京俯瞰长安街的高层公寓，商业区中绝无仅有的住宅，别人来这里是上班，而你是回家、是这里的主人，这种感觉就非常值钱了。

银泰中心公寓俯瞰CBD

在很多城市，这种地区是不可能拿下纯住宅批文的，只有商住房才能让你的豪宅收藏不留遗憾。

商住“豪宅”的稀缺性也确保了它的保值性，就像那个全球争论了几十年的话题：钻石究竟能不能保值增值？有人拿着1、2克拉的钻戒去做估值，几年过去确实不涨反跌；而有人则坚持认为，钻石是稀有资源，具有很高的投资价值。

在我看来他们说的都对，商场柜台就能买到的几克拉“碎钻”确实不具有保值性，但去拍卖场看一看，十几克拉的粉钻、几十克拉的VVS级白钻，年年都能拍出破纪录的价格。

普通商住和商住豪宅就像克拉“碎钻”和收藏级钻石，根本不具有可比性。

商住房的缺点，在商住“豪宅”身上都可以忽略。

居住环境不好？不可能，商业区和商住公寓完全分离，开头提到的银泰中心，连停车位都完全分开，出入口、电梯全都是专用通道，日常不会被同楼的商业活动打扰；

现在的豪宅交易大部分是全款，所以也不存在首付、利率之类的问题，以豪宅客户的圈层，也不会在意物业费和商水商电的溢价，只要服务到位一切好说；

不好出手也不是问题，因为之前我就说过，大客们即使是买住宅属性的豪宅，也没人指望靠它赚钱，最多是资产配置，大部分是作为行宫。既然不纠结未来出手，加上商住“豪宅”本身的保值属性，普通商住那点儿蝇头小利的计算，在商住“豪宅”面前全都不算事儿。

商住豪宅很可能是在大城市某些稀缺地段拥有行宫的唯一方式，俯瞰城市CBD的夜色，或者在繁华之境拥有一方静谧居所，想另辟蹊径充实自己的豪宅收藏，就快来联系我吧，帮你挑套最好的！